Gestión, comercialización, contabilidad y control, aspectos legales y algunos apuntes sobre la fiscalidad.
Segunda parte: Aspectos técnicos, jurídicos y garantías.
Previa: Es continuación del post http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1068256-inmuebles-alquiler-i y ambos han sido redactados conjuntamente con el forero Jtorres.
¿Cuál es nuestro marco jurídico?
Es importante conocer, y aquí hacemos un llamamiento a una actividad obligatoria, conocer y, al menos, haber leído el marco jurídico por el que se regulará nuestra relación de arrendador-arrendatario. Actualmente está regulado, además del contrato particular entre ambas partes (que deja aspectos a pactar entre arrendador y arendatario) por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Ninguno de los que hemos preparado estas publicaciones somos abogados. No pretendemos entrar en aspectos puramente normativos, fundamentalmente por el peligro que cometer errores que puedan causar algún daño. Simplemente indicamos que es interesante, antes de nada leer esa normativa. Es muy sencilla, amena, y en ningún momento utiliza un lenguaje difícil de leer. Consta de 5 títulos y 40 artículos y debe ser nuestra fuente de información para redactar el contrato y en definitiva la que debe guiar toda nuestra vida de arrendador. En el siguiente enlace se puede consultar:http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l29-1994.html junto a ella es importante conocer y tener presente la popularmente llamada ley del desahucio express, Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios que fácilmente la encontraremos en internet.
Precios:
Debemos indagar cuales son los precios de nuestros competidores (otros caseros), y procurar establecer los nuestros en función de “calidad comparativa”, si nuestra/s viviendas están en ciudades medianas o grandes, una forma de conocerlos es “ponernos el mono de inquilino” y visitar fincas para alquilar. Si nuestra/s vivienda/s están en poblaciones mas o menos pequeñas, esta opción nos será , mas complicada de averiguar, y siempre nos queda el recurso que solicitar a un agente de la propiedad la gestión del alquiler, él nos indicará los “precios de mercado”, si bien como es obvio al menos en un primer momento será quien se ocupe de consecución de “los clientes” y para ello percibirá la oportuna comisión, y esto no debemos considerarlo un gasto, que lo es, pero a menudo se compensa perfectamente por una mayor agilidad en la obtención de “cliente”.
¿Dónde publicitamos nuestro inmueble?
Una vez que tenemos el piso listo, dispuesto a recibir a potenciales clientes (entendemos que deberán tener esta consideración a los efectos de una adecuada gestión de nuestro "negocio") para verlo, tendremos que publicitar adecuadamente la vivienda. Hay que darse a conocer. Hay varios medios que paso a detallar rápidamente, siendo recomendable llevarlos todos a cabo. Tenemos “un negocio” y los buenos negocios “tiran” de marketing ¿Por qué nosotros no? La respuesta es obvia.
i) Internet es una herramienta poderosa, no vamos a descubrir nada nuevo a estas alturas. Es muy aconsejable preparar unas fotos adecuadas del piso, cuando decimos adecuadas es dedicarle 20 minutos a sacar fotos buenas, de las zonas mejores, las más apetecibles. Si tenemos vistas en la terraza y eso es un punto fuerte lo explotamos. Si el dormitorio ha quedado muy “mono” lo reflejamos. Intentamos no fotografiar nada antiestético, tipo cubos de pintura, fregonas o el patio que está sin barrer todavía. Las fotografías serán nuestro escaparate, pues lo debemos tener mas que correcto, porque en muchas ocasiones nos pedirán las fotos por e-mail, y si no gustan puede que ni aparezcan a visitar la casa, recordemos es nuestro producto, el escaparate que hará que entren mas o menos clientes, si “clientes” no “inquilinos”, esta es la óptica mas adecuada. Una vez tengamos unas fotos decentes tenemos portales (web’s) gratuitos para insertar nuestro anuncio: En alguna web del “gremio” pese a ser gratuita hay que pagar una pequeña cuota, una sola vez, por poner fotos destacadas. Hay algunos “paquetes” que por importes muy reducidos, menos de lo cuestan un par de menús del día te destacan el anuncio, te ponen las fotos ampliadas…, nosotros lo vemos muy recomendable, no es dinero y ayuda.
ii) Prensa local. Sigue siendo frecuente consultar la sección de anuncios por palabras, el coste varía, pero puede oscilar para tres días de periódico sobre los 20-30 euros, al menos lo que conocemos, y es buena opción también.
