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Éramos pocos legislando e interpretando la Ley y parió la abuela

 

Finalizaba el post anterior dejándonos atónitos la audacia de un juez de primera instancia que había vaciado de contenido la figura del aval.

Hasta que el rey de Babilonia Hammurabi decidió dejar grabado en piedra el primer código legal (1760 AC) la Justicia era impartida de manera subjetiva por jueces y sacerdotes. Aquél fue el primer ejemplo del concepto jurídico de que algunas leyes son tan fundamentales que ni un rey tiene la capacidad de cambiarlas.

El Occidente fue Dracón de Tesalia (siglo VII AC) quién les arrebató a los nobles la facultad de juzgar arbitrariamente, unificando la tradición oral y poniéndola por escrito. Una legislación que fuera común para todos era el primer paso hacia un gobierno democrático.

Pero fue en el Imperio Romano Derecho Romano donde se consagró la obligatoriedad de que los jueces se guiaran por unas leyes escritas. Para comprender la importancia de esto hay que imaginarse lo que podría significar antiguamente ser juzgado por un tipo que no se va a guiar por la Ley sino por sus propios criterios o por su ideología. Si el juez es un tipo dogmático estás listo.

Y eso es, exactamente, lo que está pasando en España.

En este país en el que los títulos universitarios valen menos que el papel del que están hecho los diplomas, en el que existen más de cien mil leyes en vigor, en el que entre el B.O.E. y los diferentes diarios oficiales de las comunidades autónomas se imprimen más de un millón de páginas al año, en el que la soberanía popular ya no reside en los ciudadanos sino en la boina enroscada de cualquier juez de pueblo, en este país, digo, ya no solo los jueces de quinta pueden enmendar la plana a las leyes emanadas de las Cortes sino que ahora también se han sumado a la orgía reformista los registradores de la propiedad.

¿Que por qué digo esto?

Porque he tenido conocimiento de una Resolución de 23 de marzo de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado que echa por tierra parte del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se trata de que el Registrador de la Propiedad de Illescas ha tumbado por defectos "insubsanables" un decreto de adjudicación dimanante de un procedimiento hipotecario argumentando que aunque la vivienda subastada NO es vivienda familiar del deudor y aunque la subasta había quedado desierta, el acreedor no tiene derecho a pedir la adjudicación por la cantidad adeudada sino al menos por el 50% del tipo de subasta.

Y esta barbaridad no la dice un ignorante que no conoce el artículo 671 de la L.E.C. sino que no solo lo conoce perfectamente sino que expresamente menciona que la interpretación de dicho artículo ha de hacerse de forma conjunta a la del artículo 651 del mismo cuerpo legal. 

Obviando que este último artículo pertenece a la secciónV de la L.E.C., que trata de las subastas de bienes muebles y que el artículo que trata sobre las subastas de bienes inmuebles es exclusivamente el 671.

A continuación ambos artículos...

 

Artículo 651 Adjudicación de bienes al ejecutante

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esta facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

Artículo 671 Subasta sin ningún postor

Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

 

A ver, El literal del art. 671 LEC es meridiano "(...) Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiere salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos". Y no deja lugar a duda alguna.

Pero hay que decir que el Registrador de Illescas no lanza este desafío al aire y sin red sino que se apoya en una resolución muy reciente (de 20 de septiembre de 2017) de la Dirección General de Registros y del Notariado, la cual también concluye que "pese a la literalidad del art. 671de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el ejecutante, no habiendo postores, en caso de finca que no sea la vivienda habitual del deudor, no puede adjudicarse la finca por un importe inferior al 50 % del valor de tasación".

Es decir, que el nuevo criterio de la DGRN es que si si se pretende la adjudicación por la cantidad que se deba por todos los conceptos, ésta ha de ser igual o superior a ese 50 % del valor de tasación.

Ostras, ¿no os parece acojonante?

Es que ya no es que estos tipos estén interpretando la Ley, es que sencillamente la están redactando.

Porque tal como está redactada ahora mismo la podría entender hasta un niño de diez años. 

Es cierto que el art. 100 del Reglamento Hipotecario establece cierta competencia de los Registradores de la Propiedad a la hora de calificar los documentos expedidos por los jueces, pero que alguien me explique dónde se establece que se les atribuya también las competencias para revisar las actuaciones judiciales firmes y quién les ha dado derecho para erigirse en nuevos legisladores ni intérpretes de la Ley.

Y es que además resulta que, una vez erigido en campeón de la justicia social, el señor Registrador se ha puesto también a argumentar acerca del empobrecimiento desmesurado y sin fundamento del demandado y el enriquecimiento injusto del demandante, olvidándose que fue el Tribunal Supremo quien concluyó en su sentencia 261/2015 la improcedencia de considerar la existencia de un enriquecimiento injusto en el precio de adjudicación de un inmueble para cuya ejecución se han observado estrictamente las normas expresamente previstas para tal fin.

