Yo estoy dentro a precio medio 7,60. He estado comprando mes a mes sin dudar hasta formar un 10% de mi cartera (la única acción individual que tengo). Motivos:
- Activos de muy buena calidad en todos los segmentos.
- Exposición controlada a centros comerciales (20%).
- Exposición creciente a logística con Amazon como principal cliente.
- Contrato de leaseback de oficinas con BBVA. Rentabilidad moderada pero asegurada por la financiación de las oficinas propiedad de BBVA.
- Endeudamiento sostenible del 40% sobre NAV, a bajo coste y con generación constante de cashflow. El apalancamiento ayuda el resultado financiero ya que el resultado económico es positivo constantemente.
Sobre la situación covid en esta empresa:
- Han controlado el impacto del covid, especialmente dañino con los centros comerciales que se han visto forzados a cerrar. El acuerdo con los arrendatarios les ayuda a reducir gastos en el corto plazo para mantenerse solventes, a cambio de fidelizarles durante al menos 2021 con las mismas rentas. El coste es un 15% de la facturación, el beneficio es no perder inquilinos y evitar una presión a la baja en rentas durante 2021, dando margen a una recuperación económica.
- El sector logístico está al alza. El sector oficinas no ha generado impagos ya que los contratos son con clientes solventes y a largo plazo.
- Han protegido balance reduciendo salidas de efectivo. Han reducido dividendo y han pausado capex no esencial. Este menor uso de efectivo junto con el cash que continúan generando lo han empleado para reducir deuda recomprando bonos en un momento de estrés (más baratos) para poder emitir a más largo plazo (menor uso de cash en el corto plazo) cuando puedan aprovechar unos tipos de interés exigidos más bajos.
Sobre la situación futura pesan algunos factores:
- El nivel de precios del Ibex y bolsas europeas no se ha recuperado. Esto es coyuntural.
- El color del gobierno hace dudar sobre el régimen de Socimis. Lo cierto es que está regulado de manera similar al resto de la OCDE, con el apoyo del BdE y la UE. Descarto que cambie significativamente.
- Papel del teletrabajo y recuperación económica. Aunque el corto plazo resulte desalentador ya que las oficinas están vacías, no creo que vaya a haber un cambio a un modelo en el que los trabajadores estén 100% en remoto. La mayoría de trabajadores de oficina compaginarán el trabajo presencial mayoritariamente por motivos de productividad, con la flexibilidad del trabajo en remoto algún día a la semana o alguna semana al año. Aun así, el valor de tener un puesto de trabajo asignado es algo ampliamente reconocido por todos los trabajadores sometidos al hot-desking y altas densidades de empleados en la oficina. No considero que vaya a existir una sustancial reducción en la demanda de espacio de oficina por empresa, ni del total de empresas que desean estar en zonas premium. Sí puede ocurrir un estancamiento en el precio por m2.
Todo lo que he comentado junto con la posibilidad de crecimiento a largo plazo y financiación muy barata, me hace considerar que la actual valoración de esta empresa es absurdamente barata. Seguiré comprando mientras se mantenga en los niveles actuales.
