Rendimiento neto negativo. Arrendamiento Vivienda Habitual

Hola:
Estoy confeccionando mi Declaración IRPF 2007 y estoy con los rendimientos del capital inmobiliario.
El pasado año adquirí un inmueble que tengo en el mercado de alquiler y está arrendado desde que lo adquirí como vivienda habitual, en este caso no importa si el inquilino es mayor o menor de 35 años, ya que el rendimiento neto resulta negativo.
Me sorprende que en estos casos "el estímulo fiscal" se convierta en "penalización fiscal", si comparamos el resultado del importe que finalmente va a la base imponible y que consiste en lo siguiente:
Supongamos un propietario con dos inmuebles que han generado los mismos rendimientos y exactamente los mismos gastos, el 1º destinado a vivienda habitual y el segundo para otros arrendamientos distintos de vivienda habitual, y que el importe del rendimiento neto en ambos casos es de -1000 €.
¿Cómo puede ser que el piso destinado a v.h. genere un rendimiento neto reducido de -500 y el que tiene un destino distinto al de v. habitual genere un rendimiento neto reducido de -1000.

¿Estoy equivocada?
¿Es posible no aplicar ninguna reducción cuando el arrendamiento es para vivienda habitual y de esta forma disfrutar de un mejor resultado fiscal, que por otra parte igualaría el trato que da la ley a los arrendamientos que no disfrutan del beneficio fiscal de la mencionada reducción?

He preguntado varias veces lo mismo a la A. Tributaria y dependiendo quien me atendía, me contestaba una cosa u otra.

No se que hacer.
Muchas gracias

Es una pregunta compleja, está claro que la reducción del 50% es para lo bueno y para lo malo, de hecho si la arriendas a un menor de 35 años y tienes pérdidas me suena que la reducción también es del 50% no del 100 como si el rendimiento fuera positivo.

Pero me puedes explicar un arrendamiento distinto de vivienda que no sea negocio, es decir que no te obligue a retener trimestralmente y pagar iva?

Matemáticamente no, claro está. Pero fiscalmente, para el IRPF eso que planteas es imposible, pues el rendimiento neto del capital inmobiliario no puede ser nunca negativo.

La suma de gastos tiene el límite del rendimiento íntegro. La novedad (y es razonable y justa) es que si hay mayores gastos, se acumulan y son deducibles en los siguientes 4 ejercicios (como las pérdidas patrimoniales).

La forma de determinar el rendimiento neto es:

Ingreso íntegro - Gastos computables (con el límite del rendimiento íntegro) = xxx

Si el arriendo es para vivienda habitual, a ese resultado le es de aplicación una reducción del 50 %. En caso de alquiler a jóvenes de menos de 35 etc etc, la reducción es del 100 %.

Si no es el caso (plazas de garaje, apartamentos de temporada, etc.), no se le aplica esa reducción.

O sea, en este caso tendrás, a lo sumo, dos inmuebles con rendimiento = 0,00. Y para el año que viene (hasta 4 años más), podrás y deduciendo el exceso de gasto que hayas tenido este año.

Gracias por la rápida respuesta.
Contestando a la pregunta que me haces sobre qué tipo de arrendamiento no constituye un negocio, yo me pregunto ¿qué tipo de alquiler no es en si mismo un negocio?, y en cuanto a qué tipo de alquiler que no fuera para vivienda habitual no generaría retención, la respuesta según la propia Agencia Tributaria los alquileres por temporada (p.e. aquellos que se hacen por razones de trabajo por un breve periodo de tiempo (inferior a un año).

Saludos

Muchas gracias por la rápida respuesta, sin embargo he de expresar que la ley 35/2006 y reglamento del Impueto del IRPF de 2007, introduce nuevamente la posibilidad de que se produzcan rendimientos negativos en el caso que planteo.

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/l35-2006.html

artículos 21 al 26.
Saludos

Muchas gracias por la rápida respuesta, sin embargo he de expresar que la ley 35/2006 y reglamento del Impueto del IRPF de 2007, introduce nuevamente la posibilidad de que se produzcan rendimientos negativos en el caso que planteo.

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/l35-2006.html

artículos 21 al 26.
Saludos

Hola Cachilipox, permíteme que te corrija.

Los únicos gastos que la Ley limita al importe de los ingresos íntegros son la suma de los de conservación y reparación más los de financiación. El exceso de estos gastos sobre el rendimiento íntegro es lo que permite compensar en los cuatro ejercicios siguientes. Pero no limita la suma total de los gastos al importe de los rendimientos íntegros.

Estos rendimientos negativos son comunes en los años en los que el arrendador hace reformas en la vivienda. Estos gastos en ocasiones superan a los rendimientos íntegros, por tanto el rendimiento negativo será la suma de los restantes gastos.

La reducción del 50% se aplica sobre los rendimientos positivos y los negativos. Lo que no se aplica sobre los negativos es la ampliación al 100%.

Artículo 23 de la Ley:

Artículo 23. Gastos deducibles y reducciones.

1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:

a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:

1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.º

2.º Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador.

3.º Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.

4.º Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.

b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute, será igualmente deducible en concepto de depreciación, con el límite de los rendimientos íntegros, la parte proporcional del valor de adquisición satisfecho, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

2. 1.º En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 50 por ciento. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

2.º Dicha reducción será del 100 por ciento, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.

El arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, en la forma que reglamentariamente se determine, el cumplimiento de estos requisitos.

Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en este número 2.º

3. Los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, así como los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducirán en un 40 por ciento.

El cómputo del período de generación, en el caso de que estos rendimientos se cobren de forma fraccionada, deberá tener en cuenta el número de años de fraccionamiento, en los términos que reglamentariamente se establezcan.

Saludos.

Artículo 13. Gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario.

Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.

En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:

a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación.

A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:

Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.

El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador.

c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.

d) Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.

e) Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:

1.º Cuando el deudor se halle en situación de concurso.

2.º Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.

Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

f) El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

g) Las cantidades destinadas a servicios o suministros.

h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento.

Artículo 16. Reducción por arrendamiento de vivienda.

1. A efectos de la aplicación de la reducción prevista en el número 2.º del artículo 23.2 de la Ley del Impuesto, el arrendatario deberá presentar al arrendador con anterioridad a 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos, una comunicación con el siguiente contenido:

a) Nombre, apellidos, domicilio fiscal y número de identificación fiscal del arrendatario.

b) Referencia catastral, o en defecto de la misma, dirección completa, del inmueble arrendado objeto de la presente comunicación que constituyó su vivienda en el período impositivo anterior.

c) Manifestación de tener una edad comprendida entre los 18 y 35 años durante todo el período impositivo anterior o durante parte del mismo, indicando en este último caso el número de días en que cumplió tal requisito.

d) Manifestación de haber obtenido durante el período impositivo anterior unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.

e) Fecha y firma del arrendatario.

f) Identificación de la persona o entidad destinataria de dicha comunicación.

En todo caso, el arrendador quedará obligado a conservar la citada comunicación debidamente firmada.

2. No resultará de aplicación el incremento de la reducción prevista en el número 2.º del artículo 23.2 de la Ley del Impuesto en el supuesto de que el rendimiento neto derivado del inmueble o derecho fuese negativo.

Saludos.