iii) El típico cartel de “se alquila” que puede ir colgado en el balcón de la vivienda, es fundamental que se lea bien y que sea de tamaño adecuado. Se compran en librerías o almacenes de papelería por unos 6-7 euros y se sujeta con cualquier cosa, aconsejamos “bridas” son baratas y hacen su función.
iv) Inmobiliarias. Se trata de que ellos puedan buscar a un cliente. En ese caso hay que ver las comisiones que cobran, o como suele hacerse normalmente. Esto es una cuestión que cambia en cada ciudad.
v) Publicidad directa. Me refiero a pegar algunos carteles en los tablones de anuncios de la universidad, o de los hospitales de la zona, incluso áreas de paso de gente destinadas a publicidad…, en definitiva que pueda verse que hay una vivienda ofertada en alquiler. Hay quien se dedica a empapelar medio pueblo en gasolineras, estancos, estaciones de bus o tren, y “cristaleras diversas” pero esto tiene el riesgo que de aun contado con el permiso de los propietarios de “las cristaleras”, en unas horas lo quiten, con lo que la efectividad de esto, es como mínimo cuestionable, o si hace habrá que seguir .. digamos “el rastro” regularmente.
Creo que lo más recomendable es llevar a cabo, simultáneamente, el mayor número de formas posibles, al menos las tres primeras y valorar el tema de inmobiliarias.
¿Quién redacta y qué ponemos en el contrato?
Es fundamental tener preparado un contrato donde se contemplen todos los aspectos importantes. En este sentido debemos hacer lo que estimemos oportuno, pero que sea eficaz y nos sentamos seguros de lo que hacemos:
i) Una opción es poner el asunto en manos de un profesional. En este sentido por un precio razonable una inmobiliaria (acostumbrada a estas cuestiones) o incluso la típica asesoría laboral de barrio nos puede gestionar el contrato, redactarlo y estar presentes en la firma. Es una buena forma tener cierta seguridad, siempre que tengamos un profesional solvente, y una buena salida si somos principiantes en estas cuestiones.
ii) Otra opción es redactar uno mismo el contrato de arrendamiento, para ello deberíamos buscar en internet algunos modelos tipo PERO para utilizarlos de base para personalizarlo nosotros. Aquí es donde debemos enlazar con la normativa que comentábamos anteriormente, será ella la que debe guiarnos en la redacción. Como cuestiones importantes de primer nivel, hay que establecer en el contrato: nombres y direcciones de notificación, precio del alquiler, tiempo de duración, entrega de fianza, la normativa por la que está regido, si es o no es vivienda amueblada, las posibles prórrogas pactadas, la forma y fecha de pago mensual, gastos de agua, luz, IBI y comunidad de propietarios, renuncia de tanteo y retracto, prohibición de obras, cumplimiento de las normas de la comunidad, subidas anuales según IPC, y seguramente nos dejamos algunas cuestiones más. Como, insistimos de nuevo, un repaso a la legislación y tener varios modelos de contratos sería necesario para esta opción.
¿Es necesario o recomendable pedir avales?
Es indudable que pasamos por tiempos complicados, desde la óptica de la solvencia de las personas y las familias. A esto tenemos que unirle que por lo general, al arrendamiento de una vivienda supone ceder a un perfecto desconocido un bien, cuyo valor supera por lo general los cientos de miles de euros, ante esto, necesitamos entrar en el “agrio” debate de las garantías, y por lo tanto de los avales.
En principio tenemos dos caminos que son:
a) Solicitamos nómina, y/o referencia de la persona, nos causa buena impresión y entendemos que eso es suficiente para dar el ok y pasar el filtro de la solvencia. Nada es fácil en estos asuntos. Un exceso de celo puede hacer que el cliente se marche, un y defecto que estemos metiendo en la vivienda a un insolvente en potencia. En grandes ciudades es complicado pero en otras es posible, con mano izquierda y tacto averiguar si efectivamente trabaja en un instituto nuestro futuro inquilino, o si es un eventual del ayuntamiento, o si realmente se ha quedado con el bar de la esquina. Venimos a decir que tenemos que aplicar el sentido común, las referencias, y la nómina que tenga, con eso decidir y dar el ok o pasar al punto b.