Es decir, que si se ha respetado la Ley no ha habido enriquecimiento injusto. 

Y en cualquier caso, si lo hubiera habido, tendría que ser el deudor perjudicado por ese supuesto enriquecimiento injusto quien lo denunciara ante el juzgado que correspondiera pues el Registro de la Propiedad no tiene atribuidas competencias para hacer Justicia.

En fin, un nuevo ejemplo deplorable de que en España se están desmoronando los principios del Derecho. 

Cómo no dudar de la legalidad vigente ante la constatación de que en España se legisla pésimo y se interpreta peor.

Y tú que opinas, amigo lector, ¿también te sientes indefenso cuando compruebas que cualquier mindundi puede cambiarte las reglas del juego a mitad del partido?

 

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  1. en respuesta a mfmelo
    -
    #280
    21/11/20 08:49
    Jajaja, en ayunas, y ya matando al ejecutado...;)
  2. en respuesta a Jotaerre
    -
    #279
    21/11/20 08:28
    ........contra él y sólo contra él... y sus herederos, amén.
    Y aún no he desayunado, ni comido nada.
  3. #278
    21/11/20 07:57
    EL TERCER HOMBRE

    Buenas, y que suene la melodía de cítara de ese clásico, para acompañar el relato de lo que puede suponer un nuevo “infierno tan temido” para un adjudicatario, a raíz de una consulta del curso, coetánea con un caso que tengo entre manos:

    La posible negativa a registrar una adjudicación por ejecución hipotecaria, cuando no se ha requerido de pago ni dirigido la demanda contra el tercer poseedor (es decir, el que consta como actual propietario, sin ser el deudor hipotecado original).

    Y a la pregunta lógica de ¿que consta como propietario, desde cuándo?, para variar, se ha ido dando respuestas contradictorias desde la publicación de la LEC, que eliminó del 131 LH la regla de aportar con la demanda “Acta notarial justificativa de haberse requerido de pago con diez días de anticipación, cuando menos, al deudor, y también al tercer poseedor de las fincas en el caso de que éste hubiere acreditado al acreedor la adquisición del inmueble”, para trasladar igual texto al 685.1 LEC (“La demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes”).

    Parecería claro, pero… el nuevo 132 LH a partir de la LEC, resulta que dice: “Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento”, y ya le tenemos liada…

    Porque, por definición, la certificación se expide tras la presentación de la demanda, así que esta estaría mal planteada, y la adjudicación final, viciada y no registrable… si no fuera porque el mismo legislador se contradijo al redactar el 689.1 LEC: “Si de la certificación registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial, previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca”. Obsérvese que no habla de requerir de pago ni demandar, sino solo de notificar, pero ¿notificar que se está ejecutando la hipoteca anterior a su adquisición para que pueda pagarla, cuando, de no hacerlo, perderá su finca, acaso no equivaldría a un requerimiento, por muy “sui generis” que se quiera?.

    Solo faltaba la guinda de que el TSupremo tomara partido por la LEC y la DGRN por la LH, para completar la pesadilla.

    Veamos lo que decía el TSupremo, resumido en una de las últimas RDGRN (a efectos prácticos, hay que reconocer, al menos, que facilita todos los antecedentes):

    “El Tribunal Supremo había entendido que este requisito implicaba una «conducta positiva» a cargo del adquirente (Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio del 2004) no siendo suficiente por lo tanto para entender cumplida aquella condición con su inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido y para rechazar que fuera suficiente que con anterioridad a la presentación de la demanda estuviera inscrito el título en el Registro de la Propiedad, razonaba en la Sentencia de 28 de septiembre de 2009 que «no es ésta la interpretación correcta de las normas en cuestión ya que de las mismas se desprende que el acreedor hipotecario no está obligado inicialmente a examinar el contenido del Registro para requerir de pago a cualquier adquirente posterior de la finca hipotecada, sino que únicamente ha de hacerlo a aquél que le “acreditó” la adquisición, exigiéndole la ley simplemente la aportación de su título de ejecución debidamente inscrito (…)».

    Es decir, se orillaba por completo el hecho de que el tercero apareciera en la certificación de cargas, para dejar claro que debía estar registrado antes de la demanda, pero, además, haberlo notificado al acreedor.

    Finalmente, y esta es la situación actual, el TC se decantó por la DGRN, como seguimos leyendo en esa resolución:

    “Sin embargo, esta postura (muy criticada por un sector de la doctrina), que es la que sostiene el recurrente, no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2013, de 8 de abril, por la que sienta «doctrina sobre la proyección que desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE) tiene la inscripción registral y su publicidad» en un procedimiento de ejecución hipotecaria y en especial «la cuestión relativa a la constitución de la relación jurídico procesal» en este tipo de procedimientos «en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad»”.

    Porque, en efecto, esa STC…

    … da primacía al mero hecho de estar inscrito, sin necesidad de haberlo acreditado al acreedor:

    “En efecto, en la cuestión planteada la inscripción en el Registro produce la protección del titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que éste conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral”. 

