El desarrollo de este post responde por una parte a diversas experiencias vividas es este tema, dos compras para una sociedad en la que tengo intereses, dos más como una especie de asesor (temas familiares), otras tres que solo llegaron a visita y oferta en un solo caso, y una última en la que estoy metido de lleno ahora, pero me da que acabará en nada. Es decir 8, por tanto esto no es estadística de nada, pero si le sumamos las diversas experiencias que se de vez en cuando se nos cuentan en los hilos del foro, como el reciente caso de la forera Cristina95 https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/4133994-pesimo-servihabitat#respuesta_4351025 y aun cuando seguimos sin suponer estadística, antes las decenas de miles de operaciones realizadas por filiales inmobiliarias de bancos, cajas, y por extensión fondos de inversión de los coloquialmente denominados buitre, mucho me temo que ya no estamos ante meras anécdotas y que es la forma “normal” de funcionamiento del asunto.
A lo largo de post, detallaré ejemplos para una correcta compresión, del porque (en mi opinión), y entiendo que todo ello responde a multitud de razones, pero que básicamente se concretarían en:
- Elevado volumen de fincas.
- Políticas comerciales
- “Desajustes” en las bases de datos públicas.
- Subcontratación.
- Tasaciones.
- Valores contables que en muchos casos no coinciden con los de mercado.
- Okupas u ocupantes sin título.
- Gestión no presencial
Volumen de fincas: En cuanto al volumen, el primer ejemplo que considero oportuno, sale de esta noticia de prensa https://www.lainformacion.com/empresas/banca/banco-santander-blackstone-venta-carteras-inmuebles-popular/6346916/ y de ahí veamos el siguiente párrafo:
.... la operación con Blackstone le ha permitido extirpar de una tacada una cartera bruta de 30.000 millones ....
De lo de “cartera bruta” intentaré hablar en el “Valores Contables”, entonces quedémonos con la cifra de 30.000 millones, recordando que el Popular antes de ser absorbido por el Santander, era un banco pequeño, comparado con el mismo Santander, BBVA o Caixa Bank.
¿Qué le ponernos de media? 500.000 € por finca, porque esto no eran todo pisos, habrían naves, terrenos para edificar, complejos industriales, hectáreas de terrenos en lugares recalificados en lo que no siquiera se empezó la urbanización o si, pero no se llego a acabar y construir las viviendas. No sé, 500.000 me sigue pareciendo mucho, pero es por poner algo, porque no tengo ni idea, ni creo que el dato en unidades salga en las memorias contables.
30.000.000.000,00 € dividido por 500.000 € = 60.000 fincas, es igual ni que dividamos por 700.000 € o un millón, sigue siendo una cifra astronómica en unidades a gestionar una a una !!! Para ello se precisaría de unos equipos de personas muy elevado, que ni tienen, ni hay intención de tenerlos, y “la moda” de subcontratarlo todo, como analizaré en un punto posterior, es un problema.
Pues ahora pensemos en cualquier filial inmobiliaria bancaria, lo sea ahora o la hubieran vendido a un fondo de inversión, Solvia, Servihabitat, Altamira, Haya, etc. o si queremos la propia Sareb ¿Qué gestiona cada grupo inmobiliario? Pues miles y miles de unidades.
Políticas comerciales: Pongamos que vamos un fin de semana de turismo a Cuenca, Puigcerdà, Vielha o Baeza, es por poner ejemplos, ¡gente llega la hora de comer¡, vamos varios restaurantes y terrazas, son la una y media y más o menos en todos hay gente comiendo o a la que les toman nota, excepto un restaurante muy bonito y reformado, pero dónde no hay nadie y está abierto, pero por alguna desconocida razón, repito, no hay nadie, y da lo mismo si creemos que es porque tiene 2 estrellas Michelin, y barato no es, ya que aun así habría gente, hay quien le da por hacer turismo gastronómico, otros que van una vez cada año o cada cinco y otros que a 150 € por barba, no entraran en uno en su vida, hay gente “pa too” no obstante si no hay nadie, normalmente no entramos ¿a dónde quiero llegar? Pues que si ponen todas las fincas en la web, son demasiadas, con lo cual no es buena política comercial “mostrar” todo, al estilo, “todo lo que tengo traigo”, si siquiera suponiendo que la hipótesis del apartado anterior, las 30.000, solo tenga la propiedad perfectamente en regla de la mitad, 15.000 siguen siendo demasiadas.
Esto es como lo Booking, Expedia, etc. en hoteles ¿alguien cree que si un hotel tiene 40 habitaciones libres, las pone todas en la red en el mismo momento? Claro que no, en función de la localidad y temporada, pondrá, 10 o 20, y cuando se vayan ocupando irá poniendo más, porque comercialmente no interesa salir en “solo quedan 40 habitaciones libres”, lo comercialmente interesante es que salga “solo quedan 5 habitaciones”, nada cosas que nos explican los gurús del marketing.
