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laowei1500
07/08/19 14:23
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Muy Sabía decisión.
No sé de que año eres, pero si eres de la generación X en adelante (posterior a los 70), se estrenan en una situación que no se había dado anteriormente, los hijos tienen y van a tener peores condiciones de vida que sus antecesores.
Y lo malo es que todo apunta que esto ha venido para quedarse ...
laowei1500
07/08/19 13:47
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Esa es justo la clave del asunto, que aquí lo normal es hacerse trampas al solitario, porque cómo vas a ser "menos" que el prójimo ...
Nos han vendido que por el sólo hecho de existir tenemos derecho al paraiso, se terminó la cultura del esfuerzo, sacrificio e ir poco a poco y se pasó a la cultura del "porque yo lo valgo, lo merezco y lo quiero ya ¡¡¡", ese fué el inicio del fin de este sistema
Y entonces surgen conversaciones maravillosas del tipo ...
- Vaya, pero si tenéis, ascensor, garaje, jardines, trastero, piscina, padel y portero, ¿pero estos pisos no eran de protección oficial?
- Si, pero claro, es que es cómo lo mínimo, ¿no?
- pues no sé si será "lo mínimo" pero la comunidad será alta, supongo
- Si, pagamos casi doscientos euros, porque con el portero 24 se sube mucho, pero claro, es por seguridad, tal y cómo están las cosas cómo para no tener portero 24 horas
Y en ese momento, te presignas y piensas "no hay remedio"
laowei1500
04/08/19 14:44
Ha respondido al tema ¿Como puedo desacerme de 1/3 del usufructo que goza otra persona sobre mi propiedad?
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No soy abogado, así que cualquier comentario, por favor, contrástalo con expertos.
En mi familia hay un caso parecido, pero este tuyo parece mas "sangrante", tal y cómo lo ha hecho parece que la voluntad de tú madre era que dicha persona viviese en el piso hasta que falleciera.
Además tenéis el problema que puede negarse a pagar los gastos de comunidad, IBI, seguro, etc ... y os puede tocar ir a juicio, hay jurisprudencia que establece que deben corresponder al usufructurario, pero puede depender de las condiciones de nudos propietarios Vs usufructurario y el juez puede establecer que el pago, total o parcial con reparto entre usufructurario y nudos-propietarios.
Y de hecho teniendo el usufructurario el tercio "unicamente" y no habiendose negado a que ninguno de los nudos-propietarios compartan el usufructo de la vivienda, no será sencillo que tenga "voluntad" para vender ese derecho, dado que con su tercio dispone del total y tiene altas posibilidades de ganaros judicialmente si le reclamáis que pague los gastos, o que el juez le impoga el pago del tercio y a los nudos propietarios los 2/3 restantes.
Vamos que va a vivir ahí hasta que muera y sin pagar los gastos o como mucho 1/3.
Opciones, consultar con expertos en estos temas, uno inmediato que sabe una barbaridad sobre estos temas es
Tristán el subastero y complentario Javier Morillas, abogado que ha publicado varios post en el Blog de Tristán que es un Crack en temas inmobiliarios.
Desde el desconocimiento del tema, dos opciones que son las que después de consultar mucho, nos han recomendado a nosotros. Suponiendo que la negociación no es posible.
Primera, venta de la nuda propiedad, ahora mismo es un producto que tiene mercado y hay agencias especializadas.
Segunda, reclamar judicialmente inestable situación de cohabitación y solicitar judicialmente la asignación por tiempos del usufructo, solicitando que los usufructuarios puedan ejercer su derecho en periodos mensuales proporcionales y continuados, de tal forma que el que tiene 1/3 pueda habitar la vivienda 4 meses y tú o los demás, la parte que os corresponda.
De esta forma, sería complicado organizarse pudiendo vivir sólo 4 meses al año en la vivienda y es de suponer que acabaría cediendo y negociando.
Pero quiero entender que tiene que haber algo que justifique dicha situación, videos con broncas, denuncias, etc ... y siempre estarás en manos del juez/a.
El mejor consejo es que consultes con expertos y te asesores bien.
Mucha suerte.
laowei1500
03/08/19 00:08
Ha respondido al tema ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas
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Angiolillo,
Nada que se sentir, en la controversia es donde surge el debate y siempre es enriquecedor debatir y cuestionar ideas incluso las propias.
