Grupo San Jose (GSJ)

Según parece este próximo Jueves (20/09) llega la aprobación inicial del Madrid Nuevo Norte. Esto esta provocando la subida de la cotización ya que además estaba cerca de una resistencia importante.

Carmena dará luz verde esta semana a la 'Operación Chamartín' tras 25 años de intentos fallidos

17/09/2018

- La Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid aprueba este jueves de forma inicial el proyecto.

- Se construirán 10.500 viviendas, un gran centro financiero y se renovará la estación de Chamartín.

La Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid, encabezada por la alcaldesa, Manuela Carmena, tiene previsto dar el próximo jueves luz verde a la 'Operación Chamartín', rebautizada como Madrid Nuevo Norte, después de 25 años de intentos fallidos. El plan, que supondrá la profunda transformación de la zona norte de la capital, recibirá su aprobación inicial por parte del Consistorio para poder abrir posteriormemente un periodo de alegaciones que durará unos dos meses. Tras este trámite, el Pleno municipal deberá votar su aprobación definitiva, que está prevista a principios del próximo año 2019. El último paso será el visto bueno a la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que tendrá que dar la Comunidad de Madrid.

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Tras la aprobación inicial (prevista para este Jueves 20/09), luego se abrirá un periodo de alegaciones que durara unos 2 meses (hasta finales de Noviembre). Luego, en Diciembre, se supone que tiene que ser refrendado por la mayoría del Pleno (no habrá problemas), y ya, por ultimo, en el primer trimestre del 2019 se haría la modificación del Plan General de Ordenación Urbana. Hecho todo esto, ya estaría totalmente aprobada el Madrid Nuevo Norte.

Como bien dice David0772 (leído en otro foro), se habla de un beneficio para el promotor (DCN) solo con la recalificación de 1600 millones de euros. Grupo San José tiene el 24,75% del DCN, por lo tanto le correspondería un beneficio de 6€/acc, sumárselos a la cotización de 3€-4€ y el precio de la acción con el MNN totalmente aprobado, se va a un mínimo de 9€ o 10€.

No es recomendación de compra, solo son números.

Parece que por fin el mercado empieza a creerse MNN y su impacto sobre GSJ (+37% en el último mes). La semana pasada se anunció que este jueves en Junta de Gobierno se procedería a su aprobación inicial en Junta de Gobierno, con lo que se daría pistoletazo al inicio de los trámites burocráticos que deberían concluir si nada se tuerce el primer trimestre del 2019, coincidiendo con la disolución de la corporación de cara a las nuevas elecciones municipales.

Ayer por la mañana me encontré con un artículo en  Público.com con el que para nada estoy de acuerdo. No obstante he de reconocer que es de lo mejor que he leído estos últimos años sobre MNN, al menos en cuanto a documentación y bibliografía.

https://blogs.publico.es/dominiopublico/26440/madrid-nuevo-norte-y-la-cultura-del-pelotazo-urbanistico/

No voy entrar en discutir su fondo, no es mi guerra,  pero claramente obvia lo más importante, que tendrá un apoyo  casi unánime en Pleno (salvo algún representante de la extrema izquierda integrado en Podemos), que es el órgano de representación de todos los ciudadanos de Madrid.

Pero vamos al grano, llevo varios años tratando de poner valor al impacto del proyecto en MNN. Las únicas referencias que he encontrado fueron las que hicieron Banesto y Cajamadrid durante el 2009 con valoraciones entre 5,41€ y 7,73€/acción respectivamente. Pero son estimaciones hechas en el 2009 y sobre el antiguo “Plan Botella”. Las proyecciones que hice en agosto de 2017 me llevaron a un valor aproximado de 6,75€/acción, sin desarrollar el suelo, solo con su recalificación, aquí está el enlace:

https://www.rankia.com/foros/bolsa/temas/2605974-grupo-san-jose-gsj?page=60#respuesta_3659835

No obstante, son cifras que no recogen los últimos flecos el acuerdo final alcanzado hace unos meses, que ni merman la rentabilidad a MNN ni recogen la subida de precios de este último año, con lo que la cifra de actualizarse ahora sería algo mayor.

El artículo de ayer en cambio sí que recogía otra cifra, en concreto una plusvalía de 1.600M en caso de reventa de suelo recalificado, que aplicado a GSJ (24,75% del proyecto, para repartir entre sus 65 millones de acciones), que equivale a 6,09€/acción de impacto. Su cálculo, según se especifica en el artículo se realiza mediante “estimación aproximada basada en el método de valoración de terrenos de la Ley estatal del Suelo contemplando la edificabilidad lucrativa y las cargas previstas en MNN, los precios inmobiliarios en la zona, los costes de referencia de la construcción de la Comunidad de Madrid, las primas de riesgo legales aplicables a obras de urbanización y la superficie de suelo propiedad de Adif que genera aprovechamiento en base a la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid”. Por tanto, me da confianza que con esa metodología de cálculo el valor se aproxime al que obtuve hace algo más de un año.

