Resultados sorprendentemente buenos con una mejora sensible de todos los márgenes por encima del 20%: El EBITDA/Ventas pasa del 4,31 al 5,27% (+22,3%), el EBIT/Ventas pasa del 2,7 al 3,4% (+26,4%), el Resultado antes de impuestos/ventas pasa del 2,7 al 3,3% (+26%) y el Resultado neto pasa del 2 al 2,4% (+16%)
Si descendemos a un análisis por trimestres estancos:
Si el 2T fue algo flojo, este 3T la mejora es evidente, con márgenes muy similares a los obtenidos en el 1T. Y si desglosamos por actividades:
La construcción vuelve a recuperar márgenes de forma consistente, incluso con cifras mejores en EBITDA al 1T. El resto de actividades parecen perder relevancia, eclipsadas por del buen desempeño de la construcción. Es cierto que lo inmobiliario ha dejado de aportar por el agotamiento de las promociones en Perú, pero ya se informó de la compra de un nuevo suelo hace algunos meses, con lo que vamos a esperar que puedan empezar también a aportar su granito de arena los próximos ejercicios. Concesiones parece haber mejorado también, y aporta casi el 10% del resultado neto global del grupo.
Pero antes de seguir, me ha llamado la atención una “coletilla” que han añadido este trimestre en el informe de gestión, dentro del área inmobiliaria, y que es la primera vez que la veo:
La cifra de ingresos correspondiente a la actividad inmobiliaria del Grupo en los tres primeros trimestres del ejercicio 2025 procede, en su mayor parte, de la actividad que el Grupo lleva a cabo en Perú (entrega de viviendas en la promoción “Condominio Nuevavista”, en Lima, Perú), así como de la actividad de gestión patrimonial en Argentina.
Sigo pensando que una “normalización” de la situación económica y social en Argentina podría poner en valor una seria de activos cuyo valor actual es próximo a cero, y que dicho valor podría fácilmente superar la cotización actual del grupo. Así que habrá que estar atentos a lo que vaya ocurriendo, y a los pasos que la compañía esté dispuesta a dar. Y aunque ya todos sabemos que en GSJ la comunicación con el mercado y accionistas no es precisamente una de sus fortalezas, sí que me ha parecido que la introducción de esa breve referencia en el informe de gestión pueda no ser casual y adelante novedades más pronto que tarde.
Si volvemos al análisis del trimestre y ponemos en perspectivas estas cifras, vemos cierta ralentización en las ventas.:
Y en cuanto al EBITDA, parece que se estabiliza alrededor de lo 20MM€ trimestrales, con un 5% de margen:
Por su parte, la cartera de obra sigue creciendo de forma continua, como vemos, se ha casi doblado en cinco años:
La creación de caja ha vuelto a ser muy potente este trimestre, casi 40MM€ en un solo trimestre, y ya atesora 437MM€, 6,72€ acción.
Sobran las palabras…
En resumen, está siendo un año magnífico, y salvo debacle este último trimestre, podemos esperar unas cifras de cierre históricamente buenas en todas sus magnitudes. Es cierto que la facturación parece haberse frenado algo, pero la cartera de obra sigue creciendo a buen ritmo, lo cual tarde o temprano acabará reflejándose en una mejora de las cifras de ventas
Antes de acabar, y con respecto al comentario que he hecho más arriba sobre el suelo de Argentina, he recopilado el impacto de la última promoción inmobiliaria en Perú “Condominio Nuevavista”. Fue un proyecto que arrancó en el 2018, y que constaba de 1.104 viviendas y 94.434 m2 construidos, y que se encuentra ya construido y casi finalizado. A grandes números, y con una pandemia y una crisis inflacionaria de por medio…
Es decir, las 1.104 viviendas han generado durante estos ocho años unos ingresos de 93,4MM€ y un EBITDA de 19,7MM€. El precio medio de cada vivienda ha sido de 85.000€, y por término medio, cada una ha reportado un EBITDA de 17.900€. He hecho el mismo cálculo suponiendo que no hubiera que haber comprado el suelo, y el EBITDA por vivienda sería de unos 30.000€m o 355€ de EBITDA por m2 construido. Aquí no está incluido el beneficio de GSJ por la construcción de las viviendas, pero que como hemos visto, no debe estar muy alejado de un EBITDA/ventas del 5%, que sobre 93MM€, sería unos 4,5MM€ más de EBITDA (recuerdo que el EBITDA, entre otras cosas, no tiene en cuenta ni los costes financieros ni los impuestos sobre beneficios)
La transformación urbana de la Tablada consta de 1.541.257 m2 edificables y 20.000 viviendas. Y el suelo se encuentra ya pagado.
