Venta vivienda y amortización por alquiler

Buenas tardes, en noviembre de 2022 vendí una vivienda que estuvo alquilada permanente desde 2017 y antes de esa fecha solo algunas temporadas ( no recuerdo fechas ni tengo documentos donde poder comprobarlo). La amortizacion del alquiler solo la puse en las rentas de 2019, 2020 y 2021 y en estas si puedo ver el importe correspondiente a la amortización, pero no en las anteriores. En este caso, que debo poner en la casilla amortización? Multiplicó el importe de la amortización que si tengo por los 5 años desde 2017? Y los años anteriores de los que no tengo información están prescritos? Gracias por la ayuda.

Hola,

En efecto, debes deducir la cuantía de las amortizaciones practicadas del importe de adquisición para el cálculo de la ganancia patrimonial. Esas cuantías se recuperar obteniendo las copias de las declaraciones de la renta presentadas. El sistema deja recuperar las declaraciones del año 2012 (inclusive) en adelante. Aquí te dejo el enlace.

Por tanto, una vez que las has obtenido, sumas los importes que en ellas aparece y ese es el que debes indicar en la declaración de la actual campaña (año 2022, que es cuando dices que se produjo la venta). Si hay algún año en el que el inmueble, en la declaración, no figura como arrendado (por el motivo que sea, aunque sí lo estuviera una temporada) y, por tanto, no fue aplicable la amortización en dicho año, no se debe sumar cuantía alguna por dicho ejercicio al resto de amortizaciones.

La prescripción no funciona así: todas las amortizaciones practicadas sobre el inmueble y reflejadas en las declaraciones, aunque hubieran trascurrido más de "4 años", deben sumarse y deducirse del importe de la adquisición.

Espero haberte ayudado,
Un saludo.

Muchas gracias por la rapidez. El problema es que al descargar el archivo con la declaración se me abre en un comando ilegible. Además de esto, como comenté en el post solo practiqué amortización los años 2019, 2020 y 2021, no haciéndolo antes por desconocimiento. El importe de esos años si lo tengo, pero desconozco si es el mismo que años anteriores.

Si esos años no lo reflejaste, para hacienda es como si no hubiera estado alquilada. Debes reflejar los años que lo pusiste en la renta. 

 Coincido con el rankiano, @pedrogarcia. Solo deduce las amortizaciones de 2019 a 2021 y la de 2022 (si estuvo parte del año alquilada).

Con respecto al archivo ilegible, en el aplciativo web que te he enlazado antes, no debes pulsar sobre "Ver documento presentado" (que, en efecto, es un archivo xml con la información codificada para su tratamiento por los sistemas informáticos de la AEAT, a pesar de lo que se puede interpretar del mensaje), si no a "Obtener justificante", ese sí te descarga el PDF. Es un poco lioso, sí.

Gracias a ti, estamos para ayudar. Un saludo. 

Gracias de nuevo por las respuestas. He podido descargar las declaraciones y efectivamente solo declaré el arrendamiento 3 meses en 2012, 6 meses en 2015 y el año completo desde 2017 a 2021 con amortización solo 2019, 2020 y 2021, por lo que deduzco que el importe de amortización (aunque no lo haya hecho en el resto de declaraciones) será el mismo, así que multiplicaré el importe que si tengo por todos los años de alquiler. 

Buenas tardes,

Una duda al hilo de la amortización en alquiler...en caso de renta a favor, donde no afecte declarar las amortizaciones, es obligatorio declararla? En herencias con valor superior al catastral, en una futura venta, ¿Qué valor se aplicaría en los años de alquiler en los que no se declarara la amortización? ¿El de la herencia o el de catastro?

Gracias. Un saludo 

Buenos días,

Respecto a las amortizaciones de los pisos en alquiler cuando se produce la venta, entiendo que Hacienda lo que hace es sumar los valores amortizados en la ganancia patrimonial para que ésta sea mayor, ¿es así? En ese caso, "suman" a la ganancia patrimonial el valor total de todas las amortizaciones o sólo lo hace de un porcentaje?
Gracias por vuestras opiniones

Un saludo

.- ¿Es obligatorio declarar amortización, si no afecta al resultado? 
No, no es obligatorio. Es una mera incorrección administrativa, pero nada más.

.- ¿Sobre que valor se aplicaría la amortización mínima de la que habla hacienda?
Sobre el valor de adquisición, el de la herencia. Siempre. Se trata de "disminuir" ese valor de adquisición, y no otro. Así que cualquier cosa que se deba calcular, se debe calcular respecto de ese valor de adquisición.

No es que se sume a la ganancia patrimonial.
El asunto es otro.
De partida, TODO el precio de venta es ganancia.
Pero...
Resulta que hubo una adquisición.
Ese valor de adquisición no debe formar parte de la ganancia.
Pero como un porcentaje de ese valor de adquisición ya ha sido (o debería haber sido) tenido en cuenta cada año, mediante lo de la amortización para lo de los rendimientos del alquiler, no puedes volver a contar ese valor de adquisición otra vez.

