Fernando Esteve Mora
No es nada nuevo ni nada sorprendente. Una vez más la máquina de urbanizar/destrozar se ha puesto en marcha. Manejada por esos vocingleros defensores de la idea España a la vez que agresores de su realidad, de las tierras concretas que son España: los tan ya de sobra demostradamente corruptibles alcaldes y concejales de urbanismo de los municipios costeros, la máquina de destrozar territorio se ha puesto a la tarea de acabar de una vez por todas con lo poco, poquísimo, que queda de suelo aún relativamente virgen en toda la costa del Mediterráneo y del Atlántico andaluz, convertida hoy en una penosa sucesión de bloques de edificios de apartamentos y urbanizaciones, a cual más espantoso, que hace llorar y añorar a todo aquel que no comparta su detestable estética de "horror al vacío" la belleza perdida y ya irrecuperable de esas costas. Pero que no desesperen, todavía hay ocasión en Galicia y en el Norte para, aprovechando el cambio climático, encontrar nuevos lugares donde seguir "creando empleo" como publicitario y falaz efecto colateral de la puesta en marcha de su desenfrenada codicia.
Dejaremos hoy para otra entrada esa cuestión de la "creación de empleo" como justificación económica de ese desastre para las futuras generaciones de españoles que supone la corrupción de las bellezas naturales de España. Me fijaré hoy en la "ecológica" forma en la que se disfraza habitualmente esos atentados a la integridad física y estética de España: el urbanismo de "chaletito" y campo de golf. Porque lo que nadie, absolutamente nadie, se cree es que tanto campo de golf responda a una ansiosa y masiva demanda de lugares donde practicar tan apasionante deporte.
Normalmente y desde una perspectiva crítica se entiende y explica ese tipo de urbanismo, en el que una parte del suelo que los corruptos ayuntamientos permiten desarrollar/destrozar ("liberándolo" según dicen, ¿de quién? habría que preguntarse) se dedica no a su parcelación y posterior construcción, sino que se deja como "equipamiento" comunitario verde en forma de campo de golf, como un señuelo, como una forma de camuflar y ocultar la fea realidad del destrozo estético y ecológico causado por los "chaletes" o los bloquecitos de apartamentos.
Por contra, las empresas promotoras de estos "desarrollos" urbanísticos presumen de estos campos de golf y los presentan como el precio que voluntariamente pagan en forma de beneficios no realizados por el destrozo ecológico que sus construcciones provocan, pues ocupan terrenos que podrían parcelar, construir y vender, así como muestra clara de su modernidad, de sus preocupaciones y desvelos ecológicos, pues a fin de cuentas, los campos de golf son de hierba, y ¿no es la hierba lo que les preocupa a los ecologistas? A este argumento se suman entusiásticamente los corruptos concejales de los ayuntamientos, enorgulleciéndose de los campos de golf de las zonas urbanizadas/desarrolladas como hectáreas de suelo "verde" que han conseguido arrancarles tras duras luchas a los promotores inmobiliarios. Por supuesto, los ecologistas responden a promotores y ayuntamientos que esos campos de golf distan de ser ecológicos a tenor de los costes en términos de agua y de diversidad biológica.
Pues bien, ¿qué puede aportar a todo esto la Economía? Pues algo muy simple: la oculta verdad. Una explicación sencilla y obvia de porqué los promotores inmobiliarios y los concejales corruptos nos engañan cuando ponen los campos de golf asociados a las urbanizaciones como muestra de sus desvelos ecológicos y de su preocupación por el medio natural.
Veamos. Imaginemos que en un municipio costero cualquiera, por ejemplo, Nerja, queda un millón y medio de metros cuadrados de suelo relativamente virgen junto al mar. Imaginemos, también, que el ayuntamiento, por las "razones" que sea recalifica el uso de ese suelo y le permite a la empresa propietaria que lo "desarrolle", o sea, que lo parcele y construya "chaletitos". La empresa se enfrenta entonces a un problema, y es el de cuántas parcelas y "chaletitos" construir para cumplir sus objetivos que no son sino sacar los máximos beneficios posibles de la operación.
Lo primero a la hora de abordar este problema es analizar la tipología de la empresa que lleva adelante el desarrollo. Resulta a este respecto claro que sea cual sea su nombre o tamaño, la empresa promotora actúa como un monopolio, pues en esa zona, en ese suelo recalificado, no hay ni puede haber más desarrollos urbanísticos, o al menos, no los puede haber de las mismas características.