Pero quiero insistir, que como el cálculo que realicé, es solo valor del suelo recalificado, no incluye el beneficio esperado de promotor por el desarrollo del mismo los próximos 15-20 años. Es decir, significa que durante el 2019 alguien llega y compra ese suelo ya urbanizable a DCN y por lo que paga 1.600-1.800M, correspondiendo el 24,75% a GSJ.

Si nada se complica con MNN, a estos 6€ mal contados deberíamos añadirle los 3-4€ del negocio recurrente, que por cierto va en franca mejoría trimestre a trimestre, y más que va a mejorar cuando se empiecen a entregar las más de 1.000 viviendas en construcción en Perú, que empezarán a imputar EBITDA y caja a partir de 2019-2020. Y sigo sin contar el suelo de la Tablada para más de 20.000 viviendas en Argentina que se ha tenido que volver a parar por los problemas económicos que arrastra el país, pero que algún día seguro que se pondrán en valor. Como ha dicho en el post anterior mi compañero "reydelfixing", para nada sería descabellado que GSJ tuviera un valor de 10€ acción en unos seis meses, si como he dicho al principio MNN no se tuerce. Tengo plena confianza que para el primer trimestre de 2019 precio y valor se aproximen. Pero ya se sabe, esto es bolsa, así que prudencia.

David, veo que conoces en profundidad los números de GSJ y te voy a contar una hipótesis que me ronda la cabeza. San José no es una gran constructora y la obra a desarrollar en MNN es gigantesca. Podría GSJ vender una participación (de ese 24,75%) a otra u otras constructoras para realizar las obras con el consiguiente impacto en el beneficio? Ves esa posibilidad o crees que GSJ ampliará plantilla y medios materiales para llevar adelante la construcción en solitario? O depende del BBVA que GSJ ejecute toda la obra? 

Un saludo y gracias por tus aportaciones

Buenos día Javimar69. La sociedad que ostenta los derechos edificatorios es DCN, la cual está participada en un 24,75% por GSJ y el 75,25% por BBVA. Por tanto GSJ como socio minoritario no tendrá la capacidad de adjudicar ninguna obra. Si DCN decide desarrollar el proyecto y conforme los arquitectos e ingenieros vayan redactando los distintos proyectos de ejecución y de urbanización, entiendo que se invitará a diversas constructoras a licitar las obras. Como cualquier gran desarrollo, DCN constituirá una especie de comité técnico de adjudicación de obras que estudiará cada presupuesto y decidirá cuál es el más apropiado, siempre tratando de cuidar el interés de la propiedad (DCN) y conseguir las mejor relación calidad/precio/tiempos. Confío que GSJ se lleve una parte de las obras, pero tendrá que competir con el resto de constructoras que se presenten a los sucesivo concursos que se vayan presentando, conforme el proyecto vaya avanzando.

Un saludo

SANJOSE Portugal ejecutará la Fase II de una tienda Kinda Home en Oporto
18/09/2018

Chocolate - Sociedade Inmobiliária ha adjudicado a SANJOSE Constructora Portugal las obras de ejecución de la Fase II de su nueva macrotienda en la circunvalación de Oporto.

Anteriormente SANJOSE realizo la Fase I del proyecto, consistente en la excavación y contención periférica del recinto.

Tenemos que contar con un pequeño riesgo, que si por cualquier motivo, el jueves no se aprueba, nos va a dar un susto en la cotización.

Consultorio de Bolsamania - Joan Cabrero, analista de Ecotrader

PREGUNTA - Buenos días, don Joan. Mi pregunta es sobre Grupo SanJose. ¿Se está a tiempo de entrar en este valor o es ya muy arriesgado¿ Asimismo, ¿ve a este precio entrada en Telefónica y Santander? Muy agradecido por su respuesta.

RESPUESTA - Buenos días. Para entrar a a estos niveles en Grupo SanJose debería de asumir un stop al menos bajo los mínimos de la pasada semana, los 4,84 euros, y teniendo en cuenta que ya ha alcanzado prácticamente primeros objetivos que aparecen en los 5,85/6 euros tras superar los 4,70, no se lo recomendaría sin ver al menos un consolidación, sin perjuicio de que puede seguir ascendiendo hacia los 8 euros.

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Muchas gracias, David0772. Aclarado el asunto. Es lógico.

Un saludo