    Es decir, la demanda debe presentarse inmediatamente después de comprobar que no haya pendiente de despacho ningún asiento de presentación de una transmisión, así de claro.

    Pero, para culminar con un giro inesperado como en la película del título, esa RDGRN, precisamente, acaba estimando el recurso porque, aún después de la demanda inicial, sí se “subsanó” la omisión requiriendo de pago (aunque no demandando, por lo visto) al tercero:

    “Por lo tanto a dicho tercero, aun cuando no se le haya demandado inicialmente, se le ha requerido de pago y con ello se le ha concedido la opción de pagar u oponerse, posibilidades que corresponden al demandado conforme al artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En consecuencia, el actual titular registral ha tenido posibilidad de intervención directa en el procedimiento de ejecución, no pudiendo por tanto entenderse que ha existido indefensión en los términos antes indicados”.

    Conclusión: mucho cuidado con las subastas en que el ejecutado no coincide con el titular registral, ni vemos su nombre en el Edicto, porque habrá que averiguar (o deducir del número de autos, por ejemplo) si la demanda fue presentada antes de esa transmisión y, en caso contrario, si se le ha requerido y demandado.

    Saludos,

    PS: excluyo el supuesto que comentaría Tristán, en el que el nuevo titular se subrogó formalmente en la hipoteca ejecutada, porque, entonces, sí es deudor directo y, por lógica, ya se dirigirá la demanda contra él y sólo contra él.
  4. en respuesta a Esjavi
    -
    #277
    28/10/20 12:31
    Hola, Esjavi, claro que es un simple error (entre otros motivos, porque la LEC acaba en el art. 827), pero es perdonable por común, y porque se deduce del contexto.
    Pero, ni rapapolvo, ni insulto, salvo que "rata de biblioteca" lo consideres como tal ;)

    Saludos,
  5. Nuevo
    #276
    25/10/20 21:34
    Buenas, hablando de interpretar leyes me voy a aventurar (haciendo valer mi osadía e ineptitud) a decir que:
    en STC. 6/2008, de 21 de enero de 2008 publicada en BOE: https://www.boe.es/boe/dias/2008/02/15/pdfs/T00019-00025.pdf
    donde pone " El art. 956 LEC no exige la inscripción definitiva de cargas posteriores al derecho del ejecutante, sino que habla de «asientos»..." ¿no tendría que poner art. 659 LEC?
    Sé que es solo un error tipográfico, pero publicado en sitios como el TC o el BOE me llama muchísimo la atención. Quizá Jotaerre o Tristan estéis mas acostumbrados a este tipo de errores. Siempre y cuando mi osadía, ineptitud y yo estemos en lo cierto. De lo contrario apelo a que me pongáis en mi sito con algún rapapolvo acompañado de algún insulto para que agache las orejas.
    Saludos 
  6. #275
    24/10/20 10:55
    ¡LA VIRGEN!

    Buenas, y la del Pilar, concretamente, porque no sé si los maños tienen fama de parcos en palabras (no sea que invoque algún devoto de San Fadao), pero, desde luego, la Sección 2ª de la AP de Zaragoza no puede ser más concisa y contundente en esta zasca a Rollo Tomassi al hilo del 671, última de las resoluciones de las que han ido publicándose  y ya no hace falta seguir recopilando:

    http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/7fbe957dcb370984/20201022

    "Siendo firme la resolución recaída en el proceso de ejecución, Decreto de Adjudicación, no puede cuestionar el contenido de la misma, con fundamento en una interpretación que, señala, favorable al consumidor y no contempla la norma ni el legislador, alterando los porcentajes de adjudicación del bien establecidos taxativamente.
    Las resoluciones de la Dirección General de los Registros, no constituyen doctrina jurisprudencial (Art. 1 del Código Civil).
    Las normas procesales son de "ius cogens" , de obligado cumplimiento, sin que puedan interpretarse bajo los principios de equidad o analogía, conforme establece el Art. 3 del Código civil para las de carácter sustantivo."

    Eso, en escasas 3 páginas; o sea: "niño, deja ya de joder con la pelota", que cantaría Serrat.

    Saludos,
  7. #274
    16/10/20 07:59
    MEMENTO, ORIGEN, TENET...

    Buenas, esta recién publicada STS de 23.09.20 podría empezar por el final, y cuenta algo incomprensible, como algunas películas de Nolan:

    http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/ae8fd4d516b1d1d8/20201014

    "Extraña sobremanera que la sentencia recurrida, de fecha 11 de abril de 2019, no se haga
    eco ni cite la jurisprudencia de la sala respecto del supuesto sobre el que decide, en concreto de la sentencia de pleno número 641/2018, de 20 de noviembre anterior a la fecha en que se dictó la recurrida".

