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laowei1500 07/07/19 10:43
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
En primer lugar felicitarte por el debate que ha generado tú post. Este tipo de discusiones son las que hacen que merezca la pena entrar en Rankia cada día.  Te comento de los tres argumentos que has indicado como posibles causas del aumento del precio de la vivienda :  - Aumento del precio de alquiler.   Esto supondría que la mayor parte de vivienda adquirida, se ha destinado a alquiler, dado que sería la que los inversores estarían adquiriendo para destinarla a alquiler.  Sin embargo en Madrid Centro (capital) a día de hoy hay 27.478 viviendas en venta frente a 13.589 viviendas en alquiler, es decir hay 2,02 viviendas en venta por cada vivienda en alquiler, sobre la oferta total (venta + alquiler) este último supone un 33% aproximadamente, ¿puede el alquiler con un volumen del 33% sobre el total del mercado, tener peso suficiente para determinar el valor del otro 66%? en mi opión, tiene peso, pero no suficiente como para ello y debe haber otros factores mas determinantes. - Se ha dado la paradoja de que la cuota mensual es más baja comprando que alquilando.   Esto es así, te diría que en prácticamente cualquier elemento que puedas comprar o alquilar, vamos a pensar en un coche, por ejemplo, alquilar (alquilar, no renting, no leasing, ni similares) un coche de gama media durante un mes puede tener un coste que vá desde los 800 euros en adelante. Y ese mismo coche comprado, tendría un coste mensual (por financiación o por simple depreciación) muy inferior. Pasa lo mismo con equipamiento industrial, esquies en una estación de esquí, una moto de agua en la playa; o con un chaqué para una boda ...  Lo raro sería que el precio de alquiler fuese inferior al precio equivalente (mensual, diario, ...), cosa que sin embargo si sucede en el inmobiliario, donde en casos muy determinados el precio de alquiler, es inferior al precio equivalente de su posesión, si como bien ha dicho un forero, se consideran todos los costes de posesión (intereses, IBI, seguro, comunidad+derramas, reparaciones, depreciación ...) sin considerar los beneficios fiscales en viviendas habituales adquiridas antes de finales del 2013.  Hay sectores muy concretos donde estas paradojas son mas frecuentes que en otros sectores. Se trata de analizar y hacer números.  Este hecho no parece que sea el que haya hecho que el precio suba - La falta de alternativas de inversión teniendo la vivienda alquilada una atractiva rentabilidad anual. Vamos a ver esto con números.  A día de hoy en Madrid capital el precio medio (a granel, sin filtros) de compra es de 4.184€/m2 y el de alquiler es de 18,13€/m2 · mes con lo que la rentabilidad bruta (sin considerar gastos en ninguno de los casos) es del 5,19%  La rentabilidad por dividendo (R/V) de los 30 valores con mayor R/V del mercado continuo español, nada exótico, es del 6,48%, es decir, una cartera seleccionada de alta rentabilidad por dividendo del mercado continuo de aquí mismo es un 24,85% mas rentable que el inmobiliario en uno de los mercados de referencia del inmobiliario patrio. (Madrid)  Nuestro propío IBEX, aun y cuando anda de capa caída, ha dado en lo que va de año (YTD) un 9,18%, es decir un 76% mas rentabilidad que el inmobiliario. Sin querer ponerme muy pesado con este tema, decir, que si calculamos la rentabilidad "optima" que debería dar el inmoliario utilizando el WACC (coste promedio ponderado del capital o CPPC) la última vez que yo lo calculé estaba por el 7,12%, es decir el inmobiliario en Madrid capital a día de hoy, da una rentabilidad un 36% inferior a la que debería dar.  En mi opinión, la rentabilidad va ser que no es el factor.  --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ¿Y entonces cuales pueden ser esos otros factores mas determinantes? Ojo puedo estar equivocado, pero en mi opinión, 1. Evolución económica de los hogares : Evolución Paro Marzo 2018 / Marzo 2019 MARZO 2018 : 3.422.551 MARZO 2019 : 3.255.084 -4,89% Fuente : INE Evolución Salario Mínimo en España : 2016 655,2 € 2017 707,7 € + 8,01% 2018 735,9 € + 3,98% 2019 900,0 € + 22,30% Comentario : El salarío mínimo en España ha crecido un 12% entre 2017 y 2018, que coincide con el aumento de precios en proporción similar en el periodo 2018-2019. 