Al final todo el valor de adquisición es gasto deducible, pero de dos formas distintas y en momentos diferentes.

Buenas tardes.
De acuerdo contigo excepto en el párrafo segundo, la amortización hay que restarla del valor de adquisición aunque esta (la amortización) no se hubiese considerado ese año.
Copio y pego del "Manual de la Renta"
 e. De la suma correspondiente a las anteriores cantidades se restará, el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de su efectiva consideración como gasto. La amortización mínima es la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso. 

Un saludo

Hola a todos, @raquelbs, @pedrogarcia, @enriquers, @villano19, @renciayera

Expongo mi interpretación, a ver que os parece.

- El art. 23.1.b) de la Ley del Impuesto, establece que la amortización de los bienes inmuebles que generen rendimientos del capital inmobiliario es deducible de los ingresos íntegros, siempre y cuando suponga la depreciación efectiva que ha sufrido el inmueble. Y se entiende como efectiva una depreciación si no supera el 3% del valor de la construcción.

Pero en ningún caso (aquí mi interpretación, corregidme si me equivoco o existen consultas/resoluciones/sentencias en sentido opuesto) indica que esta sea la amortización mínima (al revés, estipula un límite máximo) ¿Podría considerar el contribuyente que su inmueble no se ha depreciado? ¿O que se ha depreciado menos del límite legal del 3% para la deducibilidad de la amortización?

Es cierto que el Reglamento (por mor del art. 35, último párrafo, de la LIRPF), en su art. 40.1 se indica que se debe descontar, al menos, la amortización mínima de los elementos patrimoniales, aunque no se haya "utilizado" ese gasto en anteriores declaraciones del Impuesto. Pero la amortización "mínima" sólo la encuentro, en dicha normativa, para los bienes patrimoniales afectos a actividades económicas.

Por tanto, una interpretación (repito, puede estar totalmente equivocada) puede llegar a concluir que las amortizaciones de inmuebles que no hayan supuesto una actividad económica, si no mera explotación del patrimonio del contribuyente, si no se han practicado, no tienen porqué minorar el valor de adquisición a la hora de calcular la ganancia patrimonial derivada de la transmisión del inmueble objeto de arrendamiento en periodos anteriores.

Es por ello que mi anterior respuesta fue en ese sentido,
Un saludo a todos.

Para hacienda, si es amortizable, es que se ha producido amortización. Sino, no sería amortizable.

Otra cosa es que hacienda sea muy trilera, y juegue con las reglas de juego.

Fíjate que la norma dice, literalmente, que se deberá descontar la amortización MINIMA.
Las tablas de amortización que se aceptan son las de estimación directa simplificada.
Y en estas tablas, los inmuebles tienen un MÍNIMO (= periodo máximo) y un MAXIMO (= periodo mínimo).

Según las tablas de amortización, la amortización máxima a deducir del cálculo de rendimientos sería del 3 %. Por tanto, podrías aplicar cualquier cantidad que fuese menor que eso, respetando el mínimo.
Y según tablas, la amortización mínima (= periodo máximo, 68 años), sería del 1,47 %.

Por tanto, y a conveniencia del obligado tributario, en el cálculo de los rendimientos por arrendamiento, si no interesa poner una cantidad superior (por la razón que sea), se puede poner cualquier cantidad que se encuentre entre el 1,47 % y el 3 %.
La norma no exige que sea el 3 % a piñón.

Y en paralelo simultaneo, si llega el momento de vender, y hay que depreciar valor de adquisición por amortización, habría que contabilizar:
A.- Las amortizaciones efectivamente declaradas (que como máximo son ese 3 %)
+
B.- Si algún año no se declararon amortizaciones, aplicar la "amortización mínima", tal y como literalmente dice la ley. O sea, el 1,47 %.

Hacienda, en su por otro lado muy correcto Manual Renta de cada año, siempre habla tramposamente del 3 %. 
Y eso no tiene amparo legal.

Hola,

Interesante cuestión del que mínimo no sea un 0,00% (mi interpretación) si no el porcentaje que indicas acudiendo para ello a unas tablas que en principio están asociadas a actividades económicas, cuando el alquiler no se pueda considerar como tal. Desde luego, como pretensión subsidiaria (por si no "cuela" mi propuesta de no amortización si no ha sido deducida) para hacer valer ante Hacienda no está nada mal, es la mitad de la amortización anual máxima. Quizás en algunos caso salga a cuenta discutir esa cuantía.

Infinitas gracias siempre por tus maravillosas aportaciones/explicaciones,
Un saludo.

P.D: ¡Se me pasó mencionarte!

Gracias a tod@s por vuestras respuestas!

Da gusto con vosotr@s!

Un saludo!