Brookfield Asset Management (BAM) ha llegado a un acuerdo con Brookfield Property Partners (BPY) para comprar las acciones de la filial que aún no poseen. La primera intención de compra, que se propuso el día 4 de enero a un precio de $16.50 ($5.900M), acaba de formalizarse hace unos días, finalmente al precio de $18.17 la acción ($6.500M).
Este acuerdo beneficia a “todos” los inversores, en especial a los que entraron este último año, cuando los precios de BPY cayeron a precios de derribo, llegando a cotizar por debajo de los $10, y supone un premium de casi el 30% sobre el precio de cierre del año 2020.
Es un acuerdo muy flexible para el inversor en BPY, ya que le permite elegir entre varias opciones:
- Recibir en cash los $18.17/acción
- Recibir 0.3979 acciones de BAM clase A por cada acción de BPY
- Recibir 0.7268 acciones preferentes de BPY
Las intenciones de BAM es dar el 50% en cash, 42% en acciones y el 8% en preferentes BPY, por lo que la decisión de los inversores está sujeta a prorateo y puede no materializarse.
Esta variedad de opciones permitirá a los inversores adaptarse a sus necesidades: en el caso de recibir el cash tendrían materializado capital a un precio superior al precio de mercado con el cual efectuar otras compras. Para aquellos inversores que quieran ganar opcionalidad a cambio de sacrificar dividendos, están las acciones de BAM, compañía de la que soy inversor y hablé aquí. Por último, para aquellos inversores que no quieran prescindir del dividendo, las acciones preferentes de BPY son la mejor opción ya que le ofrecerán una rentabilidad del 6.375%.
Implicaciones para la valoración de BAM:
Pierdo la visibilidad de a cuanto valora el mercado esos activos inmobiliarios. En mi caso para valorar BAM, usaba el precio de mercado de la participación de BAM en BPY, de forma que mi valoración siempre ha sido inferior a la del management, ahora pierdo esa visibilidad y tengo que “creerme” la valoración razonable del management, cosa que no me gusta. La valoración que daba BAM de BPY por acción era de $27, mientras que la valoración del mercado siempre ha estado en torno a los $18-$25; además la valoración independiente que Lazard ha llevado a cabo a determinado que el precio de venta debía estar entre los $14-$18.50 y el precio final de venta ha sido de $18.17, muy por debajo de su estimación de “fair value”.
A pesar de ello, esto también tiene implicaciones positivas para BAM, ya que les va a permitir operar con mayor independencia al no tener que rendir cuentas más allá de la matriz.
Sospecho que las prisas de BAM para privatizar BPY tienen que ver con:
i) BAM sabe que la compra de BPY en estos momentos de estrés para el sector son una apuesta contrarian de manual. Ahora mismo esos activos, en especial los que vienen de la compra de GGP (los centros comerciales) no los quiere nadie ya que se estima que el valor que generen será menor a corto y medio plazo
ii) les da más opcionalidad a la hora de gestionar la rehabilitación de muchos centros comerciales. Van a tener que darse prisa en rehabilitarlos para que el CAPEX (y con él, el dolor) se concentren mucho en estos próximos 2-3 años para a partir de ahí empezar a recoger frutos.
Fui accionista de BPY y mi primera tesis en Rankia la realicé de esta compañía. Sigo pensando que el negocio de BPY es cojonudo y no va a morir tan fácilmente. Tampoco voy a negar que decidí vender toda mi participación en BPY para comprar BAM ya que algunos detalles de como están estructurados los pagos a la matriz no me convencían, además de la ingente deuda que no estaba entendida bien por el mercado, y que penalizaba a la valoración.
La parte de oficinas seguirá ahí, el teletrabajo ha venido para quedarse pero también la distancia social, y eso de estar apiñados 60 en 100m2 no se va a mantener, lo que obligará a las compañías a requerir de más metros cuadrados. En cuanto a los centros comerciales muchos tendrán que adaptarse y rehabilitarse, pero seguirán siendo valiosos, aunque reduzca la valoración a corto y medio plazo de la compañía (BPY).
La parte de oficinas seguirá ahí, el teletrabajo ha venido para quedarse pero también la distancia social, y eso de estar apiñados 60 en 100m2 no se va a mantener, lo que obligará a las compañías a requerir de más metros cuadrados. En cuanto a los centros comerciales muchos tendrán que adaptarse y rehabilitarse, pero seguirán siendo valiosos, aunque reduzca la valoración a corto y medio plazo de la compañía (BPY).
Sea como fuere BAM ha vuelto a hacerlo, movimiento a contracorriente que tan sólo el tiempo dirá si ha sido realmente el correcto.
Disclaimer: La información aquí contenida se expone a título meramente informativo y no constituye una recomendación de inversión, ni invitación, oferta, solicitud u obligación por mi parte para llevar a cabo operación o transacción alguna. Es una forma de llevar al día mi cartera, y poder contrastar opiniones y debatir con otros inversores acerca de dichas posiciones.
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