2. Cambios Patrones compra / Alquiler : 2017 la casa más buscada tuvo una renta media de 450 euros mensuales 2018 la casa más buscada tuvo una renta media de 550 euros mensuales (+22% Variación) 2017 la superficie promedio mas buscada eran 80m2 2018 la superficie promedio mas buscada eran 90m2 Fuente : pisos.com 3. Demografía  Evolución Madrid capital 2007 a 2018 :  Subidas del 2007 al 2012 (inercia demográfica del periodo de bonanza anterior) 2012 - 2015 bajada de población (-2,9%)  2015 Inicio recuperación  2019  :  Población Madrid capital 3.266.126  personas (dato 1 enero)  Del 2015 (inicio recuperación) hasta 2019 la población en Madrid capital ha aumentado un 4%, que no parece mucho en términos porcentuales, pero que si lo contextualizamos, considerando que son 125.000 personas que necesitan vivienda en una ciudad en la que la oferta total (venta + alquiler) es hoyde unas 41.000 unidades (pero que en Sep'17 eran 31.357 unidades) es un factor "disrruptor"  de mercado muy importante.  Si ahondamos un poco mas en este cambio demográfico, veremos que la evolución tiene un patrón particular :  Con un repunte concreto interesante a partir del 2015, que, es posible, tenga una incidencia inmediata en los precios.  La población es "flexible" y varía en función de las condiciones económicas del medio (trabajo). En mi opinión, es la demografía como derivado y su subyacente (economía) las causas fundamentales de las variaciones de precio (alza / baja) de la vivienda, sea en venta o alquiler.  Opiniones : 1. Desinformación : mientras que la información sobre la evolución del precio es algo habitual y continuo, no hay información equivalente en cuanto al volumen asociado y en cualquier mercado, analizar únicamente el precio, sin tener en cuenta la evolución del volumen, no aporta información completa. 2. Justificación fácil de "digerir" para el gran público : Se tiende a buscar explicaciones sencillas a cuestiones complejas y es fácil de digerir el mantra de que el precio ha subido porque hay menos oferta. Todos oímos decir "llevo tiempo buscando piso, pero no encuentro nada", oimos en la televisión que el precio ha subido y la famosa coletilla, que lo relaciona, o con el aumento de la oferta de vacacional, o con la baja oferta. Opinión : En un mercado que tiene un comportamiento en cuanto a precios muy flexible y que tiene una operativa de fijación de precios tipo subasta, que permite adaptarse a los aumentos / reducciones a los valores a los que el comprador está dispuesto a cerrar el trato (siempre se anuncia por encima y se va recortando hasta que se casa valor de venta y valor de compra) Quien vivía en una habitación compartiendo piso, ha visto mejorar su poder adquisitivo y se ha planteado moverse a una vivienda pequeña, quien vivía en un piso de 1 habitación, se ha podido plantear moverse a uno de 2 o 3, quien vivía en una zona peor, se ha planteado moverse a una zona mejor, de las afueras, al centro, etc ... Todo ello con un decalaje en el tiempo que es razonable, empiezo a ver en 2016 que mejora mi nivel de renta y empiezo a pensar en mejorar donde vivo, en 2017 y 2018 todavía mejora algo mas, con lo que cojo seguridad y me planteo seriamente cambiar, como el cambio no es mas o menos "generalizado" el mercado se empieza a calentar. La famosa "Exhuberancia irracional de los mercados" Conclusión : El alza de los precios de compra/venta y alquiler de la vivienda es un movimiento inflacionista puro y duro, causado por 2 razones básicas, la mejora de la renta disponible / aumento de la población activa y la falta de formación / información / análisis adecuado para la toma de decisiones correctas por parte de la parte compradora.  ------------ La pregunta del millón : ¿si SMI del 2018 al 2019 ha subido un +22,3% veremos, en uno o dos años, una evolución alcista de los precios, proporcional, tanto en venta como en alquiler?  
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laowei1500 01/07/19 13:39
Ha respondido al tema El precio de la vivienda se estabiliza y muestra cierto ajuste (la vivienda baja) en Barcelona, según Tinsa
No lo conozco tan en detalle, lo veo desde la "distancia"  Lo que si parece evidente es que hay un cambio de distribución de población, que lejos de cambiar, se vá consolidando y es lo que creo está ocasionando "distorsiones" en el precio de la vivienda.  La población del resto de España se está moviendo de Barcelona capital y está llegando población extranjera, que suele buscar vivienda en alquiler (precios al alza) y es lo que mantiene alto el precio de la vivienda en venta.  Creo que lejos de revertir, esta tendencia va a ir en aumento en el futuro, con lo que se seguirán produciendo "fenómenos paranormales" en el mercado de vivienda allí, del tipo de "¿cómo puede ser que la vivienda suba, si cada vez hay mas delincuencia, todo está mas sucio y mas gente se está yendo a vivir fuera de Barcelona capital?" La respuesta puede estar en los cambios de distribución de población.   