b) Se trata de integrar en el contrato una garantía mediante aval que a su vez puede ser de dos formas:
i. Una persona avala al titular del contrato. Aquí es útil en caso de parejas que uno es titular y otro avalista. Igualmente en caso de estudiantes que en este caso los avalistas deben ser los padres, o en otros casos los avalistas son algún familiar, hermano etc. En este caso deberemos solicitar que acredite la solvencia este nuevo actor, y todo debe ir recogido en el contrato, firmando las tres partes, identificando al avalista, y dejando redactado cuales son las obligaciones del mismo, que no son más que responder por todos las obligaciones contraídas por el titular.
ii. Otro tipo de aval, es el bancario. Sin duda es un “caramelo” para el propietario. Este tema es particular y algo polémico. Desde luego es perfectamente respetable solicitarlo, en caso de que acepte el inquilino éste deberá aportar un documento bancario por un aval a importe cerrado, pongamos por ejemplo el coste de 8 mensualidades. El aval se pediría que podamos ejecutarlo a primer requerimiento, y entiendo que los gastos del mismo debemos pagarlos nosotros (tiene gastos de notaría más una comisión trimestral). Esto es una estrategia comercial, si solicitamos aval, y el coste lo asume la propiedad el problema tiende a recudirse, no se elimina pero se reduce, no hemos inventado nada con esta reflexión, de hecho muchas tarjetas de crédito para compra de carburantes de grandes empresas petrolíferas actúan así, por algo será, y es que es sentido común, qué menos que si accede a traernos un aval bancario le paguemos los gastos de nuestra garantía, lo vemos razonable y muy comercial, y complica “las excusas”, porque si una excusa fuera “el banco no me lo da” hay posibilidades de problemas, pero ojo que no es automático, pongamos un ejemplo, un médico que acaba de terminar el MIR, como no tiene ahorros, no ha tenido tiempo de ganarse la vida con suficiencia, es probable que el banco no le otorgue hoy un aval (lo haría dentro de un año muy probablemente, cuando su trabajo ya ….) ¿es un inquilino que no interesa? Todos sabemos que tiene un perfil mas que adecuado, con aval o sin él. En un aval el banco responde por el inquilino en caso de impago o desperfectos. Simplemente el banco lo que suele hacer es pignorar la cantidad y retenerla hasta que el aval expire, salvo que el cliente sea un grandísimo cliente y tenga tantos fondos y actividad comercial, historial con el banco etc. que no sea necesario, pero eso ya es otro tema.
Por último y en relación con el aval bancario, tiene otra utilidad, quizá algo perversa pero de una eficacia indiscutible. Ante un potencial inquilino que tengamos dudas de su solvencia, o dudas de su estado económico podemos decirle que necesitamos el aval bancario como prueba. Si lo presenta y el banco se lo da, perfecto. Si no, podremos decirle que no le alquilamos la vivienda.
Hay una tercera vía, que es la contratación de un seguro de impago, hay varias compañías que “trabajan” el ramo, y para dar su aprobación o denegación atienden a nóminas, solvencia, mas o menos como una entidad bancaria en la concesión de crédito, obviamente el coste de la prima irá a nuestro cargo. A continuación damos algunas ideas relacionadas con los seguros de impago.
¿Qué me ofrece y que problemas tiene la contratación de un seguro de impago?
Como hemos comentado anteriormente, una opción que está teniendo cierta demanda es la contratación de un seguro de impago. Con el solo nombre podemos hacernos una idea del objetivo del mismo, básicamente cubrirnos hasta una cantidad máxima en caso de impago de las cuotas mensuales de alquiler por parte de nuestros inquilinos. Por lo general este tipo de seguros cubren las siguientes contingencias:
i) Impago de alquileres. Referido a la falta de abono de las mensualidades. Suelen tener un máximo de mensualidades que, dependiendo de la compañía, están entre los 6 y los 12 meses. Por lo general suelen tienen una mensualidad de franquicia.
ii) Defensa jurídica: viene a ser la asistencia jurídica necesaria tanto para cobrarle al inquilino moroso las mensualidades adeudadas como para iniciar el procedimiento de desahucio por falta de impago. Por lo general gastos de abogado, procurador y costas judiciales son los conceptos que cubren.
iii) Actos vandálicos. Con un máximo en los daños y generalmente también con una franquicia inicial.
Básicamente esto son, a grandes rasgos, las coberturas que tienen este tipo de seguros, si bien, lógicamente deberemos asesorarnos de primera mano en la compañía aseguradora para confirmar y matizar todos los aspectos.
