Lio con venta piso con hipoteca y extinción de condominio

Hola, he mirado muchos foros y no encuentro como declarar la venta de mi piso en renta, 
Compro piso con mi pareja en 1994 por 42000 eu, en 2006 me separo y me quedo piso y hipoteca, se valora piso en 90000 y abono la parte de mi pareja 30.000 euros. (Me queda escritura a mi nombre y hipoteca de 66000)
En 2015 lo alquilo y me compro otra vivienda, q pasa a ser mi habitual, hasta 2023 que vendo el piso por 78000 y amortizo las dos hipotecas, la del piso y la de la casa.
Después del tol royo, como cálculo la plusvalía?
Gracias...

Compraste por 42.000 más gastos y vendiste por 78.000 menos gastos. La disolución del dominio, por ahora, no constituye actualización de valor para el que se queda el inmueble. 
Salvo mejor opinión. 

Hola,

Respecto de la venta del "piso": hubo una extinción de condominio con exceso de adjudicación. Es decir, te conviertes en propietario íntegro del inmueble porque este no es divisible, a cambio de compensar a tu expareja con el valor de su participación (parte mediante la asunción del préstamo y otra parte mediante un desembolso monetario).
En ese caso, sí procede la actualización de valores, de tal manera que el inmueble ha sido adquirido en dos tiempos:
- Un 50% en 1994 por la mitad del coste total (esto es, 24.000€)
- El 50% restante en 2006 por un importe de 45.000€ (la mitad de la valoración del inmueble en dicho momento).

Así las cosas, la ganancia patrimonial se calculará mediante la siguiente fórmula respecto de cada mitad indivisa (es decir, debes declarar dos transmisiones aunque hagan referencia al mismo inmueble):
+ Precio percibido por la venta
- Gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayas satisfecho tú
- Importe efectivamente abonado en la adquisición/extinción del condominio (incluyendo en este último caso dentro del precio la asunción del préstamo hipotecario)
- Gastos y tributos derivados de la compra/extinción pagados a tu cargo
+ Amortizaciones practicadas sobre el inmueble en la declaración de los rendimientos inmobiliarios en las respectivas autoliquidaciones pasadas del IRPF de cada ejercicio.

No te preocupes por el signo, simplemente con introducir los datos el aplicativo RentaWeb ya realizará los cálculos de manera correcta.

Dos apuntes: si a lo que llamas "separación" es un divorcio porque tu pareja en realidad era tu cónyuge y hubo liquidación del régimen de gananciales, no dudes en indicarlo porque entonces puede tener que aplicarse determinada especialidad a la hora de considerar el valor de adquisición.

Y, por último, no olvides indicar sobre la mitad más antigua la aplicación de la D.T. 9ª de la Ley del Impuesto (los comúnmente conocidos como coeficientes de abatimiento), ya que te permitirán reducir el beneficio obtenido y tributar por una ganancia inferior al resultado del cálculo anterior. Ese importe también es incorporado por RentaWeb al seleccionar la opción sin necesidad de actuación alguna adicional por parte del usuario.

Un saludo,

Muchas gracias, ahora lo veo mucho más claro.

Hola,

Yo creo que en las exticiones no hay transmision y no hay compras sino contraprestaciones que es un gasto y queda reflejado en la escritura. 

En mi opinion de chaval de barrio pienso que si compraste en 100.000 al 50% y le das a tu pareja 60k y te quedas la casa posteriormente vendes en 120 k, quito la hipoteca que no afecta en nada.

Vendes en 120.000-100.000 (valor en el que compraste antes del cataclismo sentimental)-10k de gastos (esto es la mortadela que le diste para que se lo gastara en psicologos)= 10k de ganancia.

Esta es la version Rucko que es sencilla.