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laowei1500 01/07/19 12:50
Ha respondido al tema El precio de la vivienda se estabiliza y muestra cierto ajuste (la vivienda baja) en Barcelona, según Tinsa
Como diría un gallego ... "depende"  En cuestión de evolución de mercado yo me fio mas de los datos de Idealista https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/venta/cataluna/barcelona-provincia/barcelona/ De acuerdo a estos datos, el mercado en realidad está estabilizando, después de la subida anterior. Y por barrios, hay unos que están consolidando, haciendo ligeras correcciones y otros que sin embargo estaban mas rezagados y están subiendo 
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laowei1500 01/07/19 12:01
Ha respondido al tema Sin idea de hipoteca y desesperada
Interesante respuesta Why so serious.  Te indico mis comentarios sobre la propía respuesta, para poder seguirlo mejor.  Las cosas hay que ponerlas en perspectiva. Coste de piso 45k + 15% gastos (posiblemente sean menos por hijos con discapacidad) = 52k. De los cuales los compradores ya tienen 10k, casi el 20%. Laowei : para comprar un piso de 45.000€ con hipoteca "estandar" (80% s/menor valor tasación / compra) hay que disponer normalmente de un 30% del precio de compra, 20% para la financiación y un 10% aprox. para los gastos de escrituración, en principio compra-venta, porque los gastos de la hipoteca los adelanta el banco. Este 10% varía en función de la comunidad autónoma. en Madrid estará cerca del 7% o de hasta el 11% en Cataluña.  En algunas comunidades aplican descuentos a familias con miembros con minusvalía, que varían en función del % asignado, comunidad, etc ...  (referencia :  http://www.hacienda.gob.es/DocLeyes/onlinelt/c07.03.cd.transmisiones.autonomias_te_23162.htm) Vamos a estimar un 5% de gastos (compra venta : ITP + Notario + Gestoria) y el 20% que no te financian. Un 25%. Es decir, que esta familia no dispone de liquidez suficiente para cubrir los gastos, aún teniendo el 5% que falta, se quedarían a cero, para amueblar, dar de alta luz/gas/agua y cubrir sus necesidades básicas.  Por lo tanto desde el punto de vista de liquidez para afrontar la compra, la cosa apunta a un "esperar y ahorrar" Aparte de ello, pagan 500 euros al mes con sus pocos ingresos, y tienen 10k ahorrados que denota que son ahorradores. Laowei : salvo que se me haya escapado algo, no sabemos si el origen de esos fondos es ahorro, es herencia, venta de algún activo que les haya dejado ese rédito.  Si sabemos que indican que con su nivel de gasto actual, les es dificil ahorrar. Por lo que la capacidad de ahorro es limitada. Es una soberana tonteria pagar 500 al mes cuando estas a un 1% o 2% de que te den la  hipoteca, y en tu casa hay alguien con un activo de 300k. Una soberana tonteria. Laowei : en eso estamos de acuerdo, no deberían estar empleando para vivienda mas del 30% sobre los ingresos para gastos de la familia, en este caso 390eur/mes (30% s/1300 eur/mes de ingreso en nómina, los ingresos sobre minusvalias, deben emplearse en los gastos que ocasionan las minusvalías).  Creo que el considerar la vivienda de los padres un "activo" empleable para una operación financiera, es tomarse demasiada licencia sobre la vivienda de otras personas, en concreto los padres. Ojo con el concepto de activo (algo que genera ingresos) y el de vivienda habitual de los padres, mejor no considerarlos en la misma frase.  Los espanoles no solemos tener mucho ahorro pero somos ricos en ladrillo. Laowei : lo de ricos yo lo pondría entrecomillas, hay muchas, por no decír una gran mayoría de personas con hipotecas " underwater" pero como "ojos que ven, corazón que siente" basta con no mirar de manera objetiva, -sin sobre-valorarse la vivienda- cual es el precio de mercado (el precio al que podría vender mi casa esta misma tarde) y cuanto debo al banco.  El incremento en su patrimonio neto derivado de comprar va a ser brutal.   