La semana pasada finalizó una subasta que por lo visto ha estado últimamente ocupando portadas en algunos medios pero que a mi me había pasado completamente desapercibida porque cuando la subasta comenzó a finales de enero yo estaba deslizándome plácidamente por las nevadas pendientes austriacas.
Además, cuando regresé hicimos un repaso rápido de las subastas de Madrid más inminentes y yo tarde dos minutos en desechar ésta porque valoré a ojímetro el chalet subastado en 450.000 euros y como carga anterior tenía una hipoteca de 2011 de 375.000 euros.
Esta es la subasta para quién esté interesado en ver los parámetros más importantes: SUB-JA-2019-117154
O sea, que cuando me llamaron para que opinara en el programa de mayor audiencia de Tele 5 tuve que ponerme rápidamente al día.
A continuación un pequeño resumen del programa.
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Pues ya estáis tardando.
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La subasta instada por Belén Esteban es muy sencilla pero, no obstante, se dan algunas circunstancias que la convierten en un ejemplo perfecto en muchos sentidos.
1. Es un ejemplo perfecto de que la necesidad agudiza el ingenio
Es cierto eso de que cuando la necesidad aprieta los humanos somos capaces de aprender lo que haga falta. ¿Visteis lo mucho que ahora sabe de subastas Belén Esteban? Obviamente, no hay nada como que tu representante te robe seiscientos mil euros y te veas obligada a denunciarle por estafa y luego a reclamárselos por la vía civil y sacar a subasta su casa para aprender los rudimentos del procedimiento de apremio como vía de recuperación de deudas.
2. Es un ejemplo perfecto de subasta en la que a primera vista no interesa participar
Cada mes se celebran cientos de subastas en toda España. Pero no todas son interesantes e investigarlas todas implica una gran pérdida de tiempo. Lo inteligente es profundizar solo en la investigación de una pequeña parte de ellas.
Es sencillo ver de un simple vistazo que el chalet subastado no llega a valer más de quinientos mil euros. Ya he comentado que a ojímetro yo lo valoré en cuatrocientos cincuenta mil euros. En cinco segundos nos podemos bajar la certificación de cargas y comprobar que esta subasta tiene una hipoteca anterior de La Caixa de 2011 de trescientos setenta y cinco mil euros.
Por lo tanto no interesa.
3. Pero también es un perfecto ejemplo de que al investigar más de cerca a veces las cosas cambian
Que es exactamente lo que yo hice cuando supe que iría al plató de Sábado Deluxe, investigar.
Y así averigüé que el deudor, el tal Toño Sanchís, había amortizado una gran parte de la deuda principal, que en julio de 2018 se había quedado reducida hasta 266.000 euros.
Y ojo, que investigando más se puede averiguar que actualmente aún se ha reducido más, siendo actualmente de 252.000 euros.
Esto, obviamente, cambia bastante las cosas. La subasta pasa de ser una subasta que no interesa de ninguna manera a una subasta que podría ser interesante a condición de adjudicársela barata.
4. Ejemplo perfecto de que la obligación del acreedor es forzar que las pujas suban.
¿Cómo? Pues como dijo Belén Esteban, pujando. No hay otra forma de obligar a los postores a que suban sus pujas. Si la parte actora se duerme en los laureles los postores podrían adjudicarse las subastas muy barato y el acreedor no cobraría su deuda.
5. Ejemplo perfecto de que no siempre es posible recaudar lo suficiente para cobrar toda la deuda
Esto también es obvio. Si nos deben cien mil euros pero solo podemos embargar una plaza de garaje, es difícil que la subasta pueda recaudar suficiente dinero para la completa satisfacción de la deuda. Y si la plaza de garaje, además, está hipotecada, pues peor que peor.
6. Ejemplo perfecto de que el interés de los postores debe ser comprar y no otro.
En los últimos años hay algunos deudores que han intentado contratarme para que pujara en mi nombre, pero con su dinero, con el objeto de forzar a los bancos a subir sus pujas para evitar que les quitaran sus casas por cuatro euros.
Esto es un error al que siempre me he negado.
El peligro es que el deudor calcule mal el tiro y al final acabe adjudicándose la subasta.
