Neinor Homes lanza una OPA voluntaria de 1.070 M€ por Aedas que redefine el sector inmobiliario residencial
CdM | Neinor Homes (“Neinor”) ha anunciado hoy el lanzamiento de una OPA voluntaria de €1.070 millones para adquirir el 100% de AEDAS Homes (“AEDAS”), en una apuesta decidida que consolida su liderazgo en el mercado residencial más dinámico de Europa.
Como parte de la operación, Castlelake —titular del 79% del capital de AEDAS— ha suscrito un acuerdo firme e irrevocable para aceptar la OPA con la totalidad de su participación, lo que refuerza la visibilidad y proporciona mayor certeza de ejecución de la operación.
El precio de €24,485 por acción acordado con Castlelake valora AEDAS en €1.070M de equity value. El precio de la OPA se ajustará a €21,335 por acción tras descontar los dividendos recientemente anunciados por AEDAS y que se pagarán en el mes de julio (€136M).
La operación cuenta con €1.250M de financiación comprometida a través de un vehículo de inversión íntegramente participado por Neinor: c.€500M de fondos propios —€275M en caja y €225M en una ampliación de capital totalmente asegurada por los principales accionistas de Neinor (Orion, Stoneshield y Adar)—, y €750M a través de una emisión de bonos senior garantizados totalmente suscrita por fondos gestionados, asesorados o controlados por Apollo. Los fondos procedentes de la emisión se destinarán a financiar la OPA y a refinanciar parcialmente la deuda existente del grupo AEDAS.
Para proporcionar certeza de ejecución a las partes, Neinor ha suscrito una standby volume underwriting letter con Banco Santander, S.A. y J.P. Morgan SE, en virtud de la cual estos últimos se han comprometido a asegurar (volume underwrite on a standby basis) un importe de hasta 175 millones de euros, en términos habituales para este tipo de acuerdos.
Esta estructura limita la responsabilidad de Neinor exclusivamente al capital comprometido, manteniendo su flexibilidad financiera y un LTV prudente de entre el 20–30%. El cierre está previsto para el cuarto trimestre de 2025, sujeto a la aprobación de la CNMV, la obtención del resto de autorizaciones regulatorias pertinentes y la aprobación de los accionistas.
Adquisición estratégica de una cartera de c.20.200 viviendas con descuento del 30% sobre NAV
La adquisición de AEDAS representa una oportunidad única para incorporar una cartera significativa pero estratégicamente seleccionada, compuesta por c.20.200# viviendas ubicadas en las regiones más dinámicas del país. Aproximadamente el 50% de esta cartera se concentra en Madrid, el mercado más grande y líquido de España.
Más allá de su calidad, la cartera ofrece una elevada certeza de ejecución: 13.809# unidades están actualmente en producción, 9.049# en construcción o ya terminadas, y c.3.700# están pre-vendidas con ingresos futuros de €1.700M. Esta ejecución avanzada proporciona una alta visibilidad sobre la generación de caja en el corto plazo, permitiendo una rápida recuperación del capital invertido en apenas 3 años y reduciendo significativamente el riesgo de la transacción desde el primer día.
Además, la cartera de AEDAS se ha valorado de forma conservadora con un descuento del 30% sobre NAV, lo que refleja la disciplina inversora de Neinor. Esto implica un precio medio de adquisición de c.€1.000/m² para la cartera total y €634/m² para su banco de suelo, lo que refuerza el elevado potencial de revalorización implícito en la operación.
Una transacción generadora de valor que impulsa beneficios, dividendos y rentabilidad para el accionista a corto, medio y largo plazo
Neinor ha ejecutado con éxito los dos primeros años de su Plan Estratégico 2023–27, superando objetivos clave en sus dos pilares fundamentales: remuneración al accionista y crecimiento eficiente en capital.
En cuanto al primer pilar, Neinor había fijado un objetivo de €600M en remuneración a accionistas hasta 2027, de los cuales ya ha distribuido €325M (60% del objetivo). Esto ha sido posible gracias a:
- €325mn en ventas de activos build-to-rent en los dos últimos años
- Una pausa disciplinada en adquisiciones de suelo durante la mayor parte del periodo 2023–24
- Rentabilidad sólida y fuerte generación de caja en su negocio principal de promoción residencial
Tras esta operación, Neinor eleva su objetivo de remuneración a aproximadamente €850M hasta 2027, un incremento del 44%, lo que implica un aumento del dividendo por acción (DPA) de €7,1 a €9,4 (+30%). De los €850M totales, quedan por distribuir €500M en los próximos tres años, manteniendo un LTV prudente entre el 20–30%.
