Reinversion en vivienda habitual. Duda a traves de números

Buenas tardes, tengo varias dudas respecto a la reinversion en vivienda habitual del importe de una venta de la vivienda habitual.

Os pregunto a través de números.

- Vendo mi vivienda habitual por 100
- Compré la vivienda habitual por 50
- Me queda una hipoteca de 30.

Voy a comprar una casa que será mi vivienda habitual cuyo coste es de 110. La compra será antes de 2 años, dudas:

- ¿Tengo que invertir en la compra los 100 que he cobrado por la venta o sólo tendría que invertir 70 ya que 30 los necesito para cancelar la hipoteca de mi vivienda habitual?

- ¿Sólo tengo que invertir los beneficios (50)?

- Imaginar que la nueva casa cuesta 200 y la compro sobre plano. La fecha de entrega es en 3 años. Hago pagos mensuales desde la venta de la casa y a los 2 años ya he pagado el beneficio ( los 100 o 70 que os preguntaba antes), pero la casa me la entregan a los 3 años. ¿Se podría aplicar aquí la reinversion en vivienda habitual?

Gracias por vuestras opiniones

Saludos

si quieres que quede exenta toda la ganancia, tienes que reinvertir todo lo recibido (70) en ese plazo de 2 años.
Para viviendas en construcción, hay un plazo de 4 años para la entrega de la vivienda desde que realizas la inversión (se supone que el primer pago).
https://www.iberley.es/noticias/dgt-consolida-cambio-criterio-plazo-reinversion-vivienda-habitual-31668

Gracias por tu pronta respuesta.

Me asalta otra duda, si no reinvierto en otra vivienda, tendré que pagar a Hacienda en base a las ganancias que son 50, ¿por qué en la reinversión me pedirían invertir 70 en vez de los 50 de la ganancia?

¿No es algo ilógico?

Supongamos que no había hipoteca pendiente: compraste por 50, vendes por 100. 
Si solo reinviertes 50, en esta cantidad reinvertida hay 25 del capital que pagaste por la primera vivienda y  25 de ganancia implícita, luego solo queda exento 25 de la ganancia, porque es la cantidad de "ganancia" que está dentro del capital que has reinvertido. 
Los otros 50 los has dedicado a otra cosa, con el resto de la ganancia (25) en esta parte, y al no haber reinversión en vivienda habitual de esa ganancia, tendrías que pagar por la ganancia de capital.
Esto es, no tienes libertad para decidir qué parte de lo que reinviertes es "ganancia" y cuál es "capital" del que pagaste por la primera vivienda.

Entiendo el planteamiento, pero no seria mas justo que te obligarán a reinvertir solo la ganancia y no todo lo que cobras por la venta? 

Doy por hecho que la parte que no es ganancia es para suplir el coste de la vivienda en origen, por eso no veo muy equitativo que te obliguen a invertir todo lo recibido por la venta (la ganancia si)

Otro ejemplo con los datos anteriores, después de vender la vivienda habitual (la vendia por 100) me compro una casa por 50. En este caso no seria ilógico que tuviera que pagar IRPF por 20? ( me quedaban 70 y reinvierto 50 por la casa)

Realmente los 20 no son beneficios, pero tendría que pagar IRPF, ¿No es así?

Gracias por tu opinión 

En ese caso la reinversión sería parcial. Si tienes una vivienda comprada por 70 y vendida por 100 y sólo reinviertes 30, resulta que la inversión en vivienda va a la baja.

Hola Juan Lackland, gracias por tu respuesta, no logro entenderte.

La casa costo 50, en el caso de que venda por 100 ( me quedan 30 de hipoteca que cancelo con parte de esos 100) y compro una casa que vale 50:



- reinvierto 50 en la nueva vivienda habitual

- 30 para cancelar hipoteca

- con los 20 restantes, ¿tendría que tributar por el IRPF?

¿Sería así?

Un saludo 

La respuesta correcta es la que te dio bacalo. Tienes que reinvertir 70, o sea los 100 obtenidos menos 30 de hipoteca pendiente. 
En el ejemplo que pones, tendrías que tributar por la parte proporcional de le reinversión no realizada. Como la ganancia es 50 y no reinviertes 20, tendrías que tributar por 20X50/70= 14,29.
Eso es lo que dice la ley. Mi comentario se refería solamente a la posible explicación de lo que la ley exige.

Perfecto, muchas gracias!!!!

Buenos días,

Una última duda, si hubiera un préstamo de familiares con contrato presentado en la oficina liquidadora, entiendo que el pago del mismo se restaría de la cantidad a reinvertir al igual que la hipoteca ¿verdad?

Saludos 

¿Y como demuestras ante hacienda que ese préstamo -financiación ajena- fue necesario y vinculado con la adquisición original de la vivienda?
El préstamo bancario tiene la presunción de la carga de hipoteca, que liga esa financiación ajena a la adquisición del inmueble.
Pero dudo mucho que hayáis otorgado garantía hipotecaria a ese préstamo intrafamiliar.

Pregunto porque desconozco el asunto....ahora mismo tengo más dudas que antes con tu pregunta jajajajaj

Sería interesante si alguien ha estado en ese caso y tiene respuesta.

Desconozco el valor que tiene el contrato de ese tipo de préstamos para el tema del hilo.

Mi opinión personal es que igual que Hacienda te permitía financiar la vivienda con préstamo familiar cuando era deducible, tendría que admitirlo en tu caso. 
No obstante, es probable que, como señala Cachilipox, Hacienda ponga pegas.

Gracias por tu opinión! Llegado el caso elevaré consulta a ver que me dicen.

Saludos!

Buenas tardes,

Acabamos de firmar el contrato de arras de la venta de nuestra vivienda. La venta se hará en unos meses para completar los 3 años viviendo en ella.

He estado pensando en hacer una amortización parcial de la hipoteca con las arras, pero veo que pueden pasar dos casos:

1) Si reinviertes antes de dos años, te has ahorrado  intereses del préstamo por la amortización.

2) Si por lo que sea no reinviertes en la nueva vivienda, tendrías el beneficio de la venta + lo que hubiera amortizado con las arras => Mayor cantidad a tributar por IRPF, saldría el tiro por la culata... 

*** en mi caso en particular, tengo otro piso alquilado con hipoteca, creo que es más seguro/rentable amortizar parte de las arras en esta hipoteca, ¿Que opináis?

Saludos