Ahora bien, el que la empresa promotora sea un monopolio (es -repito- la única que vende "chaletes" en esa zona concreta) se traduce en que la curva de demanda de "chaletes" a la que hace frente tenga cierta pendiente o inclinación negativa, o sea, que a menor precio más cantidad de "chaletes" le será mandada, o a la inversa, si aumenta la cantidad de "caheletes" que decide construir y vender el precio que obtendrá por cada uno será más bajo.
Lo que esto quiere decir que si la empresa urbanizara todo el suelo del que es propietaria, y sacara a la venta las correspondientes viviendas el precio por cada una de ellas sería más bajo que si dejara de urbanizar una parte del suelo del que dispone, construyera menos "residencias" y sacara por lo tanto menos "promociones" al mercado. La menor cantidad ofrecida de viviendas se traduciría en que el precio por cada una de ellas sería más elevado que en el anterior caso, aquel en que la inmobiliaria "desarrolla" todo el terreno de que dispone.
Es fácil demostrar así que a las promotoras inmobiliarias NUNCA por lo general les interesa, al menos EN UN PRIMER MOMENTO, desarrollar y vender todo el suelo del que disponen, pues, en la medida que no lo hacen, pueden obtener precios más elevados por cada una de las viviendas que sacan a la venta.
Y ahora, sigamos. Supongamos por poner un ejemplo que, tras hacer los pertinentes cálculos, resulta que a la empresa promotora le interesa "desarrollar" y vender sólo las 2/3 partes de su suelo en un primer momento. Y así lo hace, y vende cada una de sus "promociones" a un precio muy alto, digamos que a X€, el precio que maximiza sus beneficios. Ahora bien, es necesario darse cuenta de que así lo puede hacer si y sólo si convence a los compradores de que, más adelante, en un segundo momento, NO "desarrollará" y venderá a un precio más bajo Y€ (X€>Y€) el tercio de suelo que todavía le queda disponible. Porque, pongámonos en la piel de uno de los compradores iniciales de una de esas promociones exclusivas por la que pagó X€, ¿cómo le sentaría el que unos meses después se urbanizara todo el suelo no urbanizado aún en la urbanización y saliesen al mercado nuevas promociones a un precio de Y€? Mal seguro. Y no sólo porque su "chalet" ya no sería tan exclusivo, a causa de la masificación, sino porque a consecuencia de ello su valor de mercado habría caído.
Es decir, que para que la promotora pueda vender sus "chaletitos" a X€ ha de convencer previamente a los posibles compradores que no experimentarán minusvalías debido a promociones ulteriores. Los compradores iniciales sólo estarían dispuestos a pagar el elevado precio que pagan sólo si la promotora les garantiza que no va a "desarrollar" el tercio de suelo que le queda disponible.
El problema pasa a ser entonces el de cuál es el medio o mecanismo mediante el que una empresa maximizadora de beneficios, como lo es cualquier promotora inmobiliaria, puede demostrar hoy que mañana, en el futuro, no va a hacer algo que le reportaría beneficios, como es "desarrollar" el suelo que aún es suyo. ¿Cómo hacer creíble a los compradores hoy que en el futuro va a dejar de pasar de largo los beneficios de vender más chaletes? Es difícil ¿no? Lo es. Pero ahí aparecen los campos de golf y las "preocupaciones" ecológicas de los corruptos ayuntamientos.
Como ya se ha dicho antes, los "requisitos" o "exigencias" de los ayuntamientpos de limitar las construcciones en los desarrollos inmobiliarios se venden por parte de los ayuntamientos como "victorias" sobre las empresas promotoras, como frenos a sus desenfrenados objetivos de urbanizarlo todo. Pero esto es una gran falacia, un engaño, porque como ya se ha dicho, a las empresas promotoras no les interesa urbanizar todo el suelo que es suyo.
Y el engaño es patente cuando nos damos cuenta que tales exigencias son enteramente congruentes con los objetivos de las empresas promotoras Porque, ¿qué es lo que consigue una empresa inmobiliaria cuando "cede" a las "presiones" de los corruptos concejales de urbanismo y se ve "obligada" a reservar para uso "sostenible" o ecológico una parte de su suelo? Pues consigue precisamente la "señal" creíble que necesita para vender sus promociones al precio que maximiza los beneficios. La señal que los compradores requieren para pagar los X€ que la promotora les pide.
Dicho de otra manera, los campos de golf que toda urbanización que se precie ha de tener no responden a la inexistente demanda de ese deporte por los propietarios de las promociones o a los deseos de los concejales de deportes de los ayuntamientos por expandir tan singular actividad deportiva. Tampoco son un reclamo para incentivar la demanda. No. Que nadie se engañe: son una parte central, básica y necesaria de la estrategia de maximización de beneficios de las empresas promotoras en connivencia con los ayuntamientos corruptos.