Respecto al coste suele oscilar entre un 3,75% y un 4% de la renta anual pactada. Las compañías nos solicitarán nóminas de nuestro potencial inquilino, de forma que estudian el tiempo trabajado y la capacidad de pago que tienen, evidentemente no asegurarán personas con perfiles de riesgo, por lo tanto la compañía tiene que aprobar la operación.
La ventaja es evidente, a cambio de un pago anual nos garantizamos el cobro en caso de impago y cubrimos actos vandálicos hasta cierto límite. La cuestión es valorar si es necesario un seguro de impago para gente solvente, con nómina y con antigüedad en una empresa, o bien, si particularmente entendemos que el coste-beneficio nos resulta o no, interesante para afrontar el gasto anual del seguro.
El coste del seguro es algo que pagaremos completamente nosotros (arrendadores), al ser algo que contratamos nosotros y que nos aporta garantía.
Contratos de suministros
Hablamos fundamentalmente de agua, energía eléctrica, y en ocasiones y enfocado a pisos de perfil estudiantil, internet.
Agua y Electricidad: en este caso tenemos dos opciones, la primera opción sería que la vivienda no tenga contrato de agua ni de energía eléctrica y deberá ser el inquilino el que se encargue de dar de alta los suministros. En este caso debemos tener claro que es competencia nuestra aportar los boletines de la instalación, así como hacer las posibles reformas que exija la compañía suministradora (en cableado, en llaves anti retorno en el caso de agua….), todo eso deberemos tenerlo preparado y corre de nuestra cuenta. El inquilino pagará exclusivamente los gastos de alta (a su nombre) y posteriormente las facturas de consumo. Lógicamente esta forma puede no agradar a los potenciales inquilinos ya que requiere gastos de alta, papeleo, y posteriormente trámites de baja, amén de que nos encontraríamos antes del contrato y al finalizar éste con una vivienda sin energía ni agua (lo cual implica que no podríamos casi ni enseñarla, hacer ninguna reparación o simplemente limpiarla). Es un planteamiento, a nuestro entender, no recomendable. La segunda opción es que tengamos los contratos de agua y energía a nuestro nombre, de manera que el inquilino se hará cargo de las facturas desde el momento en que dispone de la vivienda. Para evitar posibles complicaciones es recomendable que estemos dados de alta online en las web de los suministradores. De esa forma podremos “vigilar” que se hacen los pagos correctamente y que no hay deuda atrasada, no olvidemos que si cortan el suministro por impago el problema tarde o temprano acabará siendo nuestro. Aquí también existe una “tercera vía” que es pagar nosotros como propietarios estos suministros, y “re-facturar” los importes a los inquilinos, esto tiene en teoría una seguridad en el control, pero como éste no sea el adecuado, nos pueden quedar cosas “en el tintero”, y a efectos fiscales nos supone por una parte un ingreso y por otra un gasto, el efecto es neutro, pero todo es bueno considerarlo.
En relación con disponer servicios de internet, enfocado sobre todo a pisos de estudiantes, es sin duda un plus de distinción en nuestra vivienda, ya que es algo muy valorado por los estudiantes, ya que es imprescindible en una vivienda. Si optamos por dar este servicio deberemos valorar la opción de dejar claro en el contrato que los posibles problemas de conexión, configuración, velocidad, etc. es algo que deberá solucionar el/los inquilinos con el proveedor de internet. No queremos recibir llamadas diciendo que internet no funciona y que venga usted a solucionar el asunto, más sabiendo las posibles complicaciones en portátiles, tabletas, wifi que puede tener. Por experiencia debemos cubrirnos en ese aspecto. Con esto no estoy echando balones fuera pero si tener claro que no somos nosotros (propietarios) los técnicos de telefónica ni los configuradores de las conexiones y ordenadores. Una recomendación adicional en este sentido, creemos que es bueno contratar la limitación de llamadas a “solo nacionales” vamos las que van incluidas en el forfait del ADSL, solicitar la eliminación de llamadas a móviles, números de tarificación especial, etc., los estudiantes tienen todos móvil, no sé si en España alguno carece de aparatito de estos, y normalmente de “gama alta”, por lo tanto la limitación no supondrá problema alguno, por el contrario si hay que empezar a debatir si esto no es nuestro, o llamó el Pepito o la Pepita que se fue y en su lugar ahora tenemos a María o Mariano, pues ……
Si nuestra opción o mercado es este, tengamos un técnico contratado para mantenimiento y pequeñas reparaciones, los “bricolajes” domésticos no nos interesan, es un ahorro, pero a menudo un problema serio en nuestras instalaciones, amen de la seguridad, recordemos que como propietarios tenemos ciertas responsabilidades civiles, no es un asunto precisamente baladí.