Laowei : esta frase es la que mas me ha llamado la atención, porque creo que no lo estoy entendiendo bien. Para mi, el patrimonio neto se define como la diferencia de Activo - pasivo = patrimonio neto  Actual :  Activo : 10.000€  //  Pasivo : 0 (no se indica) // Patrimonio Neto : 10.000 - 0 = 10.000 € (liquido) Tras la compra :  Activo 45.000€  // Pasivo : 36.000€ (hipoteca) + 2.250 (lo que falta para los gastos d compra) // Patrimonio Neto : 45.000 - (36.000+2.250) = 6.750 € (liquidez limitada) Salvo error, el patrimonio neto ha descendido un 32,5%. Esto contando con no gastar ni un euro en reforma, muebles, alta suministros ...  Todo el que ha comprado una vivienda ha podido sufrir en sus carnes como todo son gastos y el patrimonio neto baja dramáticamente, vamos que te quedas pelado/a.  Y todo esto dejando de lado la reforma, eso, cuando se pueda (aunque con reforma tambien salen los numeros). Laowei : asumiendo unos 140€/m2 de reforma (actualizar baño,cocina, sanear/pintar paredes, revisar instalaciones) y estimado unos 65m2 salen unos 9.100€ que habría que ver como se podría aportar (financiación, prestamo familiar ...)  Vale que hay que ser disciplinado, pero no vale con decir si el banco no te la da, pues nada. Esto no es blanco o negro. Que por que no se la da? Pues a saber: - La OP no parece que sea de las que mas sabe de hipotecas/economia. Puede no haber entendido bien - Los comerciales de los bancos son ignorantes. Puede que solo digan: mete la casa de tus padres para asegurarse que vaya hacia adelante. Pero por ellos mismos puede que tambien funcionara, solo se quieren asegurar exito y bonus. - Solo ha ido a dos bancos... Laowei : fíjate que después de leer los post, creo que han denegado la financiación por el tipo de contrato, que es posible que sea temporal y con un sólo ingreso en casa, con dos menores con minusvalías, es posible que vayan por ahí los tiros.  En realidad no han ido a dos bancos cualquiera, sino que han ido a los dos principales bancos por capitalización, ambos (por experiencia personal) no son ni los mejores ni los peores en lo que a limitaciones para conceder hipotecas.  Para mi, avalar 45k con algo que vale 300k no es un error enorme. Un error enorme es avalar 45k con algo que vale 30k, sumado a los 45k*80% del colateral para que salga justo. Hay mucho margen de maniobra, muchisimo, y esta familia se va a beneficiar muchisimo en incremento de patrimonio. El riesgo es caer en manos de algún desaprensivo, que les convenza para que los padres metan su vivienda como aval. La operación es redonda para algún "bucanero" :  doy 36.000 euros y consigo garantías por valor de 345.000€. La familia es una bomba de relojería como acreedor, aun y cuando con menores con minusvalía no los podré deshauciar, los padres son otro cantar y a esos los puede poner en la calle sin problema.  Creeme que cuando las cosas se tuercen, lo único que no hay, es margen de maniobra.  Te voy a contar el caso de una familiar directo mía, constituyó una hipoteca de 60.000€ para montar un pequeño negocio, con la garantía de la vivienda de su madre (viuda) en la que ella vivía con sus dos hijos, valorada en 450.000€ Las cosas fueron mal y empezaron a no poder pagar las cuotas de la hipoteca.  Cuando nos pidieron consejo a mí y a mi padre, ya habían recibido varias notificaciones del banco, nunca olvidaré la frase que me dijo mi prima "es que el director del banco, que lo conocemos de toda la vida, no nos está ayudando"  y después de haber visto la operación a mí me salió del alma y le dije "por supuesto, porque el lo que quiere es quedarse casa y el local por los 52.000€ que debes" y ojo la culpa no es del director, era de mi prima por haberle dado al banco casi medio millón de euros en activo inmobiliario a cambio de 60.000€. Conseguimos darle la vuelta a la tortilla y hoy mi prima es libre financieramente, vive de sus activos, pero estuvo a punto de verse en la calle. Por desgracia a su madre, el estrés de todo aquello se la llevó por delante. Este tipo de situaciones no son para tomárselas a la ligera y menos con personas mayores por medio.  Por supuesto si son manos rotas puede irles mal, como a todo el mundo... pero no parece ser el caso Laowei : Aquello que depende de uno mismo se puede controlar, pero hay mil razones ajeas a uno mismo, por las que las cosas pueden ir mal, son esas situaciones para las que uno tiene que estar preparado.   
