Venta de inmueble a precio inferior al de referencia

Hola, sé que si se vende un inmueble por un precio inferior a cierto valor de referencia que considera hacienda, algunos impuestos que son proporcionales al precio del inmueble tienen que pagarse como si la compraventa se hubiera hecho por el precio de referencia. En cierto modo es como si hacienda "no se creyera el precio" si se escritura por debajo de lo que tienen estipulado basándose en datos catastrales. Mi duda es si ésto es sólo para calcular el impuesto de transmisiones patrimoniales o si también afecta de algún modo a la hora de computar los ingresos del vendedor a efectos de IRPF, o para determinar si esos ingresos superan el límite para poder percibir una pensión, complemento a mínimos, etc.

Supongamos por concretar que el valor de referencia de un inmueble sean 50.000 € y se vende por 40.000 €, a repartir entre 4 propietarios que heredaron el inmueble, con lo que tocan a 10.000 cada uno. A la hora de determinar si esos ingresos superan el límite que no se puede superar para percibir cierta pensión ¿hacienda o la seguridad social podrían considerar que en realidad se vendió por 50.000 y cada uno ha ingresado 12.500?

Gracias!

con toda probabilidad te vas a encontrar que te exijan declarar en las declaraciones de impuestos el valor de referencia, para eso se lo han inventado. Salvo que te metas en líos de demostrar que en tu caso concreto, el valor es menor aportando tu tasación o peritaje.
Y a partir de ahí, la ganancia que hayas tenido como valor de transmisión menos valor de adquisición (no el bruto total recibido) tomando ese valor de referencia será lo que se considere  para cualquier subsidio, prestación o ayuda oficial en la que se mire el nivel de ingresos.

La ganancia patrimonial para el IRPF no se modifica por el valor de referencia según la DGT. El valor de referencia no pretende resolver el valor de mercado.
Te recomiendo revisar la resolución V1601-22.

De acuerdo con la dicción literal de este precepto, para la determinación del valor de adquisición hay que partir del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. De igual forma, para la determinar del valor de transmisión se parte del importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, tomándose como tal el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. Por lo tanto, será esta la forma de determinación de los valores de adquisición y transmisión del inmueble transmitido a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Y ello con independencia de la determinación de la base imponible que proceda en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).

Muchas gracias Rucko, pero me queda una duda, porque dice:
 "Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste"

¿Quién decide en este caso cual el importe normal de mercado? Si esto no es el valor de referencia, entonces cómo se determina?

En nuestro caso el precio de venta que se baraja está por debajo del precio de referencia y posiblemente algo por debajo de precio medio de mercado.

Lo decide hacienda. Aunque la resolución de la DGT parece positiva, no lo es. Viene a decir que a pesar de que pongas el valor de referencia, este no es vinculante para la administración del Estado para el IRPF como si sucede en otros impuestos. Yo haría caso a Bakalao, pondría el de referencia y a esperar si te hacen una liquidación paralela. En función de lo que te exigiesen te planteas si merece la pena la tasación y el pleito, la otra posibilidad es poner el valor real de la operación y esperar. 

¿Entonces hacienda puede decidir arbitrariamente cuál es "el importe normal de mercado"? Si no tiene por qué coincidir con el valor de referencia, entonces ¿dependerá de cómo se sienta ese día el inspector de turno? 

Puede.

Esto del "valor de referencia" se hizo para disminuir (e hipotéticamente acabar) con la litigiosidad derivada del maldito concepto del "valor real".

El "valor real" es lo que ciertas leyes dicen que es la base imponible de ciertos negocios jurídicos.
Pero... ¿Cual es el "valor real"?
...
Nadie lo sabe.
Lo más cercano a su definición es la jurisprudencia que han dicho que "valor real" sería lo más parecido al "precio" que libremente pactarían partes independientes no vinculadas con el debido asesoramiento y sin coacción alguna......

Así que para "desfacer el entuerto" una parte de la administración pública (el mando político y el responsable catastral) propuso un "valor de referencia catastral" como lo más parecido similar a esa entelequia que sería el "valor real", y que fuese vinculante para las administraciones públicas.
Pero....
Vino la DGT (órgano autolegislativo de la hacienda nacional), y dijo que ellos no se sentían vinculados por el engendro.....