Asimismo es recomendable disponer de una reserva de llaves en un lugar mas o menos cercano, puede solucionar muchos problemas a nuestros inquilinos, y es un plus de servicio, que solo se valora cuando uno las perdió, pero menudo valor en dicho caso.
Pago de las mensualidades y recibos emitidos.
El pago de los recibos mensuales deberá realizarse, por comodidad y operatividad mediante un ingreso en cuenta o transferencia a nuestra cuenta. Cuenta que deberá venir reflejada en el contrato junto con las fechas de pago, por lo general entre el día 1 y 7 de cada mes. Los recibos de pago serán los propios apuntes bancarios, de forma que salvo necesidad expresa del inquilino no tenemos necesidad de emitir ningún otro justificante. En ocasiones es posible que nos soliciten un certificado de pago. Por ejemplo para solicitar una beca en caso de estudiantes, o bien porque tienen intención de solicitar algún tipo de ayuda estatal o autonómica. En este caso deberemos expedir este certificado donde quede reflejado los pagos que se han hecho en el año, el tiempo que lleva el contrato en vigor, los titulares…, en definitiva poner por escrito y firmado las cuestiones que nos solicite el inquilino, siempre que se ajusten a la verdad y sean cosas lógicas. Me consta, por ejemplo, que para la solicitud de becas es imprescindible este tipo de documentos, al menos en algunas universidades. Seamos claros y diligentes en estas cuestiones, es un plus de calidad de nuestros servicios, nosotros propietarios somos la solución no su jodido problema.
Falta de pago
Sin duda uno de los mayores problemas y temores a la hora de sacar una vivienda al mercado de alquiler es los riesgos de sufrir impagos. Hay un gran variedad en los modelos de morosidad, y cada uno debe tener un trato específico. Veamos varios modelos tipo.
a) Despistados. Puede pasar que en ocasiones se despiste el ingreso, o bien no tenga saldo en la cuenta, que ingrese en otro número o que el dinero se quede en un cajón pensando que se había ingresado. Personalmente me ha pasado de todos estos ejemplos, y tienen en común que no hay mala fe y que no hay ningún problema. En este caso parece prudente, si el último día de pago es el 7, tener cierta paciencia y tranquilidad. Nosotros aconsejamos esperar en torno al día 18-20 del mes para llevar a cabo la primera llamada o enviar el primer correo. Simplemente preguntando que no ha llegado la transferencia y que si hay algún problema. En el 90% de los casos se soluciona rápidamente por ser eso, un despiste, un mal entendido en el pago o cualquier cosa, de manera que dos o tres días después debe estar solucionado. No somos un banco, no cobramos comisiones por descubiertos ni reclamación de posiciones deudoras, pero ello no significa que no controlemos la deuda igual o mejor que ellos.
b) Problema puntual. En este caso nos referimos a aquel inquilino que dentro de su formalidad y competencia ha tenido una incidencia puntual e imprevista, nos avisa con tiempo, nos lo comenta y pactamos una fecha de pago (por ejemplo al mes siguiente el día 5), que cumple religiosamente. Es algo asumible.
c) Moroso. Aquel que deja de pagar, da largas, y no cumple la posible fecha comentada anteriormente en el punto b. En este caso la forma de proceder es mediante abogado, y no debemos de dar mucho más tiempo de 2 meses, aquí entraría en acción la normativa llamada popularmente como “desahucio express”.
Evidentemente es un riesgo propio de la actividad, y nunca estaremos libres de encontrarnos con una complicación de este tipo. Lo que si está en nuestras manos es intentar seleccionar a nuestro inquilino de la mejor forma posible, con el objeto de minimizar las posibilidades de que entremos en impago.
Reparaciones y desperfectos.
Las reparaciones y averías están reguladas por ley quién es la parte que debe hacerse responsable de ellas, en concreto está contempladas en el artículo 21 de la LAU. Por regla general el propietario de la vivienda se hará cargo de las averías que se ocasionen, siempre que no se haya dado un mal uso. El inquilino deberá hacerse cargo de las pequeñas reparaciones que aparezcan como consecuencia del desgaste y uno habitual de los elementos de la vivienda.