    Palo a la Sección 24 de la AP de Madrid (ese es el nivel de nuestra judicatura...), por no retirar el uso del domicilio conyugal a quien ya convive con otr@:

    "El derecho de uso de la vivienda familiar existe y deja de existir en función de las circunstancias que concurren en el caso. Se confiere y se mantiene en tanto que conserve este carácter familiar. La vivienda sobre la que se establece el uso no es otra que aquella en que la familia haya convivido como tal, con una voluntad de permanencia (sentencia 726 /2013, de 19 de noviembre). En el presente caso, este carácter ha desaparecido, no porque la madre e hijos hayan dejado de vivir en ella, sino por la entrada de un tercero, dejando de servir a los
    fines del matrimonio. La introducción de una tercera persona hace perder a la vivienda su antigua naturaleza "por servir en su uso a una familia distinta y diferente".
    Para que las partes se acomoden a la nueva situación y tengan tiempo de ordenarla, sin poner en riesgo el interés de los menores, es por lo que la sentencia número 568/2019, de 29 de octubre, permitió a la menor y a la madre permanecer en la vivienda por un tiempo prudencial de un año, tras el cual cesaría el uso de la misma".

    ¿En qué afecta esa jurisprudencia a las subastas? Pues, en poco, porque el TS ya tiene también dicho que el uso acordado en un proceso matrimonial es un derecho personal, no un derecho real oponible al adjudicatario.
    Pero, teniendo en cuenta que en esas subastas siempre hay un ex, si es él quien insta la pérdida del uso, pues ese trabajo que nos ahorra.

    Saludos,



  8. #273
    01/10/20 07:50
    LA TORTUGA DE MAFALDA

    Buenas, el nombre que le puso Quino, q.e.p.d., a esa mascota, no siempre resulta negativo, como podemos comprobar en este Auto de la AP de Toledo de 31.07.20 resolviendo la apelación nº 89/2019 contra una Sentencia de instancia de 05.06.18 en el proceso 237/2017:

    http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/9e641aa092574c0e/20200930

    Porque, gracias a esa sucesión de retrasos que revelan las fechas, y para suerte de la apelante, la AP pudo confirmar el cambio de doctrina operado en el "Auto de los inocentes" respecto a la aplicación literal del 671 para vivienda no habitual, con el detalle añadido de que, a diferencia de ese de 28.12.18, el anterior ponente ya no formuló voto particular en contra.

    Saludos,

  9. en respuesta a Jotaerre
    -
    #272
    11/09/20 07:46
    LAS PRISAS SON MALAS CONSEJERAS

    Buenas,  y no siempre suena la flauta, porque, a ese Sentencia granadina del mensaje enlazado, se opone esta otra malagueña:

    http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/887f29a8b0cd6f3e/20200910

    Que, contra el anterior criterio, dice que en el recurso vía verbal no cabe aportar pruebas, como documentos, que no se acompañaron al pedir la inscripción.
    Aunque, en este caso, parecía bastante lógico, porque lo que viene a decir la AP es que, si se dispone de ese documento, basta con aportarlo para subsanar la calificación negativa, o volver a presentar el título acompañándolo.

    Por eso parece un caso de precipitación, quizás debido a que quien recurrió fue un AC, que no necesariamente debe estar ducho en materia registral (y, encima, no tenía razón en el fondo, por lo que el resultado estaba cantado).

    Saludos,
  10. #271
    14/08/20 09:48
    … CON DISTINTOS COLLARES 

    Buenas, mientras a los letrados y procuradores se nos han acabado las vacaciones, la mayoría de operadores y organismos oficiales las están disfrutando, y la DGSJyFP se  despidió hace unos días publicando sus últimas resoluciones de julio… que siguen utilizando el mismo “corta y pega” de la DGRN en el tema del 671 LEC, con el agravante de ignorar, no ya la jurisprudencia abrumadora en contra, sino que hasta el mismísimo Rollo Tomassi ya no considera vinculante su doctrina: 
     
     
     
    Y, hablando del ínclito, dos por uno: 

    LA PENA DE SER CIEGO EN GRANADA 

    Pues ciego simuló ser Rollo Tomassi en este proceso, o pretendió que lo fueran el Juzgado y la AP, al alegar que el “recurso” vía verbal es de carácter administrativo, y, como tal, impide aportar pruebas nuevas como documentos no presentados junto al título calificado negativamente: 

    Es decir, al cabo de tantos años defendiendo a todos los registradores, le faltaba por inventarse que, aunque la LH remite al juicio verbal, resultaría que no se podrían aportar nuevas pruebas como permite la LEC… ver para creer: 
     
    “El procedimiento impugnatorio establecido en el art. 328 de la LH, tiene su analogía más evidente no, como pretende la apelante, con el procedimiento administrativo o con los recursos administrativos, sino con el proceso o recurso contencioso-administrativo, ya que a través de ambos cauces procesales se satisface el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (art. 24 de la Constitución) y no la mera autotutela administrativa. 
     