En cuanto al segundo pilar, Neinor había previsto invertir €1.000M, con €500M procedentes de inversores institucionales a través de su plataforma de gestión de activos con una TIR objetivo superior al 20%. Hasta el momento, la compañía ya ha captado €1.200M y ha invertido cerca de €900M, superando con creces sus metas iniciales.
Como resultado de esta operación, Neinor actualiza su objetivo de beneficio neto para el periodo 2023-2027 a €510M (+40% frente al objetivo anterior de €360M). El beneficio por acción (BPA) se revisa a c.€5,9 (vs €4,8), lo que supone un incremento del 25%. En consecuencia, el ROE previsto se sitúa entre el 15–20%, superando su objetivo anterior del c.15% – ROTE previsto se situará en 20-25%, superando su objetivo del c.20%.
Neinor refuerza su liderazgo como plataforma residencial de referencia en España
La adquisición de AEDAS constituye la mayor operación corporativa del sector en la última década y consolida a Neinor como la principal plataforma del país, con capacidad para desarrollar c.43.200# viviendas en los próximos años.
Además, esta operación garantiza que AEDAS —una de las principales plataformas residenciales del país— permanezca bajo el control de una compañía española cotizada en un sector estratégico para el desarrollo del país, lo que refuerza la alineación de Neinor con las prioridades a largo plazo del mercado de vivienda nacional.
Aunque el mercado español seguirá siendo fragmentado, Neinor se convertirá en el mayor y más diversificado promotor residencial del país, con alcance nacional, diversificación de producto y escala para responder de forma efectiva al déficit estructural de vivienda.
Más allá del tamaño, la plataforma combina los mejores equipos y profesionales del sector, años de excelencia operativa, conocimiento local y un liderazgo consolidado en desarrollo sostenible y centrado en la comunidad. Esta unión permitirá operar desde promociones premium hasta vivienda asequible y social, pasando por modelos build-to-sell a modelos build-to-rent tradicionales o nuevos formatos como flex-living, co-living y senior living, bajo los más altos estándares de calidad.
Como nuevo líder del sector, Neinor se convierte en la plataforma de referencia para el capital institucional que busca exposición al residencial español. Tanto a través de los mercados públicos como mediante alianzas privadas en la división de Gestión de Activos de Neinor, los inversores dispondrán de una plataforma única, con escala y gestionado profesionalmente para invertir en el potencial a largo plazo del mercado residencial español, respaldado por unos sólidos fundamentos, el crecimiento demográfico y la elevada demanda de vivienda de calidad.
Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes, ha comentado: “Esta es una oportunidad única en el ciclo para redefinir el mercado residencial español. La combinación de dos plataformas de primer nivel llega en un momento clave, aprovechando unas condiciones de mercado óptimas y posicionando a Neinor como la plataforma de referencia para los inversores institucionales —tanto privados como públicos— que buscan exposición a los sólidos fundamentos del sector de la vivienda en España. Gracias a una mayor escala, cobertura geográfica y profundidad de producto, esta operación consolida de forma clara nuestro liderazgo en todos los segmentos clave del mercado. Pero esta transacción no se trata solo de tamaño y escala: también es altamente generadora de valor, con un crecimiento previsto del beneficio por acción del 25% hasta 2027, lo que subraya el atractivo potencial de creación de valor para nuestros accionistas.”
Jordi Argemí, consejero delegado adjunto y CFO, ha añadido: “Esto es la mejor expresión de creación de valor para el accionista. Hemos adquirido más de €3.000 millones en activos de alta calidad a precios atractivos en tres operaciones clave: Quabit, Habitat y ahora AEDAS. Esta transacción por sí sola añade €450 millones en potencial de beneficios, está totalmente financiada y genera una TIR superior al 20%. Es un ejemplo de manual de crecimiento disciplinado y rentable—y una demostración clara de lo que este equipo es capaz de ejecutar a lo largo del ciclo.”