Vamos a dar por supuesto que existe una correlación entre el loan to value y la morosidad
Sería entonces de suponer que, como decía el mensaje original, reduciendo el porcentaje de hipoteca sobre el valor del activo se reducía el riesgo
Considerando qué hay cientos de bancos en el mundo qué formalizan miles de hipotecas, millones incluso, en todo el mundo
No sería razonable pensar que ya habrían encontrado el porcentaje óptimo en el que dar el máximo capital, con el mínimo, o directamente nulo riesgo de impago
Pero sin embargo no hay una regla fija única sobre el loan to value ni siquiera un "common practice" a nivel mundial
Por tanto, es posible pensar que la morosidad está, como bien decía Lorena, asociada a una serie de factores, en los que y esta es mi opinión el porcentaje de hipoteca es sólo uno de los factores
Y también es posible pensar que si realmente el porcentaje de hipoteca fuera el factor determinante de la morosidad, ningún banco daría una hipoteca al 100%, o incluso, por valores superiores, como había indicado un forero
Es más, lo que se ha visto en la crisis, y en estos años recientes atrás, es que los bancos han jugado con los porcentajes de hipoteca como ventaja competitiva modulando en función de los intereses comerciales.
No dejaría de ser una paradoja que los bancos hayan estado dando hipotecas al 100% para los pisos que comercializaban que eran embargados
Actualmente de la tasa de morosidad media en España está en el 4,5% y se sitúa más o menos a la mitad de la tabla en Europa lo que morosidad se refiere años luz por ejemplo de Portugal que casi triplica este valor o Grecia que tiene casi 10 veces el ratio de morosidad de España
(Fuente:https://es.statista.com/estadisticas/567988/ratio-de-mora-de-los-bancos-en-la-union-europea-segun-pais/)
Sin embargo hemos estado teniendo hipotecas al 90% al 100% y incluso valores superiores cuándo banco y comprador hacen cambalaches con las tasaciones
Puedo estar equivocado, faltaría más, pero sigo pensando que la relación directa entre porcentaje de capital y morosidad no es tan directa cómo nos han hecho pensar
Y creo que hay otras variables que tienen mucho más impacto sobre la morosidad y en concreto el entorno de crisis, que el propio porcentaje
laowei1500
02/08/19 14:11
Ha respondido al tema ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas
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Lorena,
La verdad es que este hilo está de lo mas interesante.
La labor de RANKIA es excepcional y al menos en mi caso, fundamental para haber aprendido (y seguir haciéndolo) y para haber conseguido entender cosas y conceptos económicos, financieros y de inversiones que de otra forma no sería posible.
Viendo tú comentario, me doy cuenta de lo mal que debí explicarme en mi mensaje original.
Yo quería responder a los foreros que estaban opinando que reduciendo el porcentaje de hipoteca, se reducía el riesgo de morosidad y que, este hecho, el porcentaje de hipoteca era uno de los factores que habían ocasionado la crisis.
Por eso concluía la primera parte indicando :
Creo que estaremos todos de acuerdo, que el tema hace aguas por todos lados y que nadie puede poner la mano en el fuego que exista una correlación lineal, entre bajos porcentajes de hipoteca y morosidad o precio de mercado de la vivienda
Y de hecho estoy 100% en los 3 puntos que has indicado de causas de morosidad :
Mal estudio crediticio de los bancos: te pueden dar el 100% perfectamente si los 2 titulares son funcionarios y cobran más de 2.000€ al mes, por ejemplo.
Culpa del banco.
Abuso del crédito/sobreendeudarte.
Culpa del cliente.
Crisis estructural de la economía. Véase burbuja .com , 1929, 2008, etc. Provocan despidos en masa y pérdida de poder adquisitivo en general.
Culpa de.... ¿¿¿???
Que es lo que yo, de manera mas torpe dejaba sin especificar en mi frase :
"Y que en realidad hay más factores ..."
Pero no los indicaba, como has hecho tú, clarito-clarito.
Yo soy defensor acérrimo de mantener el mayor porcentaje posible de hipoteca sobre la vivienda, creo que cuando se le entrega la propiedad de algo a alquien a cambio de dinero, hay que tratar que quien adquiere la propiedad (del banco hasta liquidar la hipoteca) "pague" lo justo por esa propiedad que adquiere.
De hecho defiendo incluso re-hipotecar a medida que la vivienda gane valor, empleando ese dinero en re-inversión sobre la vivienda para que gane valor, que es una forma de "componer" y crear riqueza sobre el principal activo de una familia media.
Ojo, esto con cabeza y haciendo los números muy bien, no tiene ningún sentido re-hipotecar, gastarse 20.000€ en reformar la vivienda y que el valor una vez reformado se haya incrementado en 5.000€, eso es gastar, destruir riqueza, no invertir.
Hablamos de hacer una reforma a unos años de adquirida la vivienda que le haga ganar valor al menos proporcional a lo rehipotecado.
Pero partiendo de la responsabilidad individual, para saber donde uno se mete y estar 200% seguro que va a poder salir cumpliendo el compromiso adquirido (pagar en plazo)
Lo que no es justo, es que a mí, el banco no me financie al 100%, si tengo un histórico y capacidad como acreedor excelente, únicamente por el hecho de que haya personas que no han cumplido sus compromisos.