    Es decir, el cauce previsto en el art. 328 de la LH no es mero recurso administrativo sino ante un procedimiento jurisdiccional en toda regla, en el que por tanto rige el principio de aportación de prueba, sin que quepa excluir salvo disposición legal expresa, que no consta en este caso, la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que se dicte. 
     
    Al igual que en el recurso contencioso-administrativo nos encontramos ante un procedimiento jurisdiccional ciertamente limitado al acto recurrido o impugnado, en este caso a la calificación negativa del registrador. Y por este motivo lo que no cabe es extender el control a actos distintos (o calificaciones en este caso) del recurrido. 
     
    Pero ello no implica limitación alguna de los medios de prueba más allá de los criterios generales de utilidad y pertinencia (art. 283 de la LEC). No cabe entender que no puede el Tribunal tener en cuenta solo los documentos tenidos en cuenta por el Registrador al hacer la calificación impugnada, como tampoco quedan limitados en el recurso contencioso-administrativo los medios de prueba a los medios de prueba practicados en vía administrativa, con la sola excepción con matices del procedimiento administrativo sancionador. 
     
    Lo contrario supondría, limitar injustificadamente el objeto del procedimiento judicial del aquí tratamos, así como limitar su alcance, ya que la sentencia carecería de eficacia alguna si se entendiera que la misma no puede más que abocar, en su caso, al impugnante a instar una nueva calificación registral que a su vez generaría un nuevo recurso, siendo así que el registrador vendría a tener la última palabra sobre la cuestión objeto de calificación exenta del control jurisdiccional, algo del todo incompatible con el papel constitucional de los 
    órganos judiciales (arts. 24, 106.1 y 117 de la Constitución). 

    En atención a lo expuesto, cabe rechazar el primer motivo del recurso, siendo correcta la decisión del Magistrado de instancia que admitió como prueba la inscripción en el Registro Civil de las capitulaciones matrimoniales, inscripción por otra parte que tiene carácter público y es plenamente accesible a terceros”. 
     
    Lo más “gracioso” es que se basa en esta SAP de Madrid del 2009 que cita y transcribe parcialmente… 
     
     
    … y ante la que Rollo Tomassi, que cita en sus escritos resoluciones no publicadas (por ejemplo, aún espero que el supuesto recurso nº 3156/2018 por interés casacional y respecto a la “San Fermín”, aparezca por algún lado) difícilmente podía alegar estar ciego… o, en todo caso, le ciega la prepotencia derivada de su privilegiada posición, por la que ha sido noticia los últimos días, al defender al mismo TSupremo cuya “San Fermín” cuestiona al defender a los registradores… 
     
    En fin, saludos, 
  11. en respuesta a Jotaerre
    -
    #270
    18/07/20 07:45
    BUENO, ESTO ES…, ES…, UN POCO COMO UN TORO ¿NO?

    Buenas, eso que decía Jesulín era aplicable a todo, así que, con más motivo, a que la registradora de Ubrique (interina, para más inri) haya sabido lidiar con una calificación sustitutoria de una adjudicación inferior al 50%, y darle la estocada al morlaco sustituido, revocando su negativa a registrarla. Y, aunque sin entrar en detalle alguno en sus fundamentos, se entiende que (aparte de que el sustituido cometió dos errores de bulto al ignorar las últimas RDGRN) haber alegado la profusa jurisprudencia en contra y que ni siquiera Rollo Tomassi considera vinculante la doctrina de la DGRN, habrá ayudado. Lo que, en consecuencia, debería anunciar el ya previsto final de resoluciones de la DGSJyFP o judiciales sobre el particular, ya que no me imagino a Rollo Tomassi oponiéndose a una demanda después de haberse allanado en Castellón, pero públicamente al ser visible su bajada de pantalones en Cendoj.

    ¡Va por ustedes! 
  12. #269
    10/07/20 08:10
    LA QUE SE AVECINA 

    Buenas, se avecina… o no, porque lo que nos desvela este Auto es que está pendiente en el Juzgado nº 4 de Las Palmas un verbal en defensa de la Sentencia “San Fermín”, pero, si no llegase a la AP, difícilmente nos enteraríamos del resultado: 

    Aunque, en este caso, es probable que sí, porque llama la atención que consten como demandados tanto el registrador como la DGRN (aparte de los acreedores posteriores, como debe ser). Extraño, porque, o recurres contra la calificación demandando solo al registrador, o contra la resolución de la DGRN desestimando tu recurso, pero que ambos sean parte no parece lógico… salvo que la abogada considere que, como el primero defiende la doctrina de la segunda, esta, la DGRN, deba ser parte en el pleito para que una Sentencia de apelación acabe con el carácter vinculante de esa doctrina, veremos… 
     
    En cualquier caso, lo que decide ese Auto es la posibilidad de anotar la demanda como medida cautelar, y la rechaza con este argumento: 
     
    “en el proceso principal, no se cuestiona la validez del título en cuya virtud se pretenden las cancelaciones de inscripciones y/o anotaciones posteriores al embargo preventivo practicado en el procedimiento de ejecución que culminó con la adjudicación del bien embargado a favor de la actora…”. 
     