Saludos

Hola,

Excluyendo el supuesto de que la adjudicación de la vivienda a uno tenga origen en la liquidación del régimen de gananciales, ya que en dicho supuesto puede ser de aplicación lo que expones, había dos interpretaciones:

- El comunero adjudicatario conserva fecha y valor originarios de adquisición, independientemente de las compensaciones, quedando el comunero saliente liberado de cualquier ganancia patrimonial sujeta a IRPF (interpretación literalista de la LIRPF)

- La contraria: el copropietario que obtiene la compensación debe declarar una ganancia patrimonial por la diferencia entre lo percibido en dicho negocio y la cuantía que resultase de aplicar su porcentaje de propiedad al precio de adquisición en el ejercicio de extinción de la copropiedad, siendo dicho acto jurídico, a los únicos y exclusivos efectos del IRPF, asimilable a una nueva fecha y valor de adquisición sobre la parte indivisa que recae en el nuevo propietario único (apoyada la misma en una resolución del TEAC)

Pero la discusión doctrinal se zanjó mediante Sentecia del Tribunal Supremo, que confirma el segundo de los criterios y que es el que le he expuesto al compañero rankiano.

Un saludo,

Mi opinión, intentando hacer síntesis.

Me despista un poco mucho esa operación de disolución de condominio, pues dices que se valoró en 90.000 € (el 100 % de la vivienda), pero que las cuentas fueron una entrega dineraria de 30.000 € más una hipoteca restante de 66.000 €
Es solo ya son 96.000 €, y además, es que tú ya tenias 1/2 de la vivienda.....

Así que la financiación ajena confunde las cosas.

Vayamos por el camino de en medio de SOLO LAS VALORACIONES.

1994, adquieres 50 % de vivienda por 21.000 €.

2006, "cataclismo sentimental" como han dicho, y partís peras, siendo el valor total de la pera de 90.000 €. Como tuyo de ti ya era la mitad, solo adquieres la otra mitad. Por tanto, hipotecas al margen, eso son 45.000 €.

Y para de contar en lo que suma. A lo sumo, eso suma 66.000 €.

Ahora viene lo que resta.

La vivienda ha estado alquilada, desde 2015 hasta ahora. Por el alquiler, se podría haber deducido un 2 % del valor de la edificación. Da lo mismo si lo hiciste o lo dejaste de hacer.
Para hacienda, ese gasto por amortización SÍ ha existido.
Por lo tanto, RESTA al posible valor de adquisición.

Si el alquiler ha sido por 8 años, a razón de un 2 % anual, sobre una determinada proporción P de valor de la edificación (P es un % respecto del valor total de adquisición, según la ratio que te facilite el catastro), tendrías:
66.000 € - 16 % P = "Menos de 66.000 €"

Sobre los posibles 66.000 €

Como bien se ha dicho, al existir división de cosa común, no existe actualización de valores, salvo que los comuneros actualicen y liquiden la división por un valor actualizado.

Es el caso.

Al dividir la copropiedad (valor original 42.000 €), y actualizar a 90.000 € (liquidado el 50 % entre dinero cash y asunción de deuda hipotecaría), estaríamos frente al supuesto de división de cosa común que permite actualizar valor.
Pero claro, SOLO RESPECTO del segundo 50 %. 

Tu primer 50 % permanece invariable en sus 21.000 €.
Y tu segundo 50 % actualiza según la valoración que le disteis, hasta los 45.000 €.

En resumen:
.- No actualizas valores (por tu primer 50 %), ni fecha de adquisición.

.- Sí actualizas valores (por tu segundo 50 %), y fecha de adquisición a 2006, pero la valoración es según el valor asignado a la cosa (los 90.000 €), no según esas cuentas raras y anómalas que aparentan con lo de los 30.000 + 66.000 de hipoteca. Ahí parece haber una refinanciación particular a cuenta de la garantía hipotecaria, y eso ya no tiene nada que ver con adquisición de inmuebles.

.- Ese valor global de adquisición (entre la mitad de 1994 y la mitad de 2006) debe depreciarse, según las amortizaciones que hubiesen correspondido, al haber estado alquilado durante 8 años.

Gran explicación 🙌 

Gracias