Inversa Prime - Vivienda inversa como monetización del ahorro inmobiliario

En este post vamos a ver de la mano de Enrique Isidro, Vicepresidente Ejecutivo de Inversa Prime Socimi. Y si además quieres ver cómo analizan inversores profesionales, suscríbete a la revista Buscando Valor.

Inversa Prime SOCIMI es la compañía pionera en el mercado de la vivienda inversa en España como solución a la necesidad o deseo de liquidez de las personas mayores. La vivienda inversa es una solución disruptiva que permite monetizar el ahorro invertido por las personas mayores en su vivienda, que consiste en la venta de la propiedad y la firma simultánea de un contrato de alquiler vitalicio para el vendedor.

Contexto de mercado

En España hay más de 9 millones de personas mayores de 65 años y se prevé que en 2040 esta cifra alcanzará los 14 millones de personas. Por lo tanto, operamos en un mercado que en menos de 20 años prácticamente habrá duplicado su tamaño. Adicionalmente, somos el segundo país del mundo con mayor esperanza de vida, mientras que la tasa de fertilidad se ha desplomado, pasando de casi tres hijos por mujer a mediados de los años 70 a 1,19 hijos por mujer en 2021. Este conjunto de circunstancias implica que España se encuentra en un proceso acelerado de envejecimiento poblacional. 

A estos problemas estructurales, de difícil solución, hay que añadir una coyuntura económica poco halagüeña en el medio plazo, amenazada por una posible recesión económica, la pérdida de poder adquisitivo provocada por las elevadas tasas de inflación y la subida de los tipos de interés. En este contexto, la incertidumbre acerca de la sostenibilidad del sistema público de pensiones y los niveles históricamente bajos de aportaciones a planes de pensiones privados plantean situaciones de necesidad de liquidez en el corto y medio plazo de los pensionistas españoles.

En un momento en el que disminuyen los ingresos por alcanzar la edad de jubilación y el coste de vida aumenta, muy considerablemente si es necesario la contratación de ayuda o servicios asistenciales, resulta que un 70% de los jubilados tiene como único ingreso la pensión del Estado, que en el 65% de los casos es inferior a 1.300 euros mensuales. Sin embargo, el 90% de ellos tiene una vivienda en propiedad en la que han invertido el 85% del ahorro generado en su vida profesional, que representa un acceso a la liquidez que necesitan o desean para mejorar su calidad de vida. 

Actualmente, la monetización del ahorro inmobiliario es todavía incipiente en España, pero en países de nuestro entorno es una práctica habitual. En el Reino Unido, por ejemplo, se cerraron operaciones por un importe superior a 5.000 millones de euros durante 2021. Existen en el mercado varias alternativas destinadas a la licuación del ahorro en vivienda, pero la vivienda inversa de Inversa Prime es la opción que ofrece mayor cuantía, garantizando el derecho a permanecer en el hogar.

Según un estudio de la Fundación Edad & Vida presentado recientemente, más del 55% de los mayores no está dispuesto a abandonar su vivienda y dos de cada tres sólo lo harían si no pudieran valerse por sí mismos. Sin embargo, tres de cada cuatro afirman que licuarían su patrimonio por motivos económicos. En base a estos datos, la compañía cree que existe un gran potencial de desarrollo para el mercado de la vivienda inversa, que representa ventajas competitivas relevantes frente al resto de alternativas existentes.

La vivienda inversa consiste en la compraventa del inmueble de acuerdo con el valor de tasación independiente y, en unidad de acto jurídico, la firma de un contrato de alquiler vitalicio. De esta forma, el propietario accede a la liquidez que espera para mejorar su calidad de vida, salvo el importe que se destina a la bolsa de alquiler en función de la esperanza de vida estimada, y se convierte en inquilino vitalicio.

Una de las principales características de la vivienda inversa es la flexibilidad, que tiene una doble vertiente. Por un lado, no hay dos operaciones iguales y cada una de ellas se negocia de forma independiente con cada propietario para adaptarla a sus necesidades. Por otro, el inquilino puede abandonar la vivienda en el momento que desee sin ser penalizado por ello. 

Es decir, si el inquilino decide abandonar el inmueble antes de tiempo, él o sus herederos reciben el importe de la bolsa de alquiler retenida y no consumida, aumentando así el importe de la monetización. Por el contrario, si el vendedor supera la esperanza de vida estimada y ya ha consumido toda la bolsa de alquiler, a partir de ese momento sólo abonará los gastos de comunidad y no tendrá que abandonar la vivienda. 

Ante la incertidumbre económica existente, Inversa Prime ha construido una cartera de activos defensiva, basada en una estrategia de producto definida y con unos fundamentos financieros muy sólidos. Ubicación, liquidez y rentabilidad son los principales condicionantes de la inversión en unos activos que son más impermeables a los ciclos del mercado inmobiliario.

Durante el último año hemos expandido nuestra actividad a otras provincias atendiendo a los parámetros exigidos a los inmuebles, de manera que todos nuestros activos están ubicados en zonas prime de los principales capitales de provincia españolas. Aun así, el 98% de la inversión total se ha realizado en Madrid y Barcelona, dos ciudades que representan más del 25% de todas las transacciones que se realizan en el país.

En los últimos años y muy especialmente a partir de la puesta en marcha del Plan Estratégico 2021-2023, el esfuerzo inversor de Inversa Prime ha sido importante. Al cierre del tercer trimestre de 2022, la SOCIMI contaba con 233 viviendas en cartera y una inversión acumulada superior a los 100 millones de euros. Sólo en los últimos nueves meses del año la inversión realizada y comprometida superó los 33,4 millones, un 44% más que la inversión realizada en el mismo período del año anterior.

La SOCIMI continúa analizando e invirtiendo en nuevos activos, pero siendo aún más cautos con el cumplimiento de todas las premisas de inversión. La cartera de activos bajo análisis y la inversión comprometida darán continuidad al plan de crecimiento y desarrollo de la compañía. Adicionalmente, ya hay activos en situación de desinversión y la rotación de manera estable y recurrente tendrá un impacto importante en la evolución de la compañía en los próximos ejercicios.

Al estar cotizada en BME Growth, Inversa Prime debe conjugar en su propuesta de valor la rentabilidad para sus accionistas con la función social de la vivienda inversa como fuente de liquidez para mejorar la calidad de vida de las personas mayores.

En este sentido, el valor de los activos de Inversa Prime a cierre de primer semestre de 2022 registró un incremento del 10,6% respecto al primer semestre de 2021, hasta situarse en 1,56 euros por acción. De esta forma, Inversa Prime se mantiene desde su constitución en 2017 por encima de su objetivo de rentabilidad anual del NAV por acción superior al 9% y destaca como una de las SOCIMI que mayor retorno ha generado para sus accionistas en los últimos años, con más de un 10% de media desde que comenzó a cotizar en 2019.