    Sin embargo, cuando quiere remacharlo, siembra una duda razonable… 
     
    “Y es que ha de tenerse en cuenta que de estimarse la demanda el resultado sería, precisamente, la cancelación de todas y cada una de las inscripciones y anotaciones posteriores, incluidas las que se practicaran tras la presentación de la demanda, por lo que es evidente que ningún perjuicio por mora procesal podría producirse al no poder existir ninguna situación que impidiera ni dificultara la efectividad de la tutela otorgada en una eventual sentencia estimatoria”. 
     
    … porque ya me diréis cómo se van a cancelar las anotaciones posteriores de buena fe que desconocían la vertencia del pleito… 
     
    Aunque la respuesta es mucho más sencilla que plantear unas medidas cautelares: la simple presentación de la demanda suspende la vigencia del asiento de presentación hasta la Sentencia, así que ya debería constar registralmente. Salvo que no se haya caído en que, debido a lo que se tarda en notificar una demanda, lo que procede es comunicarla uno mismo al Registro para que no caduque el asiento, claro… algo tan sencillo, como no previsto en la Ley Hipotecaria, pero sí admitido por la DG. 
     
    Saludos, 
  13. en respuesta a Jotaerre
    -
    #268
    08/07/20 07:42
    ELOGIO DE LA CEGUERA 

    Buenas, entre las últimas resoluciones publicadas, estaba esta que ejemplifica la poca relevancia que se le da a una posible calificación sustitutoria, según ya comenté en el mensaje enlazado: 

    Porque el registrador estuvo tan ciego como para discutir esta frase del Notario en una compraventa… 

    “considero suficientes todas las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que esta escritura se refiere” 

    … que podría hacer dudar en algún otro documento, pero difícilmente en este caso, si nos atenemos a las alegaciones del Notario, con puyita final al registrador: 

    “Que en la segunda línea de la escritura –la primera es el número de protocolo– se titula «escritura de compraventa»; en la intervención y antes de la exposición, se dice «juzgo a los señores comparecientes con la capacidad legal y legitimación necesaria para otorgar la presente escritura de compraventa». Al hacer el juicio de suficiencia se redactó así: «Yo, el Notario, considera suficientes todas las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que esta escritura se refiere»; la nota resulta sorprendente porque el registrador da a entender que como no se dice exactamente en dicho lugar que son suficientes las facultades para otorgar la escritura de compraventa, él no puede llegar a saber para qué son suficientes las facultades. Esto, teniendo en cuenta que la calificación es de «este documento», no del número siguiente de protocolo, o del anterior, es lo que resulta incomprensible”. 

    Parecía, pues, un caso claro en que cualquier otro registrador podría haber rectificado la calificación inicial en una sustitutoria, pero el Notario prescindió de esa posibilidad, primero, dándole la razón de los tontos al registrador… 

    “Mediante diligencia complementaria, de fecha 12 de noviembre de 2019, el notario autorizante, a la frase de la escritura, «para el acto o contrato a que esta escritura se refiere», añadió la palabra «escritura de compraventa se refiere». Causó inscripción” 

    … para, luego, y una vez registrada la escritura, recurrir ante la DGRN para defender su prestigio, y ya en los antecedentes de la resolución nos encontramos este “spoiler”: 

    “El notario autorizante, expresaba lo siguiente: «Yo, el Notario, considero suficientes todas las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que esta escritura se refiere (…) Juzgo a los señores comparecientes con la capacidad legal y legitimación necesaria para otorgar la presente escritura de compraventa». En la escritura, que se titulaba «escritura de compraventa», en la comparecencia, aparecían las partes como «compradora» y «vendedora»; en el expositivo I, se hacía referencia a «mediante venta directa», «la mejor oferta para la compra de la finca objeto de la presente» por varias veces; en el expositivo II, se hacía referencia a la «parte vendedora» y a la «parte compradora»; en el expositivo tercero se hacía referencia a la «autorización para la venta directa»; en las disposiciones constaba «vende y transmite» y «compra y adquiere», y «parte vendedora» y «parte compradora» varias veces. 

    Obviamente, se le estima el recurso, así que, prescindiendo de una posible calificación sustitutoria, el Notario consigue el escarnio público de la ceguera del registrador. 

    Saludos, 

  14. en respuesta a Jotaerre
    -
    #267
    07/07/20 07:47
    HASTA QUE LLEGÓ SU HORA

    Buenas, en el tercer aniversario de la Sentencia "San Fermín" (que confirmó que lo que decide, a la hora de cancelar las cargas posteriores, es la certificación, aunque el embargo que la motivó haya caducado), y con muy pocas resoluciones judiciales o de la DG desde entonces, celebrémoslo recordando que el abogado exclusivo de todos los registradores se opuso a una demanda a inicios del 2019, afirmando que el propio TS había admitido un recurso por "interés casacional" sobre el tema, concretamente el nº 3156/2018 (sin aportar justificante alguno).