Que el deudor de Belén Esteban está detrás del adjudicatario de esta subasta es algo de lo que no me cabe ninguna duda porque nadie en su sano juicio ofrece 376.000 euros (precio de adjudicación) por un chalet valorado en no más de 500.000 euros y con una deuda hipotecaria que ahora ya sabemos que es de 252.000 euros.
Total precio a pagar por el chalet: 376.000 + 252.000 = 628.000 euros
Precio al que hay que añadir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que será de 37.680 euros si se calcula sobre la suma del precio de adjudicación más la carga hipotecaria o de 22.560 euros si se calcula solo sobre el precio de adjudicación. Sobre esto último tengo preparado un post de próxima publicación en Subastanomics.
O sea, una pasta para cualquier inversor, sobre todo teniendo el cuenta el precio de venta del chalet.
Por eso estoy convencido de que estamos ante un perfecto ejemplo de deudor que en un intento de subir las pujas se ha quedado colgado de la brocha.
Si ha sido así quebrará la subasta.
7. Ejemplo perfecto de que lo más lógico no siempre es lo real
¿Os habéis fijado en que en un momento de la entrevista Belén Esteban afirma que si el adjudicatario quiebra la subasta la adjudicación pasaría a ella?
Pues bien, ese es un error en el que suelen caer muchos abogados, aunque espero y deseo que el equipo de Belén Esteban no haya seguido la misma senda.
Si la parte actora está pujando y al final quien puja por encima de ellos y se adjudica la subasta no paga el precio del remate, parece lógico que la adjudicación debería pasar, como apunta Belén Esteban, a la parte actora que hizo la anterior puja.
Pues bien, esto no es así de forma automática. Esto solo sucede si la parte actora deja en reserva su postura.
En esto el acreedor es como cualquier postor, no tiene privilegios. O deja en reserva su postura o se olvida de la adjudicación. De esto trataré en un próximo post, aquí en Rankia.
8. Ejemplo perfecto de un posible delito de conspiración para manipular el precio de las cosas
Pero ojo, que siguiendo el orden de las pujas y teniendo en cuenta que al principio hubo una puja de 45.000 euros y que la subasta finalizó en un precio de adjudicación fuera de toda lógica económica, no podemos desdeñar que estemos ante el fraude que expliqué en este post y que se ha vuelto a poner de actualidad desde que se implementaron las subastas judiciales electrónicas.
La cosa sería tan sencilla como que el listillo de turno hubiera dejado en reserva su puja de 45.000 euros y luego su compinche hubiera finalizado la subasta en 376.000 euros.
Al adjudicatario ahora quebraría la subasta, es decir, que no pagaría el precio del remate en los 40 días de plazo que le ofrece la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la adjudicación pasaría directa al primer postor de 45.000 euros. A menos que el equipo de Belén Esteban hubieran sido lo suficientemente precavidos como para haber dejado también su puja en reserva, en cuyo caso los listillos no se saldrían con la suya.
Pero esto no tiene por qué ser así.
Ojalá no sucedan ninguno de mis últimos pronósticos, el adjudicatario ingrese el importe del remate y Belén Esteban pueda recuperar al menos parte del dinero que le escamoteó su representante.
NOTA FINAL: Siempre ojo avizor, Francisco Calvo apunta en un comentario que la postura de 45.000 euros no cubriría el 70% del tipo de subasta y esto le daría al deudor el mango de la sartén, porque podría presentar a un mejor postor que se adjudicase la subasta por el 70% del tipo de subasta, es decir, por 186.771 euros.
Exacto. Y este es el motivo por el que el principal sospechoso de la fea maniobra de pujar por 376.000 euros y luego quebrar para que la adjudicación pasase a una cifra inferior al 70% del tipo sería el deudor.
Además, la postura de 45.000 euros tampoco sería una puja aceptable por el juzgado porque no cubre ni el 50% del tipo de subasta ni una mínima parte de la deuda. Sería una puja muy fácil de tumbar.
Y esto ha sido todo por ahora, lo que es seguro es que esta subasta aún aún va a tener recorrido mediático.
¿Y a vosotros qué os pareció la gala de Sábado Deluxe?
¿Y qué hay de mi buena presencia y galanura?
¿Alguna opinión sobre la subasta que ha conseguido que se hable de subastas en la noche del sábado?