Otros aspectos legales, contractuales y/o comerciales.
En un alquiler sea de manera implícita o explícita los gastos fijos, al menos en teoría, acaban siendo a cargo del inquilino, si bien esta crisis ha demostrado que ante tanta oferta que en muchas ocasiones los precios a los que nos veremos obligados a percibir no son la rentabilidad adecuada o la esperada de nuestra inversión en finca/s, como todo en la vida hay sus momentos, el presente es de una baja rentabilidad, no obstante si una finca es una inversión a largo plazo por pura definición, también puede que sea el momento de considerar que la rentabilidad debe analizarse con datos de periodicidad superior a uno o dos años.
Para los gastos fijos, diferentes a los suministros (agua, gas y electricidad), comunidad de propietarios, seguro (*), IBI, tasa de basura, etc….) entendemos que hay dos opcionesclaramente diferenciadas, que el cliente corra con una cuota fija de alquiler que incluirá todos los gastos con excepción de las facturas de suministros, y los propietarios correrán con los gastos de comunidad de propietarios, el seguro, el IBI, la tasa de basura, etc.
(*) En muchos contratos se obliga a la contratación de un seguro de daños por parte del inquilino, planteémonos hacerlo nosotros e incluir el coste dentro del precio de la renta, porque no tenemos la seguridad de que el inquilino lo haga, en cuyo caso atención, se trata de un concepto que se “llama interés asegurable”, nosotros podemos asegurar nuestros bienes, tenemos “interés asegurable”, es obvio son nuestros, el inquilino los puede asegurar, tiene interés legal por su vinculación contractual y responsabilidad derivada de dicho contrato. Si optamos por asegurar nosotros debemos saber por el mismo concepto de “interés asegurable” podemos asegurar nuestros bienes, estén alquilados o no, pero no podremos asegurar los bienes del inquilino, por mas que estén depositados en nuestra casa, como por ejemplo los ordenadores portátiles de los estudiantes, no tenemos interés asegurable en ello, no son nuestros.
La otra opción es una cifra de alquiler y que el inquilino corra con los gastos de comunidad, la tasa de basuras y obviamente los consumos. El primer sistema es más simple para ambas partes, pero tiene el problema de que en el precio de alquiler y de manera implícita ya se ha calculado, y por tanto el importe de la renta es superior, y por mera comparación con otros actores de nuestra zona, a primera vista puede parecer que somos mucho mas caros, aquí parece evidente que es lo mismo, con lo cual deberemos ser claros en estos detalles y aseguranos de que la percepción del cliente sea la correcta.
En muchas ocasiones “la opción” de un sistema u otro nos vendrá marcada por “la costumbre” de la zona, entonces deberíamos actuar con la máxima de “donde fueres, haz lo que vieres”.
Aún cuando ya se ha tratado con anterioridad, es bueno recordar que “somos caseros”, y la mayoría no somos abogados, con lo cual atención al ahorro que puede suponer la confección de contratos por nuestra cuenta, es recomendable solicitar un modelo a un profesional, y hacer una revisión de vez en cuando de su texto, si albergamos dudas sobre estos aspectos.
Existen poblaciones dónde la costumbre es cobrar al inquilino por la confección del contrato, en otras el pago es a mitades. Algunas zonas con la comisión al agente de la propiedad que nos facilita el inquilino va incluida la confección del contrato, y en otras zonas (es muy excepcional) que el inquilino paga 4 meses a la entrada en la vivienda, una que es la comisión del agente de la propiedad, el primer mes, mas dos de fianza, y a la finalización se de devuelven solo dos. Atenderemos siempre a “las costumbres del lugar”, sin embargo su mejora puede ser un arma de negociación a nuestro favor.
En el caso de estudiantes, que estarán 10 meses ocupando el piso, podemos negociar que de los dos meses de verano, podrán utilizar igualmente la vivienda, y de dichos dos meses, uno será a su cargo, y el otro “gratis”, puede ser también una buena idea para conseguir que los inquilinos sean nuestros y no de nuestros competidores, pero ello deberá quedar perfectamente redactado en el contrato.