    Desde entonces, de ese supuesto recurso, con ese nº o con otro, ni rastro en Cendoj.... donde obviamente se publicaría un Auto de admisión tan importante.

    Seguiremos esperando, pero, si se trató de información privilegiada o de un simple farol de quien, recordemos, compatibiliza (por la gracia de Rajoy y luego de sus compis) ese trabajo privado con la comisión de disciplina del CGPJ (la que puede sancionar a los jueces, vaya: defiende a los registradores ante a jueces que están bajo su lupa...), quizá vaya siendo hora de eso, de que llegue su hora...

    Saludos,
  15. #266
    06/07/20 08:55
    ¿PLAN OCULTO?

    Buenas, si el de esa película era muy ingenioso, con la salida del banco del cabecilla tan tranquilo, no sé qué pensar del plan de todo un SANTANDER en esta RDGSJyFP del BOE de hoy:

    https://www.boe.es/boe/dias/2020/07/06/pdfs/BOE-A-2020-7357.pdf

    Porque, en lugar de optar por el KO judicial contra el registrador en el primer o segundo asalto, como BUILDINGCENTER o la SAREB, puede que aspire a una condena posterior contra la DGSJyFP que anule el carácter vinculante de su doctrina, pero, para ello, debería contar con llegar a la AP correspondiente... y que la DG se digne publicar la Sentencia, lo que se le suele "olvidar" hacer durante años...

    Pero es que, además, su recurso se limita a citar solo algunas de las resoluciones judiciales a su favor (ni siquiera el "Auto de los inocentes" de Toledo, que es la AP competente para Illescas), en lugar de las decenas que ya conocemos, prefiriendo argumentos tan "jurídicos" como este:

    "No puede haber dudas sobre el sentido de la norma, que se desprende de su simple literalidad. La conjunción “o”, según el Diccionario Panhispánico de Dudas, “es una conjunción coordinante que tiene valor disyuntivo cuando expresa alternativa entre dos opciones: ¿Prefieres ir al cine o al teatro?”

    Y, claro, a la DG le basta con insistir en que el LAJ debería haber mencionado que adjudicaba en uso de la facultad del 670.4, callándose cualquier referencia a la creciente colección de resoluciones judiciales en su contra. 

    Saludos,
  16. en respuesta a Jotaerre
    -
    #265
    04/07/20 07:48
    LA ESTRATEGIA DEL CARACOL 

    Buenas, pues siguen apareciendo restos de baba de caracol en el tema del 671, porque, si hace poco leíamos como, en Castellón, la voz de todos los registradores desoía la de su amo (la exDGRN) y reculaba hasta su caparazón allanándose a un recurso contra una Sentencia que había ganado, no se acaba de entender que poco después, y en la vecina Valencia, sacase los cuernos y mantuviera su apelación tras haber ya perdido en instancia... para acabar viéndola desestimada, claro: 

    Como no sea que confiara en que Valencia había mostrado dudas cuando se trataba de vivienda habitual, o decidiera no desistir para evitar las costas…, claro, porque es el único objetivo de muchos de sus recursos.
    En cualquier caso, ingrato papel el de defender a tus clientes por haber aplicado la doctrina de su amo, a sabiendas de que acabarán perdiendo en los tribunales. 

    Esta Sentencia vuelve a listar muchas de las resoluciones anteriores… 

    “AAP Valencia sec. 9ª nº 464/2018 de 6 de septiembre y 4 de abril de 2018 ROJ 1590/2017, AAP Madrid sec. 8ª nº 195/2019 de 28 de junio, AAP Barcelona sec. 14ª nº 129/2015 de 21 de mayo y nº 37/2015 de 12 de febrero, SAP Córdoba sec. 1ª nº 657/2018 de 25 de octubre y nº 278/2019 de 28 de marzo, SAP Las Palmas sec. 5ª nº 357/2019 de 17 de julio, AAP Santander sec. 4ª nº 15/2016 de 20 de enero, AAP Cádiz sec. 8ª nº 213/2015 de 15 de diciembre, SAP Huelva sec. 2ª nº 850/2019 de 20 de diciembre, AAP Logroño sec. 1ª nº 162/2019 de 7 de noviembre, SAP Tenerife sec. 4ª nº 209/2019 de 14 de mayo, AAP San Sebastián sec. 3ª nº 49/2011 de 4 de julio, y AAP Badajoz sec. 3ª nº 90/2019 de 23 de julio” 
     
    … y, cuando cita las pocas en contra,… 
     
    “SAP Castellón sec. 3ª nº 381/2018 de 11 de octubre, el AAP Toledo sec. 2ª nº 150/2017 de 7 de marzo (que se citan en la calificación negativa) y el AAP Granada sec. 5ª nº 448/2017 de 20 de septiembre” 
     
    … olvida que Toledo dio marcha atrás en su “Auto de los inocentes”, y que Castellón es plaza también vencida, así que Boabdil se queda más solo que la una… 
     