Y sobre todo, lo que quería decir en mi mensaje, es que no "compro" el mensaje de que "es por nuestro bien", porque cada uno debe asumir y ejercer la responsabilidad que sobre sí mismo tiene y no deberíamos ver con buenos ojos que algo o alguien, tenga que hacer algo "por nuestro bien" como si fuésemos incapaces de saber de verdad lo que nos conviene.
laowei1500
29/07/19 21:34
Ha respondido al tema ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas
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Lorena como de costumbre excelente post bien documentado conciso y con la información necesaria y bien explicada una maravilla leerte
En lo que discrepo totalmente en el tema de los porcentajes de hipoteca, supongo que alguien tenía que discrepar y hoy me ha tocado a mí.
En cálculo o en álgebra hay un método muy potente para demostrar cualquier hipótesis y es la reducción al absurdo llevar la hipótesis infinitum y comprobar su validez
Pervirtiendo esta metodología para el tema de los porcentajes de hipoteca sobre tasación o valor de compra venta, si en lugar del 100% aplicamos el 80%, el precio de la vivienda bajará y la morosidad disminuirá, llevando esto al extremo, si lo bajamos a su vez al 60%, los precios bajarán más y la morosidad también se volverá a reducir significativamente, (el 60% nos puede parecer exagerado pero es lo que dan algunos bancos para segundas viviendas, o sí quién compra la vivienda es una empresa)
Llevando esto un poco más el extremo, si los bancos dieran solo el 40% del menor de los valores, tasación o compraventa, el precio de la vivienda se reduciría todavía muchísimo más y la morosidad ya prácticamente desaparecería.
El precio se habría reducido tanto y cómo prácticamente no existiría morosidad, los intereses serían mucho más bajos y aún teniendo que provisionar mayor porcentaje sobre el precio de compra de la vivienda, como el precio total sería muy muy inferior al actual, la cantidad a financiar sería irrisoria y la cantidad a pagar de hipoteca sería nimia
Creo que estaremos todos de acuerdo, que el tema hace aguas por todos lados y que nadie puede poner la mano en el fuego que exista una correlación lineal, entre bajos porcentajes de hipoteca y morosidad o precio de mercado de la vivienda
Y que en realidad hay más factores ...
Yo soy enemigo acérrimo del que "paguen justos por pecadores" o del "pan para todos"
y creo que los errores de unos pocos, (porque estaremos de acuerdo el porcentaje de morosidad en España está incluso en lo más alto de la serie por debajo del 8% sobre el total), no puede determinar las condiciones para la gran mayoría
No creo que ni bancos ni estado deban decirnos lo que tenemos que hacer y somos nosotros y solamente nosotros, quienes debemos ser perfectos conocedores de lo que hacemos y responsables de nuestros actos y de las consecuencias que de ellos puedan derivarse
No hay nada peor para el desarrollo del ser humano como ciudadano que el delegar la responsabilidad de las decisiones personales, en un ente que se supone qué sabe que es mejor para mí que yo mismo
Estoy de acuerdo que en el pasado se han hecho auténticas locuras y que las consecuencias todos las conocemos
Pero creo, ojo es mi opinión, que la solución no es delegar la decisión en otros sino mas educación, más formación financiera y sobre todo hacer entender a todo el mundo, que tienen que conocer perfectamente todos los detalles que estén a su alcance antes de meterse en una operación financiera compleja como es una hipoteca
Disculpadme que me ponga tan radical porque entiendo perfectamente lo que decís y en gran medida estoy de acuerdo, creo que hay personas que directamente no están cualificados para conseguir una hipoteca, ni al 100, ni al 20%, pero esto es políticamente incorrecto decirlo
Pero de verdad, la solución no es copar los porcentajes, la solución es un análisis muy exhaustivo de cada candidato y que la gente sepa perfectamente dónde se mete
laowei1500
10/07/19 15:58
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Interesante artículo ¡¡¡
Curioso lo de que en Italia esté bajando, en ese país o cambian el modelo político que tienen o van a terminar muy mal, ellos y los demás que vamos en el mismo barco (UE)
laowei1500
10/07/19 15:56
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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El problema es que la gente se está metiendo con ingresos muy justos y como a la banca le sale más a cuenta dar hipotecas, porque tiene que provicionar menos dinero que por ejemplo con un crédito al consumo, dado que se considera un menor riesgo la vivienda ya que si no pagas se la queda el banco y como solo dan el 80% del valor pues ellos la pueden vender a precio de mercado y aún sacarían un 20% de plusvalía.
Ahí le has "dao" es un problema de que se juntan el hambre con las ganas de comer (nunca mejor dicho).