Buenas tardes Muchas gracias David Un placer tenerte aquí Esperemos que algún día sea esta acción la que nos dé una alegría De nuevo muchas gracias
#3083
Re: Grupo San Jose (GSJ)
https://maps.app.goo.gl/vzeuPXNbgsB6JVjn9 Ésta es La Tablada, en Buenos Aires, El terreno es toda esta gigantesca manzana sin edificar. Hay un centro comercial Wallmart (que ya existe) y todo el proyecto lo rodea.
Hola Valuemad Lamento mucho decirte que eso de "alto standar de calidad" es pura propaganda ,te lo dice uno que lo sufre desde dentro. Lo barato sale caro (siempre).
#3087
Re: Grupo San Jose (GSJ)
Lamento esto que cuentas. Espero que hayan mejorado los controles de calidad Y que tenga arreglo el tuyo Yo creo que la construcción modular puede y debe ser un adelanto. Si se van a construir 20.000 pisos, o se está 10 años para terminar o se hace modular en menos de 2. La calidad puede y debe ser mejor, insisto.
#3088
Re: Grupo San Jose (GSJ)
Hola, os pego mi valoración actualizada por si es de interés. Al tratarse los trimestrales de informes mucho más reducidos, no tiene tanto detalle y he incluido varios epígrafes con el valor del 30.06.25 (existencias, inmuebles, etc.)
No meto el valor de Carlos Casado, los activos de Argentina, la potencial revalorización de Crea Madrid, ni los créditos fiscales.
Por otra parte, en este cierre del 3T25 frente al 31.12.24 se vuelve a observar un fenómeno llamativo: los acreedores aumentan de 839 a 900 millones, mientras que los deudores disminuyen de 498 a 491 millones.
Tener el doble de acreedores (incluyendo anticipos) que deudores es una anomalía en el sector, donde lo habitual es que ambas partidas estén equilibradas. De hecho, en GSJ estaban equilibradas hasta hace un par de años, justo antes de que los anticipos empezaran a dispararse. Cuando la compañía estaba creciendo, esto podía tener cierta explicación (condiciones de cobro favorables) pero incluso entonces ya resultaba sospechoso de ser una política conservadora de reconocimiento de ingresos, metiéndolos como anticipos.
Ahora, con la actividad completamente plana (crecimiento del 0%), que los anticipos sigan aumentando mientras los deudores caen resulta aún más sospechoso.
¿Para qué cobran anticipos de forma tan agresiva si invierten la caja a un 0,5% en cuentas corrientes?
La compañía lleva tres años seguidos generando más de 100 millones de flujo de explotación, crezca o no crezca la actividad. Apenas invierten en inmovilizado, apenas tienen gastos financieros y su carga fiscal es reducida. El motivo por el que este flujo de caja no se refleja de manera similar en la cuenta de resultados es que se está desviando hacia la cuenta de anticipos (los proveedores se pagan a 31 días por lo que no procede de una mayor financiación vía proveedores).
Mi teoría, con el riesgo de equivocarme, es que en estos tres años han "escondido" alrededor de 200 millones de EBITDA (y por tanto EBIT) incrementando anticipos y reduciendo los deudores por "obra ejecutada pendiente de certificar" (OEPC). En posts anteriores he puesto la evolución de estas magnitudes de circulante de balance, y sucede todos los trimestres siempre en la misma dirección.
Manipulando las grandes masas del circulante, una constructora puede presentar el resultado que quiera. La única realidad incuestionable es la caja.
Apoyan esta hipótesis varios elementos:
Los activos inmobiliarios y las existencias están contabilizados a coste, cuando podrían estar a valor razonable, como hacen otras constructoras. Esto implica alrededor de 150 millones en plusvalías latentes no registradas.
Llevan años deteriorando sistemáticamente cuentas a cobrar, sin que posteriormente se revierta ninguna provisión (siempre hay un ajuste positivo en el EFE).
Incluyen los alquileres NIIF 16 como deuda financiera sin indicarlo, algo que prácticamente todas las compañías aclaran para que el inversor lo separe.
Ahora bien, incluso dejando de lado toda esta “película” que pueda estar montándome, y dando por buenos los estados financieros tal y como los presentan, no veo cómo esto puede valer menos de 20 € por acción, en base a la valoración expuesta anteriormente.
