Housers: ¿alguna experiencia?

Buenos días,
Efectivamente Trapero. Es una explicación acertada de la operativa de Housers. No obstante, quisiera hacer alguna puntualización. El dinero en la cuenta de Lemonway no se bloquea aunque hayas transferido a un proyecto hasta que se cierre con éxito el objetivo de inversión. Es decir, puedes retrotraer ese importe durante el tiempo que esté abierta la oferta. Es en el momento en que se cierra cuando se bloquea. Con respecto a la articulación jurídica si bien es cierto que Housers inicialmente se habían constituido como PFP, eran Housers PFP, S.L., ahora han girado y recientemente han cambiado tanto el objeto social como su denominación jurídica a Housers Global Propierties, S.L. Quiere esto decir que, efectivamente aunque sigan utilizando herramientas que la Ley del Crowdfunding les obligaba, ahora lo hacen voluntariamente para comprar en conjunto y administrar. Si alguno se registra puede leer los " Términos y condiciones aplicables a los servicios de acceso a proyetos de adquisición de participaciones sociales a través de la plataforma Housers". Y ahí se entiende mejor todo esto.
Saludos.

Hay una duda que tengo, me gustaría oír tu opinión o la de clientes de Housers.
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Vamos a suponer que durante el transcurso de uno de los proyectos de la plataforma, por la razón que sea, el inmueble incurre en más gastos que ingresos (agotando el fondo de emergencia).
En semejante situación ¿podría la plataforma como administradora de la Sociedad Limitada hipotecar parte de la propiedad para hacer frente a esos gastos? ¿podría hacerlo sin pedir permiso a los inversores?
Si la respuesta fuera sí, y en un contexto de bajada de precios de la vivienda, podría darse el caso de que los ingresos (alquiler+venta inmueble) no cubrieran gastos (deuda hipoteca).
Sé que es una situación extrema la que planteo y un ponerse en lo peor, pero es por delimitar un poco hasta dónde llegan los riesgos.
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NOTA: la idea la he sacado de este artículo del Financial Times:
"La mayoría de las empresas de crowdfunding se reservan el derecho de contraer deudas utilizando la propiedad como garantía en caso de que los ingresos del inmueble no cubran los costes (una situación muy frecuente en la práctica de comprar casa para alquilarla). Eso quiere decir que puede que uno tenga que contemplar desde la distancia cómo el valor neto de su inversión baja en vez de aumentar"
"Property crowdfunding is a good idea — in theory" Merryn Somerset Webb
http://www.ft.com/cms/s/0/bff453da-be7d-11e4-a341-00144feab7de.html#ixzz4Atr8M1qd
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Buenas tardes, esta respuesta es como cliente de Housers.Es el peor escenario, desde luego Trapero, para un comprador en Housers. He de decir, que ciertas oportunidades se ofrecen ya con una hipoteca preconcedida negociada por ellos con un banco, el motivo,explican no sin razón, que mejora la rentabilidad del comprador al utilizar este apalancamiento de forma positiva,es decir, si firman al, pongamos una hipoteca al 2,5% y la rentabilidad del alquiler digamos, neto es de un 4% por ejemplo, esta deuda trabaja a favor. Bien, dicho esto y respondiendo a tu pregunta, es un caso que a dia de hoy es prácticamente imposible que ocurra en alguna compra hecha por Housers. Pero en ese caso,digo (porque no he leído las escrituras de constitución de esas S.l.y los poderes que ostentan los administradores)es de suponer que es una decisión que debe tomar la junta general de socios en acuerdo que quede certificado y es común que la empresas de crowdfunding sobre todo las extranjeras con un mayor recorrido y experiencia que Housers obviamente, informen a los socios de esta situación y por acuerdo se decida o no pedir esa hipoteca para solventar ese "terrible" escenario o llegar a otro acuerdo que consideren. Por supuesto esto debe ser regido por un pacto de socios previo. No obstante,Housers cobra a éxito, no a comisiones adelantadas de los compradores con lo cual actúa, presumiblemente como si fuese una propiedad suya aunque sea de muchos.