Atención al detalle del inventario de los bienes y enseres incluidos en el arriendo, asimismo y para el caso de estudiantes es recomendable, como se ha indicado con anterioridad, incluir el aval de los progenitores en el contrato, los estudiantes carecen de ingresos y no nos pueden garantizar el pago, aún cuando a menudo es una opción excelente, los padres lo último que van a permitir es que desahucien a sus hijos.
Las fianzas pactadas hay que depositarlas en los estamentos establecidos en cada comunidad autónoma, no es nada recomendable no hacer el oportuno depósito. En viviendas la fianza obligatoria es un mes de renta, éste tendrá que depositarse en el organismo establecido por nuestra comunidad autónoma, si bien parece que existe una costumbre bastante estandarizada de tomar dos meses en concepto de fianza, si tomamos dos meses, tendremos que depositarlos
No entregaremos las llaves sin la firma del contrato, recibir el depósito de fianza y el primer mes de alquiler, no es recomendable entregar las llaves sin estos requisitos.
Establecer claramente los términos de final de contrato y devolución de las llaves, así como la revisión del inventario y en su caso los desperfectos, deduciendo en dicho caso los importes de la devolución de la fianza, y recordemos que en la liquidación final, habrá de calcular los gastos pendientes de recibir en factura, como son los consumos.
En los casos que el inquilino nos comunique su deseo de dejar la finca antes de la finalización del contrato, no limitarnos a recabar las llaves, comprobar el estado de la finca, y proceder a la devolución de la fianza, creemos adecuado recabar un documento de “extinción de arrendamiento por mutuo acuerdo”, sería un documento bastante simple pero que deja constancia de ello, y además nos servirá como documento para recuperar el importe de la fianza depositado en el organismo establecido en nuestra comunidad autónoma, si bien en estos momentos, la mayoría de organismos, sino todos, aceptan la solicitud de devolución por medios telemáticos.
Asimismo recomendamos tener “los papeles en perfecto estado de revista” y no nos referimos a los fiscales, que también, nuestra recomendación va en relación a documentos como la cédula de habitabilidad en vigor, recordemos que tienen una fecha de caducidad, normalmente 10 años, las revisiones del gas, que tienen también unas revisiones periódicas obligatorias, los temas eléctricos, no olvidemos que estos asuntos nos suponen responsabilidades, incluso penales en algunos casos, que de acuerdo serán extraordinarios, pero esta “excepcionalidad” nos puede suponer la ruina, y lo mas grave en nuestra opinión, que es el sentirnos responsables por mera dejadez o ahorro.
Locales de negocio y/o naves industriales
En este apartado, buena parte de lo que se ha indicado para viviendas es del todo válido, con lo cual y para no provocar una mayor extensión, nos limitaremos a detallar únicamente las diferencias.
En lo que respecta a todos ellos, el arrendamiento está normalizado por la misma legislación, por la ya comentada Ley de Arrendamientos Urbanos, si bien hay algunas particularidades que deben consultarte expresamente en la ley.
Ya hemos comentado anteriormente que no es una normativa tediosa en su lectura, ni difícil de interpretar, al menos a nivel de usuario, por lo que es imprescindible su lectura y comprensión antes de iniciar el proceso para arrendar nuestro local. Si encontramos una diferencia sustancial que consideramos importante destacar aquí.
Hemos comentado anteriormente que el cobro de las mensualidades, en el caso de las viviendas, contempla exclusivamente la base imponible, es decir, la renta pactada que nos paga el inquilino y que recibimos vía transferencia. En el caso de los locales comerciales esto no es “tan fácil” y el propietario, antes de firmar el contrato, aunque se puede hacer simultáneamente o incluso días después y la Agencia Tributaria no debe decirnos nada, tiene que darse de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores, mediante el modelo 037 que podemos descargarlo desde la web de la AEAT http://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio.shtml y con el que nos daremos de alta en el epígrafe correspondiente de la actividad. Si tenemos dudas cualquier técnico de la AEAT podrá ayudarnos en eso. El alta se entrega directamente en la Delegación de Hacienda de nuestra ciudad. Obviamente para los que les sea algo tedioso “el papeleo” la concurrencia de gestor administrativo o asesor fiscal suele ser “mano de santo”.