Así que volvemos al punto de partida:
"Precio" que pactan las partes, en el caso se asimila a "valor de mercado", por reiterada jurisprudencia.
Y también por reiterada jurisprudencia, "valor de mercado" sería lo más parecido similar a "valor real".
Pero para hacienda "precio de mercado" y "valor de mercado" no tiene porque coincidir
Y "valor de mercado" no tiene porque ser "valor real", así como "valor de referencia" no es vinculante para hacienda.

Por tanto, y al albur de como se levante y como le siente el cafetito al funcionario de turno, estamos en como estábamos.
Tu tienes un "precio", que salvo vínculos familiares o cosas así, será el "precio de mercado" aceptado, pero no necesariamente será el "valor de mercado" aceptable, y aunque difiera o se parezca al "valor de referencia", hacienda siempre puede indagar e imponer "su" estimación arbitraria del supuesto "valor real".

Al final el "alto al fuego" relativo consiste en:
Para el valor de adquisición (IRPF), vale "el menor de" precio o valor de referencia
Para la tributación de la transmisión (ITPAJD), te aceptan "el mayor de" valor de referencia o precio.
Para la ganancia patrimonial, valor de transmisión (IRPF), buscan "el mayor de" precio o valor real (según ellos).

Gracias por la explicación tan detallada. La verdad es que tiene narices la cosa. Me parece un poco surrealista. Vaya caos.

Deduzco que no hay manera de saber con seguridad el "valor real" (que no de referencia) que va a estimar hacienda a efectos de ganancia patrimonial.  ¿Lo único que se puede hacer es suponer que será probablemente algo intermedio entre el valor de referencia y el que podría darle un tasador? ¿El mayor de ambos? Si antes de vender se tiene una tasación oficial y la venta se hace por ese precio o muy ligeramente por debajo, podría ser suficiente para evitar problemas con hacienda?

A ver, el valor de referencia solo se toma para ISD e ITP. Para el IRPF se toma como valor el satisfecho salvo que este sea inferior al de mercado (que no al de referencia). Por tanto NO se aplica el valor de referencia al IRPF.

Hacienda tendrá que demostrar (perito mediante) que el valor de mercado es superior al precio pagado, tal y com el TS se ha encargado de establecer en mumerosas sentencias.

"Hacienda tendrá que demostrar (perito mediante) que el valor de mercado es superior al precio pagado, tal y com el TS se ha encargado de establecer en mumerosas sentencias"

OK, ya me ha quedado claro que eso es lo legal, la teoría. Lo que pasa es que según leo por ahí, en muchos casos (no sé si será lo habitual) hacienda no actúa de ese modo,  le toca al vendedor entrar en litigios para demostrar que hacienda se equivoca (invirtiéndose la carga de la prueba), y por eso hay tanta litigiosidad y tantas sentencias. Si lo he entendido bien, salvo que la cosa se lleve a los tribunales, la valoración del perito de hacienda se hace de oficio sin ver el inmueble, desde un despacho aplicando algún tipo de coeficiente a un valor catastral o precio medio de mercado o algo así (nadie parece tener claro cómo se hace exactamente), y puede ocurrir que su valoración sea superior al precio que en la realidad el mercado esté dispuesto a pagar por el inmueble y superior al precio efectivamente pagado.

Lo peor que te puede pasar si desistes o pierdes es pagar los intereses sobre la diferencia. Salvo que se demostrase que hubo dolo por tu parte, cosa imposible ya que no es el caso. 

No. Desde hace ya 4 o 5 años el Tribunal Supremo viene exigiendo que en una comprobación de valores de un inmueble (salvo en el ITP e ISD, donde hacienda tiene que aplicar obligatoriamente el valor de referencia) utilice una tasación pericial individualizada. Es ya jurisprudencia muy consolidada. 

Lee mi anterior mensaje. Como hacienda haga una valoración estimada, sin valorar de manera individualizada el inmueble, lo llevas a tribunales y ganas seguro. 

De hecho, siempre tienes la posibilidad de la tasación pericial contradictoria si hacienda te hace una comprobación de valores desfavorable. En ese caso a veces conviene coger a un perito que te haga una valoración dentro de la regla de los 120.000€ y 10%.

En eso de la tasación pericial contradictoria tengo una duda:  si hacienda reclama al vendedor o le llega una complementaria uno o dos años después de la venta y el inmueble se ha reformado en ese tiempo por el nuevo dueño ¿cómo se podría constatar en la tasación el estado en el que estaba en el momento de la compraventa? ¿Habría que encargar la tasación en el momento de venderla? ¿Se puede basar en fotos antiguas hechas por tí mismo, testigos, o cómo?