Por eso, mi recomendación para quienes no tienen unas condiciones laborables muy estables, es considerar alquiler, aún y cuando los precios sean altos y no dejen margen para el ahorro, o se considere que se "tira" el dinero, hay una realidad y es que si hoy me despiden, si estoy alquilado, notifico al casero, en 30 días dejo este piso y tengo opción de buscar otro mas económico (mas lejos, mas pequeño, menos lujos, o todo junto), es mas "líquido" que un piso en propiedad.
En el caso de un piso en propiedad, tengo menos margen de maniobra para ponerme en modo "gasto mínimo" y si se dá el caso de que tenga una hipoteca
"underwater" entonces, ahí si que no hay prácticamente opciones, o recupero ingresos o voy a pasarlo muy mal.
A veces se nos olvida, pero una hipoteca es un compromiso de pago de una deuda, que puede suponer mas de un tercio de la vida de una persona y a cuyo pago se comprometen los vienes presentes y futuros. Es decir es algo serio, muy serio, por eso, hay que tenerlo muy claro antes de embarcarse en una operativa con ese horizonte temporal, que compromete nuestro patrimonio y puede literalmente arruinarnos el futuro.
Siento ser agorero, pero de los casos de embargos y demás que he visto, todos los casos han sido un drama familiar, que visto a posteriori, siempre queda la misma sensación de que no debían haberse metido en semejante aventura. Por eso mi recomendación a quien se plantea alquiler o compra, si es con hipoteca, hay que tenerlo realmente muy claro, hacer muuuuchos números y muy importante, no comprometer a familiares ni amigos como avalistas.
Si después de tenerlo clarísimo, haber hecho muchos números, tener todos los eventos estimados previstos y un buen fondo de contingencias, al pedir el préstamo, nos exigen avales, toca bajar el pistón y optar por una opción mas económica, iterar hasta que lleguemos a la vivienda en la que no nos pidan aval.
Puedo estar equivocado, pero es lo que recomiendo.
laowei1500
08/07/19 16:37
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Juan1980, estoy completamente de acuerdo contigo en el fondo, pero dos puntualizaciones.
SUBIDA SMI
De acuerdo a la agencia tributaria en 2018 hay 6,3 millones de personas con ingresos anuales iguales o inferiores al SMI.
Según el estudio de CCOO (ojo fiabilidad) la subida del SMI beneficiará directamente a 1,2 millones de personas en España. Tomamos este dato como mas conservador que los 6,3 mm de la AET
Consideramos unidad familiar con 2 miembros que cobran el SMI.
Antes de la subida, tenían ingresos netos mensuales de 1470 €/mes (735+735), lo que considerando un 30% máximo / sobre ingresos netos para alquiler y un 33% en caso de compra, les permitía un alquiler máximo de 441€/mes y una cuota de hipoteca máxima de 485 € ( con hipoteca a 30 años, 2% TAE, 80% VTD) que correspondería a una vivienda con precio cierre de compra de 164.020€
Despues de la subida tenían ingresos netos mensuales de 1800 €/mes (900+900),con los mismos ratíos, estos ingresos les permite un alquiler máximo de 540€/mes (+22% incremento) y una cuota de hipoteca máxima de 594 € (con mismos parámetros que arriba) correspondería a una vivienda con precio cierre de compra de 200.881€ (ídem +22% incremento).
Mucha "cabeza fría" se necesita para sabiendo que el banco te puede llegar a dar (otra cosa es que en función de las condiciones llegue o no a eso) hasta 200.000€ y quedarse en un piso de menor valor, por criterio de prudencia.
La experiencia dice, que quien puede meterse en un alquiler de 500€/mes mira anuncios de 600 y quien puede meterse en un piso de 200.000 mira anuncios de 240.000.
Esto es precisamente lo que salia en la estadística de pisos.com que entre el 2017 y el 2018, se había incrementado el precio medio de búsqueda de 450€/mes a 550€mes (+22%) ¿casualidad? puede, pero yo me inclino a pensar que corresponde a lo comentado arriba.
Conclusión : si creo que el alza del SMI va a tener cierto (quizás no lineal) impacto inflacionista en los precios, tanto de venta como de alquiler. Ojo, las opiniones, como las orejas, cada uno tiene las suyas.
ALQUILER Vs COMPRA : Totalmente de acuerdo contigo, en los pisos "habituales" que la mayoría miramos, sin embargo, como en la vida misma, en el inmobiliario, aún en el residencial, las cosas no son blancas o negras, sino que hay toda una gama de grises entre medias. Pues se dá la paradjoa que en los extremos de la distribución, la cosa cambia y si es mas común que los ratios indiquen que es mas favorable comprar que alquilar.
Pero ojo, no tiene nada que ver evaluar para vivienda habitual (mi hogar) que como inversión, los condicionantes son completamente diferentes.