¡Gracias a ti por tu amable valoración (que no tasación) de mis contribuciones!Y es que valorar es una cosa y tasar otra. Dicen quienes entienden de eso que hay tantas valoraciones como valoradores. Desde luego no indicas la superficie construida lo cual no me ayuda nada a comprender hacia qué valor decantarme. De entrada, el tasador lo que hace es valorar de acuerdo con el mercado, esto es, precios de venta de viviendas con funcionalidades, estado y superficie similares situadas en ubicaciones cercanas y parecidas. Es decir, ¿cuánto cuesta una casa parecida a esta en el mercado? Se toman valores de distintas inmobiliarias de la zona y ese es el valor aproximado de mercado. A efectos de cobertura del riesgo el banco SIEMPRE va a tener, como garantía, el valor del suelo que, obviamente, no se puede quemar aunque - como hemos visto en La Palma - sí puede quedar en una situación de pérdida total de uso por décadas o definitivamente. De tal modo que el tasador, para este valor, que no es el de mercado, no tiene en cuenta el valor del suelo. Por ello el tasador indica, a efectos de seguro, otro valor de tasación inferior al primero y que llama (mal) de reposición a nuevo o, correctamente, de reconstrucción en el que tan sólo tiene en cuenta el valor de volver a edificar un edificio con prestaciones y características equivalentes al actual.Si el edificio es antiguo e incluye técnicas constructivas que ya no aplican y que ya no son ejecutables por no contar el mercado con empresas que las usen, el perito valorará siempre teniendo en cuenta el recurso a otras técnicas y materiales modernos que conduzcan a un resultado similar. Por ejemplo, el perito no va a considerar la eficiencia energética si no había materiales aislantes pues eso no sería reconstruir sino mejorar lo preexistente del mismo modo que no va a dejar una pared de adobe sin reparar con ladrillo porque ya no se trabaja con adobe. A partir de ahí, mi consejo es tener en cuenta los costes asociados a toda actividad de reconstrucción: demolición, desescombro, traslado a vertedero, permisos, licencias, honorarios profesionales, OCT, Seguro decenal, etc que serán necesarios para reconstruir.Asimismo, si el contrato de seguro es mínimamente serio, tendrá cobertura de traslado de bienes salvados, su eventual custodia, el alquiler de otra vivienda similar por un periodo largo (una reconstrucción consume mucho tiempo), etc. Todos esos gastos deben sumarse al coste de reconstrucción (ejecución material) dado que, como indican todos los contratos en sus definiciones, la suma asegurada es el máximo importe que la aseguradora pagará "por la suma de todos los conceptos".Dicho esto, es de cajón que podemos caer en el infraseguro si se valora por debajo del importe necesario del mismo modo que podemos caer en el sobreseguro si se valora en exceso. Lo primero es peligrosos pues supone autoasegurar un porcentaje de la casa en lugar de que todo el riesgo lo cubra el asegurador. Por ejemplo, si la suma asegurada debe ser de 286.000 y aseguras 163.800 tienes un infraseguro del 43%, aproximadamente. Si sufres un siniestro de 10.000€ la compañía solo pagará 57.000€Lo segundo es estúpido, pues la compañía de seguros jamás pagará un céntimo más que lo que realmente cueste reconstruir el 100%. En este mismo ejemplo, supondría un 74,6% de sobreseguro o, dicho de otro modo, pagar tontamente por algo que no genera ningún derecho.Dependiendo del tipo de vivienda, de sus calidades y estado actual así como su ubicación, tendríamos que aplicar costes medios de reconstrucción muy distintos. Esos costes los manejamos por metro cuadrado por lo que la superficie construida es un dato esencial.En todo caso, lo que te comenta este buen hombre (por llamarlo de algún modo) implica que a la obra de reconstrucción de tu casa le tendrían que suministrar los materiales con helicóptero. El gap entre las dos sumas aseguradas es enorme.Sin más datos no puedo ayudarte a nada más. De momento intento que entiendas cómo funciona esto, someramente, y te puedas hacer una idea de si te están vacilando o no.En todo caso el bancario que te atiende dudo que tenga muchas capas de barniz asegurador. En caso contrario pasaría a ser una de las rarezas en las más de 14.000 consultas que he atendido.Un saludo,