Las empresas de fincas, funcionan con el mismo patrón, no se pone todo, no es una buena política comercial. Pero a diferencia de una inmobiliaria pequeña o mediana, que lo saben que tienen “en recamara”, por si alguien busca algo que no está en la web, pero si hace falta se lo ofrecerán. Pero no, si llamas a la web bancaria (filial del banco o del fondo) quien te responde sabe lo que está en dicha web, es posible con algún detalle más, pero no tiene ni idea del resto de fincas propiedad de la inmobiliaria bancaria o de fondo de inversión, ni sabe si pasado mañana le entrarán más fincas a la venta, cuando entran lo sabe, no se lo anuncian antes.
“Desajustes” en las bases de datos públicas: Para consultar temas de fincas, tenemos tres ficheros, que no van “al mismo ritmo”, la administración pública está haciendo un esfuerzo económico muy grande para unificar o como poco relacionar adecuadamente, pero hoy por hoy no está ni de lejos todo ajustado. Tenemos el Catastro que depende de la Agencia Tributaria, y es la base del Impuesto de Bienes Inmuebles, luego tenemos el registro de la Propiedad, y también el Ayuntamiento. Lo de “ajustar” Catastro con Registro, lleva mucho tiempo “caminado” y la cosa ha mejorado, lo de los Ayuntamientos, pues no tanto y eso que el IBI lo cobran ellos. Por ejemplo, en nuestro grupo de empresas tenemos una finca que en el Registro de la Propiedad sale con sin número, en el Catastro el 44 y hoy es el número 42 de la calle ¿errores? Ninguno, solo que cuando se adquirió por la familia habían 4 casas contadas, cuando el catastro actualizó este dato, debía ser antes del boom inmobiliario y el número de la calle era el 44, pero al construir por la zona, el ayuntamiento renumeró calles, y quedamos con el 42 actual. Pero es qur los socios tienen unas casas que edificaron ellos (no somos ninguna inmobiliaria) y el terreno estaba previsto para 2 unidades, pero hubo un cambio de normativa urbanística y se construyeron 5 casas adosadas, pues que bien !!! ahora son las casas 44 a, 44 b, 46 a, 46 b y 46 c ¿Qué ocurrirá cuando el municipio tenga a bien ordenar esta calle? Pues que lo de las letras probablemente se vaya al cuerno, cambien los números y si el tema de unificación del Registro y Catastro no hubiera acabado, tendremos unos números de calle que no cuadran con catastro, con el registro, o puede que con ninguno de los dos.
¿Y eso en que afecta a las filiales bancarias? Por ejemplo en una de las compras que una empresa de nuestro grupo hizo precisamente a Servihabitat, para la venta nos mandaron una foto de lo que nos pretendían vender, menos mal que éramos entonces los inquilinos de aquella nave, y la conocíamos mejor que ellos, porque la foto era una nave que no era ni siquiera contigua, estaba cerca !!!!!. Tuve que indicarles que lo que pretendían vender, al menos por la foto, no les pertenecía, es de un vecino propietario al que no le han embargado nada.
Subcontratación: Ahora se subcontrata todo, lo que se pueda endosar a otro, pues mejor, menos compromisos con personal, responsabilidades, etc., a veces pienso que esto va por modas, cuando una empresa “intenta” algo, aunque casi todo lo está, las demás a seguir el sistema. En este sentido, la gestión de las fincas se subccontrata en Agentes de Propiedad de la zona, y a menudo una zoma no precisamente cercana a la sede, lo que no se subcontrata es la capacidad de decisión, es decir el que se ocupa de la venta no puede ni cambiar una coma, ni decidir nada, todo lo tiene que consultar, esto supone retrasos, cuando no diferencias relevantes en lo que pudo comentar / pactar con la subcontrata y lo que uno se encuentra en la escritura en notaria.
Por ejemplo las fincas que están alquiladas, en muchas ocasiones no es que el banco las alquile, que también, sino que cuando embargan ya hay un inquilino cuyo contrato hay que respetar aunque cambie la propiedad de la finca, se las gestionan empresas (gestorías) de alquiler de fincas, y normalmente sin posibilidad de ninguna decisión, solo es gestión, facturación, etc.
Una finca que compramos era una nave donde estábamos también de inquilinos. No, no alquilamos las naves a un banco, ya somos raros, pero no hasta este punto. Resulta que nuestro “casero” era del negocio del ladrillo, y en 2008 se vio inmerso en la crisis, nos sabemos si entregó o le obligaron a entregar estas fincas como pago de deudas, da lo mismo, el caso es que de la noche a la mañana nos encontramos con que nuestro casero era un banco, y al poco, para segunda nave lo mismo, pero no el mismo banco en las dos.