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laowei1500 01/07/19 00:04
Ha respondido al tema Sin idea de hipoteca y desesperada
Estoy con W. Petersen, avalar con una vivienda de 300.000€ y, una de -se supone- 45.000€, una hipoteca de 36.000 (80% s/45.000) es un error enorme Y estoy con, creo ha sido Pvila314, si no te dan 36.000 por tu casa de 45.000 es por algo, hablad con el banco q os expliquen q es lo q no ha cuadrado al dpt. De riesgos y trabajad en mejorar eso q ha hecho saltar las alarmas antes de volver a pedir una hipoteca Y no te fies de lo q haga la gente, o en las hipotecas q se metan, vosotros, soys vosotros y vuestras circuntancias, entended q scoring teneis para el banco y como mejorarlo
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laowei1500 10/06/19 11:22
Ha respondido al tema Dudas sobre precio de compra de un piso
Te respondo sobre tú respuesta:    Creo entonces, que para poder tener algo con lo que negociar, debe ser el valor de tasación y con una  tasadora independiente. Laowei: ojo es un arma de doble filo, si la tasación dá un precio mas alto que el de venta, le dará posición de fuerza al vendedor.  El tema es que si el valor fiscal es superior, luego hacienda puede exigirme pagar el ITP con respecto al valor fiscal. Y el valor fiscal creo que se puede conseguir si el propietario te lo facilita a través del IBI. Aunque el ITP se calcula con respecto al valor de tasación normalmente, creo. Laowei: el valor fiscal es público y puedes sacarlo en las web de casi todas las comunidades. Te dejo el link de la comunidad de Madrid. https://gestiona.madrid.org/siva_internet/html/web/ValoraBienForm.icm?ESTADO_MENU=2_1 Cada autonomía tiene las suyas, es buscar.  El ITP se declara a la consejería de hacienda de la comunidad sobre el valor escriturado, si ese valor es superior al valor catastral, ningún problema con la hacienda autonómica, si es inferior, te llegará una reclamación de Hacienda para que se pague el diferencial de ITP entre lo declarado y lo que viene en sus tablas. Esta reclamación se puede alegar, documentando todo lo que se crea oportuno, poniendo en entredicho que la valoración de hacienda estuviese mal, dando la tasación, presupuesto de reforma, análisis comparativo con otros pisos similares en la zona, lo que se tenga.  En mi caso, la inmobiliaria me dice que el propietario no quiere facilitar ni valor catastral ni valor fisca. Me ofrecen que a través de un "contacto" que tienen, me pueden sacar el valor de tasación. Y eso no me ha sonado bien. Me hubiera sonado mejor que me dijeran que puedo ir yo al piso con tasador y tasarlo, que creo será lo que les ofrezca LAOWEI : el catastral ya sabes que lo puedes conseguir por tú lado y la tasación, es hacer pedido a empresa y hace la visita a la vez que tú al piso, tarda unos 10minutos media hora en tomar datos y la tasación suelen tenerla, salvo que sea algo raro, en uno o dos días.  Puedes hacer tasación oficial (es la que puedes usar después para pedir la hipoteca) o una valoración no vinculante, que la puede hacer un tasador (hay muchos anunciados en internet) te dan una idea de precio, es mas barato y rápido, pero no es oficial, ni vinculante Importante tambien tener la nota simple registral (10 eur aprox en registradores.org)      
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laowei1500 09/06/19 15:09
Ha respondido al tema Dudas sobre precio de compra de un piso
La valoración de inmuebles tiene varias formas de entenderse :  Si lo entiendes como inversión : calcula cuanto vale ese piso en alquiler, multiplicalo por 150 veces, todo lo que sea por encima es mal negocio, todo lo que sea por debajo mejor negocio. Cómo hogar, quieres vivir en una zona determinada, en un tipo de piso concreto y con unos extras particulares (ascensor, urbanización, piscina, portero ...), en este el factor decisor será mas pasional que objetivo, por lo que la forma de evaluarlo es por comparativo, como bien te indica JTorres, evaluas la zona, tipo de vivienda / extras y ves como está situado el piso que quieres respecto a los otros comparables.  Respecto a la tasación, por desgracia no es un "ivariante" si tasas el mismo piso con dos tasadoras distintas, obtendras dos precios diferentes, en cualquier caso, como bien indica Pvila314 tendrás una valoración objetiva y te puede servir para negociar. Una recomendación, fíajte sólo de tasadoras oficiales (reconocidas por Banco de España) y que tengan buena reputación (esto excluye a Tinsa).  Cómo este tema es importante para la economía familiar, no es ninguna tontería tasar una vez has encontrado el piso que crees que es el piso de tú vida. Además de contrastar tú valoración, te servirá para saber si el tema de hipoteca va a ir bien o no, muchos bancos conceden hipotecas del 80% sobre el menor de los valores compra / tasación Esto hace que puedas llevarte una desagradable sorpresa y con las arras pagadas, angustiosa  
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