    Saludos, 
  17. en respuesta a Jotaerre
    -
    #264
    26/06/20 08:40
    NO ME PISES, QUE LLEVO CHANCLAS 

    Buenas, si ya es una pérdida de tiempo recurrir a la DGSJyFP por el tema “San Fermín”, al menos no habría que cometer la imprudencia de acudir al encierro/encerrona en chanclas, como le sucedió al recurrente de este caso publicado hoy: 

    Porque no tiene otro interés que comprobar cómo, en el prolijo y detallado recurso, no se alega ni se hace mención alguna a esa Sentencia del TS… y tiene que ser la propia DGSJyFP (lógico, pues es otro “copypaste” más) la que la mencione en los fundamentos de su rechazo. 

    Saludos, 

  18. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #263
    24/06/20 10:35
    Lo que, leído a la inversa, permite que el que sí los tenga pueda seguir adelante sabiendo que ha eliminado competidores...
  19. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #262
    24/06/20 10:25
    Sigue siendo muy recomendable que los inversores hagamos nuestros cálculos como si no existiese la sentencia San Fermín. Porque lo cierto es que si caduca el embargo ejecutado en la subasta que nos hemos adjudicado vamos a estar en manos de los registradores. Que sí, que podremos solucionarlo con la ayuda de algún juez con tiempo y con dinero,  pero eso es justo lo que no tenemos.
  20. en respuesta a Jotaerre
    -
    #261
    24/06/20 09:49
    ... y acaba en BADAJOZ.

    Porque parece justicia poética que, el mismo día, Cendoj (que ha cambiado su interfaz, o como se diga) publique la Sentencia de esa AP de 14.05.20 confirmando la de instancia en favor de la "San Fermín":

    http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/8cd5d056eba4e059/20200623

    "Con todo, la cuestión es muy controvertida. Baste reseñar la resolución de 9 de abril de 2018 de la Dirección General de los Registros y el Notariado que, justamente y con carácter vinculante, sale al paso de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y lo hace para apartarse de modo expreso de dicha línea jurídica, manteniéndose en su criterio tradicional. Básicamente distingue el plano procesal y el hipotecario. No cuestiona que el juez ordene la cancelación, pero no admite que el registrador tenga que cancelar. Argumenta que la mera expedición de la certificación no supone el cierre del Registro, de modo que el registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio conforme al contenido registral en el momento de la presentación del título. Recuerda, con cita de una sentencia del Tribunal Supremo y en relación a los mandamientos judiciales, que el registrador tiene la obligación de comprobar que tal mandamiento cumple los requisitos legales que preservan los intereses de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena. Y para salvar el derecho del adjudicatario reseña que puede acudir a un proceso judicial en el que pueda discutirse, con la intervención de los titulares de las cargas posteriores, si procede o no la cancelación de las mismas.
    Sea como fuere, como es lógico, por dictado del artículo 1.6 del Código Civil, nos debemos a la interpretación defendida por el Tribunal Supremo". 

    Y es un caso bastante curioso, cuya lectura recomiendo a los especialistas, porque se trataba de una ejecución de una división, SIN NOTA MARGINAL de la certificación de cargas, pues no hay carga a cuyo margen anotar su expedición.
    Tampoco es que hubiera caducado nada, sino que, al no constar por nota marginal, se denegó la cancelación de una carga posterior que había entrado, y la AP da valor a  la certificación  aún sin nota marginal (motivo por el que, se deduce, el embargante no fue parte en el pleito), con este argumento:

    "Pues bien, entre el derecho de crédito de ese tercero y el derecho del adjudicatario del bien realizado entendemos que prevalece el interés de este último. El principio de publicidad es el pilar fundamental sobre el que se asienta el sistema registral, pero no es el único principio. Sí, el tercero que accede al registro cuando el bien ya está en vía de apremio no tiene la protección registral ordinaria. Por lo pronto, no se trata de un tercero hipotecario. El artículo 34 de la Ley Hipotecaria se reserva a las transmisiones. Como es obvio, el embargo no es un acto del tráfico. Al Derecho hipotecario le interesa el tercer adquirente ante una situación que esté inscrita. Cuando el adquirente inscribe estamos ante el tercero hipotecario y a este titular sólo le afectará lo que el Registro proclame. Lo que no figure registrado puede darlo por inexistente. No es el supuesto de una anotación de embargo. Ahí no opera. La anotación no protege tanto al acreedor como al posterior adquirente del bien. El ordenamiento da primacía a los intereses del actual propietario sobre los del acreedor del antiguo titular del dominio. Antepone al dominio al crédito. En línea con estas ideas, la jurisprudencia del Tribunal Supremo viene dando la razón al adjudicatario del bien frente al acreedor que embarga después de la expedición de la certificación". 

    Al menos, la AP retiró las costas a las que había sido condenada la registradora en instancia, porque tampoco es lo habitual.

    Saludos,


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