Pues bien, en la firma de la primera compra de nave, la escritura indicaba libre de ocupantes e inquilinos, caramba si os la estamos comprando precisamente nosotros que somos los inquilinos !!!, pues el apoderado de la filial bancaria que acudió a la firma, no tenía facultad para cambiar eso, la frase, no pasó nada, mando un mail, y tuvimos que volver a notaria por la tarde, una vez autorizada la modificación. Lo que ocurre es que se tenía que firmar en una capital de provincia, y hasta nuestra fábrica hay unas cuantas decenas de kilómetros.
Tasaciones: Esto en mi opinión ya “clama al cielo”, ciertamente hay situaciones complicadas, por llamarlas de algún modo, en las que si el tasador intenta acceder a la finca, le van a soltar los perros, o un bate de beisbol, porque los ocupantes, tienen la espada de Damocles del desahucio, por tanto facilidades no van a poner, no obstante ni de lejos todos los casos son así y la normalidad es que vez en cuanto ves a un tipo o tipa, a lo lejos, haciendo fotos, con un medidor laser, pero de lejos, etc., luego las tasaciones en tales casos, pueden ajustarse al valor o no, depende. Realmente ¿es tan difícil intentar la visita? Aun a riesgo de que en ocasiones no les va a permitir la entrada, al menos una buena parte de las fincas las tendrían correctamente valoradas.
Valores contables: Esto puede parecer que enlaza con lo de antes, pero no va por ahí la cosa. Cuando una entidad financiera recibe una finca en pago de deuda, no la recibe por el valor que le asignó la tasación en su momento, puede que ni siquiera coincida con la deuda, la recibe por el valor de adjudicación en la subasta, punto final.
Las entidades financieras tienen un estricta regulación , además de las normas contables a las que estamos sometidas todas las empresas, ellos tienen unas de especiales para el negocio financiero, y una de ellas, es que de las fincas que reciben no pueden limitarse a considerar “tenia una deuda por tanto, ahora tengo una finca por equis”, además del valor por la que se la adjudicaron, tienen que hacer unas dotaciones de pérdidas, un porcentaje del valor debe considerarse dotación (de algún modo, es bote de posibles pérdidas cuando la vendan).
Por tanto el valor contable de una finca puede tener relación o no con su valor de mercado, el valor contable, es el de coste, el de adjudicación en subasta o el pactado en la dación en pago, menos lo ya registrado en pérdidas como dotación en su momento.
Pongamos un ejemplo, finca recibida en dación por 90.000 €, mas 10.000 € de impuestos y gastos, total 100.000 €, dotaciones realizadas según la normativa aplicable, 20.000 €, valor neto = 80.000 €
Entonces como en su día los 20.000 ya se contabilizaron como pérdidas, si esta finca se vende por 85.000 e la sociedad inmobiliaria tendrá en tal momento un beneficio de 5.000 €, y si la vende por 78.000 €, se verá obligada a registrar otros 2.000 € a pérdidas ¿se entiende, no?
Por tanto muchas veces nos sorprende que una finca la podamos comprar a buen precio, y en otros no hay manera de rebajar el precio, a pesar de que por la zona se encuentran fincas parecidas a menores precios, ello porque el valor contable es un dato relevante.
Ahora bien, tontos no son, comparan el valor contable con el precio de mercado, de ahí las tasaciones que realizan cada cierto tiempo, en aras de conseguir que el beneficio sea mayor, y si hay que soportar alguna pérdida, minimizarla al máximo.
Okupas u ocupantes sin título: De los okupas, me permito recomendar el blog de Tristán el Subastero y enlazo al final del presente algunos de sus artículos sobre el particular. Con Tristán tenemos estilos de redactado muy distintos, cada uno tiene su estilo, nuestros blogs tienen digamos “estilo con diferencias relevantes”, no hace falta ser un lince para observarlo, pero en el fondo de la cuestión creo que coincidimos bastante o mucho en las apreciaciones. Mejor que sus experiencias y conocimientos no soy capaz de explicar nada en este particular. Solo me permitiré, con su permiso, valga la redundancia de detallar unos pequeños apuntes de los ocupantes sin título, no me refiero a los okupas, que son también eso, pero entiendo que “hay categorías” apreciativas.
En primer lugar ante la multitud de fincas propiedad de sociedades filiales de un grupo bancario o fondos de inversión, el fenómeno okupa, es más relevante en este tipo de propiedades, que en las de particulares, a partir de ello, lo dejo para consultas al blog de Tristán. Abajo os enlazo 3 post's de blog de este tema redactados por Tristán, y en este asunto en su blog tiene algunos más !!!!!