Al margen de lo que se anotará en apartados posteriores sobre comunidades de bienes, su necesaria concurrencia o voluntariedad, debemos recordar que la emisión de recibos tendrá dos características imprescindibles, y diferentes a como lo haríamos si tenemos una vivienda.
a) Debemos sumarle a la base imponible el 18% de IVA. Nos convertimos por lo tanto en retenedores de IVA y deberemos trimestralmente ingresar en la AEAT, mediante el modelo 303 el IVA trimestral. Será en este momento cuando descontaremos el IVA de nuestros potenciales gastos que hayamos tenido en el local o nave comercial. Finalmente entre el 1 y el 31 de enero de cada año deberemos mediante el modelo 390 entregar el modelo de resumen anual del IVA. Si bien puede ser algo complicado, realmente nos llevará poco tiempo hacerlo, siendo para los trimestres posteriores algo rutinario.
b) Una segunda cuestión importante es lo relacionado con el IRPF, en este caso nuestro recibo contendrá un concepto en “negativo” de IRPF, concretamente para el año 2012 del 21% de la base imponible, cantidad que nuestro inquilino,dentro de sus obligaciones fiscales deberá ingresar en hacienda a nombre nuestro, mediante el correspondiente modelo, como pago a cuenta vía IRPF. La retención solo se puede evitar cuando las rentas sean muy reducidas, sobre ello consultaremos a la Agencia Tributaria, pero para que nos situemos su evitación en estos momentos es solo para rentas que no superen los 900 euros anuales
Pongamos un sencillo ejemplo. Imaginemos que ponemos en alquiler un local comercial cuya base imponible (es decir, precio que hemos pactado) es de 1.000 euros mensuales. El recibo que emitiremos deberá ser de la siguiente forma:
Base imponible: 1.000 euros.
IVA (sobre base imponible) 18%: 180 euros.
IRPF (sobre base imponible): 21%: -210 euros.
Total a pagar por nuestro inquilino: 1000+180-210 euros: 970 euros. Como decimos nosotros nos quedamos con 180 euros que tenemos que enviarlos a hacienda, y nuestro inquilino se queda con 210 euros que tiene que ingresarnos en hacienda a nuestro nombre como cantidad a cuenta para nuestro IRPF.
Aspectos legales y contractuales (contratos a empresas)
Al final es básicamente similar a los contratos de viviendas, las diferencias estarán habitualmente en los pactos que realizamos, los cuales deben ir perfectamente detallados en dicho contrato. Aspectos comerciales como por ejemplo una carencia en el pago de alquiler (unos meses) con motivo de las reformas / adecuación que tendrá que hacer el inquilino, y viene siendo habitual que se pacte un “no pago de renta” durante la previsión de los meses en los cuales la empresa arrendataria no podrá rentabilizar el local o nave. O por ejemplo pactar la primera revisión de renta a partir del segundo o tercer año.
Como se observa por sus particularidades, son temas más de negociación, que de legalidad, en la mayoría de las ocasiones será precisa la concurrencia de un profesional para la redacción del contrato, puede ser un gasto, si bien a medio plazo el pagar los honorarios puede resultar una excelente inversión.
Una cuestión que es obvia, pero no nos olvidemos de ella, si alquilamos a una sociedad deberemos asegurarnos que el apoderado firmante tenga poderes para ello.
Y, desconocemos si ocurre en todas las comunidades autónomas, pero al menos en varias, mientras en un alquiler de vivienda, tal como ya se detalló anteriormente, la fianza mínima obligatoria (*) es de un mes de renta, al margen de habitualmente se tomen dos meses, en fincas distintas al uso como vivienda tendremos que depositar como mínimo dos meses en el organismo de depósitos de la C.A., los hayamos tomado como fianza o no.
(*) Si alquilamos al sector publico (de manera directa, no indirecta a través de sociedades participadas) no es obligatoria la toma de fianza, en estos casos lo que es recomendable es consultar a la oficina de depósitos, por escrito y “escrito” es válido un e-mail, este extremo, de manera que si por ejemplo la corporación municipal nos indica que no se debe, tengamos el extremo perfectamente documentado y contrastado. No obstante si atendemos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo Artículo 36. Fianza, apartado o punto 6, se indica:
"Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos."
Con lo cual si esta norma sigue vigente hoy, entendemos que no es obligatoria dicha fianza, otra cosa es que ante la situación económica del sector público (en general), sea recomendable no tomarla.
Agradecimientos: Empty y Maltijo.
Y para terminar esta segunda parte, el enlace musical acostumbrado, en este caso una balada de un caballero canadiense http://www.youtube.com/watch?v=Q-8ez6dGao8
Seguirá nueva entrada de blog, como finalización de esta "trilogía".
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