Las hipotecas variables siguen siendo las más sensibles a los cambios en el Euríbor y las decisiones del BCE. Tras meses de bajadas moderadas, muchos hipotecados se preguntan si estamos ante un punto de inflexión y, sobre todo, cuándo bajarán las hipotecas de forma más evidente. La respuesta no es tan inmediata como quisiéramos, pero ya hay señales que permiten anticipar tendencias.
¿Bajarán las hipotecas variables?
- 🔍 El Euríbor ha bajado más de 1 punto interanual (agosto 2024: 3,166 % → agosto 2025: ~2,14 %)
- 💰 La cuota media de una hipoteca de 120.000 € ha bajado entre 50 y 80 € al mes, según el plazo y tipo
- 🏦 El mercado descuenta una pausa en los recortes del BCE en septiembre
- 📉 Las hipotecas variables ya han bajado ligeramente, pero se espera mayor estabilidad que grandes descensos
- 📌 ING, Sabadell y Unicaja mantienen condiciones competitivas en sus variables
- 🔮 Todo dependerá de la inflación y empleo en Europa: el BCE actúa con cautela
¿Cuándo bajan las hipotecas variables?
Las hipotecas variables bajan cuando el Euríbor baja, ya que este índice se revisa normalmente cada 6 o 12 meses en función del contrato. Y aunque ha descendido de forma notable desde el verano de 2023, muchos esperaban un recorte más agresivo tras la bajada de tipos del BCE en primavera.
La realidad es que las hipotecas ya han empezado a bajar, pero de forma moderada. Por ejemplo:
Con la media del Euríbor en agosto de 2025 (2,14 %), frente al 3,16 % de agosto de 2024, una hipoteca de 150.000 € a 25 años ha visto reducida su cuota en unos 65 €/mes, lo que supone 780 €/año de ahorro.
En este sentido, ya hay señales claras de alivio para los hipotecados, aunque aun lejos de las cuotas que se pagaban en 2021 o 2022.
¿Por qué no bajan más las hipotecas?
El principal motivo es que el Banco Central Europeo ha sido más prudente de lo previsto. Aunque ha bajado los tipos al 2 %, el mercado ya ha descontado que en septiembre no habrá nuevos recortes.
Esto ha generado que el Euríbor se estabilice en torno al 2,13–2,15 %, limitando las caídas en el coste de las hipotecas variables.
Además, muchos bancos no trasladan la bajada del índice directamente a sus ofertas, especialmente si exigen más vinculación o han subido otros costes (seguros, comisiones…), si quieres evitar este problema, consulta las mejores hipotecas sin vinculaciones disponibles actualmente, e intenta consultar con un asesor hipotecario, que te recomiende la hipoteca más barata para tu perfil.
¿Qué se espera para los próximos meses?
La gran pregunta es: ¿cuándo bajarán las hipotecas variables de forma más clara?
Todo apunta a que los próximos trimestres estarán marcados por:
- Estabilidad en el Euríbor, en torno al 2 % si no hay sorpresas inflacionistas
- Posible nuevo recorte del BCE a finales de 2025 o principios de 2026, si se consolida la ralentización económica
- Ajustes lentos pero progresivos en la cuota de las hipotecas con revisión anual o semestral
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David Bartual
Experto en Hipotecas y Economía
Desde nuestro punto de vista, es poco probable que volvamos a ver hipotecas variables por debajo del 1,5 % de interés global en el corto plazo. El entorno macroeconómico actual no lo permite, sin embargo, con nuestro servicio de asesoría, en función del perfil, estamos consiguiendo hipotecas a tipo fijo de 1,80 % y mixtas a 10 años al 1,50% TIN.
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¿Qué bancos ofrecen las variables más competitivas?
A pesar de la incertidumbre, algunos bancos siguen apostando fuerte por las hipotecas variables. Destacan especialmente:
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Estas entidades están entre las mejores hipotecas variables actuales del mercado, y son una buena alternativa si te planteas cambiar tu préstamo mediante subrogación o iniciar una nueva compra.
¿Conviene cambiarse a tipo fijo ahora?
Muchos usuarios se preguntan si es buen momento para cambiar su hipoteca variable a una fija. Mi recomendación es valorar:
- Si tu cuota se ha vuelto difícil de asumir, puede ser buen momento para cerrar un tipo fijo razonable
- Si estás pagando un diferencial competitivo y tu revisión es a la baja, puedes mantenerte
- Si no quieres incertidumbre, existen hipotecas mixtas que te dan varios años de tipo fijo antes de pasar a variable
Consulta nuestra guía para saber si te conviene una hipoteca fija, variable o mixta según tu perfil y situación económica.
Preguntas frecuentes sobre ¿Cuándo bajarán las hipotecas?
Ya lo están haciendo, aunque de forma moderada. El Euríbor ha caído más de un punto interanual y eso ya se refleja en las revisiones actuales.
Sí, puedes hacerlo mediante una subrogación hipotecaria. Muchas entidades permiten mejorar condiciones sin volver a pasar por notaría.
Si no toleras subidas y valoras la seguridad, sí. Pero si tu cuota baja en cada revisión, mantenerte en variable puede ser más rentable.
Las hipotecas han empezado a bajar, pero no tan rápido como muchos esperaban
La tendencia del Euríbor confirma que el coste de las hipotecas variables está bajando, aunque de forma paulatina. Si tienes revisión semestral o anual, tu próxima cuota será previsiblemente menor que la anterior.
El mercado espera que los tipos se mantengan en torno al 2 % lo que resta de año. Mientras tanto, es clave comparar, revisar condiciones y ver si puedes beneficiarte de las mejores hipotecas para subrogación o cambiar a un tipo mixto o fijo que se adapte mejor a tu situación actual.