Cuando me refiero a ocupantes sin título, se trata por ejemplo de personas que han impagado su hipoteca, o fueron avalistas de un tercero (particular o empresa, incluso a familiares) y no pudieron atender a las obligaciones no cumplidas por el prestatario o financiado principal y han perdido la casa, pero como todavía el proceso de desahucio está en curso, siguen ocupando una finca fue de su propiedad, pero ya no les pertenece. Es evidente que siendo el resultado el mismo, esto no es “okupar”, y desde luego son muchas las ocasiones que el resultado final es distinto.
Gestión no presencial: A todo ello y por si no fuera poco, añadir que la gestión de las fincas no es presencial, con tantas en cartera sería complicado, aunque no pone ningún interés en ello, se hace todo desde un despacho con fotos, con datos legales (catastro y registro de la propiedad) y profesionales contratados (tasadores), nadie parece moverse de su silla para ir a visitar no sé que finca, ni encargar a su oficina cercana que un empleado hay un mini informe para mejorar la percepción, resultando que se están vendiendo fincas como quien vende packs de 8 latas de cerveza (casi igual), y la compra de una finca suele ser la mayor inversión de la vida económica de una familia, o la compra de la nave, la mayor inversión en la vida de una pequeña empresa, aunque esta visión parece no importarles mucho, simplemente por la creencia de que hay que eliminar gastos como sea, sin considerar (en mi modesta opinión) que algunos gastos, aunque esta sea su consideración contable, son en realidad “inversiones” que van a suponer mejoras en los resultados finales.
Finalmente alguna anécdota curiosa:
Una visita concertada para una finca en Barcelona, una buena calle de l’Eixample Dret, en primer lugar la ubicación Google Maps la ponía cercana a Plaça Catalunya, y aquello estaba por la Monumental, es muy buena zona, pero no es Plaça Catalunya ni cercano. La web marcaba un primer piso, y por ahí es planta baja, principal o entresuelo, primer piso, segundo …. Llegamos ahí, subimos exactamente 4 escalones,y la puerta ¡es curioso!, mal empezamos, de primero esto no tiene nada, ni escalones suficientes ....... entramos, todo escuro, y al final una terraza a un patio interior, de medida aceptable … poga ¿eso no era la portería? Pues creo que si, y con la habitación sin luz, ni la cocina, lo de la cédula ¿cómo lo tenemos? Porque sin ventilación excepto el pequeño salón-comedor, me temo que no va a ser fácil … si hombre si, usted derriba todos los tabiques, convierte esto en un loft, que ahora está muy de moda y sin problema de ventilación y para la cédula !!!! disculpe ¿es usted arquitecto o aparejador? Pues no ,,,,, ya, ya veo esto de la cédula para mañana mismo, y también si realmente algunos tabiques no se pueden derribar porque podrían ser estructurales !!!
En otra ocasión hicimos una oferta para un finca que una desaparecida caja de ahorros se quedó en pago de deudas, ofertamos 85.000 € (no, no era Barcelona), la respuesta del banco que absorbió tal caja, fue que no, el precio no les interesaba. No pasaron más de 2 meses, un viernes desde el coche, vemos un cartel de “jornada de puertas abiertas, sábado y domingo días ….” Pues bien, en dos días vendieron sino todos los pisos, les quedaron uno o dos, y por lo que supimos después el piso por el que habíamos ofertado 85.000 €, y ellos no aceptado, lo vendieron por 78.000 €. ¿pérdidas? Pues depende del cristal con que se mire, más barato si, pero en 48 horas, vendieron más de 20 pisos, fuera visitas, ofertas, tiempo, comisiones a API’S, etc.
O adquirir una finca propiedad de la inmobiliaria del banco, la del banco, mucho antes de la venta de tal inmobiliaria a un fondo de inversión, permitir que contratemos la hipoteca con otro banco, no por solvencia, si al menos hubieran analizado la operación habrían podido determinar si éramos merecedores de préstamo o no. Simplemente por la desidia del gestor de la inmobiliaria en no comunicar a su oficina de la zona, oye, que hay esto, ve a ver si os interesa !!!. Ahora resulta que con posterioridad, y por el cabreo del director con su inmobiliaria, somos clientes, nos han otorgado líneas empresariales de crédito, por importe superior a la hipoteca del otro banco, con lo que insolventes no debemos y no debíamos ser.
En fin, podría contar algunas mas.
Al final solo es cuestión de HACER UN COCKTEL DE LOS PUNTOS ESTE POST DE BLOG, Y ALGUNOS OTROS PUNTOS QUE SE NOS OCURRRAN, Y CREO QUE DETERMINAREMOS QUE TODO APUNTA, AL MENOS DE CARA AL COMPRADOR, A UNA PRESUNTA DESASTROSA GESTIÓN DE LA VENTA DE FINCAS PROPIEDAD DE FILIALES BANCARIAS O DE FONDOS DE INVDERSION METIDOS EN EL MUNDO DEL LADRILLO.