Cierto, sus intereses se alinean con el inversor. Incluso a veces invierte la propia empresa en los proyectos.

Yo he realizado varias operaciones con ellos, una un local alquilado van ingresando mensualmente el porcentaje de alquiler, del resto se estan reformando, la situacion que tu indicas es dificil si se han cuantificado bien los gastos en plan economico, ya que las reformas son a precio cerrado, y vienen a dejar un colchon de gastos para 6 meses, y parece ser que hasta ahora el tiempo de alquiler de los pisos es muy rapido.

Como ya comenté en abril, empecé entonces con pequeñas cantidades en algunos proyectos y desde entonces, aún ninguno ha ofrecido beneficios.

El único problema que le veo yo, es la temporalidad, que desde que tu "comprometes" tu dinero, hasta que se efectua la compraventa, se inicia la reforma, se acaba, y se pone para alquilar, pasa un tiempo demasiado largo, que hace que en realidad, el resultado neto de la inversión sea inferior, ya que has comprometido un dinero que no te está dando rendimiento de ningún tipo.

Aún así, teniendo en cuenta este handicap, me parece una buena idea, ya que es dificil entrar en el immobiliario con poco capital y housers te permite diversificar mucho tus inversiones.

Cuando empiece a recibir algun beneficio, os informo.

El proyecto me parece interesante, acabo de transferir 200 € para ver un poco su mecanica.
Con respecto a lo que dice hectorius cuando salga el market place no tendrás ese problema de temporalidad puesto que podrás comprar participaciones de distintos proyectos que ya estén dando intereses.

Santiño tiene razon. Aunque gran parte de renta y donde si es mas rentable es el de los locales . los pisos se arreglan y vende la mayoria ya son rentables a su venta despues de reformarlos.

No se donde he visto que tambien cobran un 5 por ciento por la financiacion del proyecto ("crowdfunding").
Y a saber si cobran en gastos de gestion nominas, luz, s.s., etc.
Luego no entiendo la diferencia abismal entre la rentabilidad bruta y neta de los alquileres.
Lo siento por las tildes, es que estoy usando un teclado extranjero.
Saludos y felices inversiones.

Donde yo veo más rentabilidad es en los proyectos con financiación hipotecaria parcial (por el tema del apalancamiento) y también veo más rentabilidad si en el mismo proyecto engloba mas de una propiedad, puesto que los gastos societarios son menores.

Espero que el 'market place' no se demore mucho mas, hay te ahorrarás tener el dinero parado (como dije en el otro post).

La rentabilidad media típica de la inversión inmobiliaria a largo plazo está en torno a un 6% anual bruto. Se sitúa entre la rentabilidad de la renta fija y la de la renta variable. . Según Borja Mateo la rentabilidad mínima aceptable es 5% ( http://comunidad.laprovincia.es/entrevista-chat/6163/economia/encuentro-digital-sobre-vivienda-con-borja-mateo/entrevista.html ) . Rick Ferri, pensando sin duda en el mercado americano, hace una estimación para los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) de un 6,8% de rentabilidad media bruta a largo plazo ( https://portfoliosolutions.com/latest-learnings/blog/portfolio-solutions-30-year-market-forecast-2015 ). . Aquí pongo el gráfico de Housers con las rentabilidades de varios proyectos. El PER inmobiliario se traduciría en el número de años que se tardaría en recuperar –mediante el alquiler del inmueble que se quiere comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos) ( https://es.wikipedia.org/wiki/Precio_de_la_vivienda#Quince_a.C3.B1os_de_alquiler_-_.C3.8Dndice_PER ) Se considera un valor de PER adecuado 15. Más de 17 sería excesivo.

Soy cliente de Housers desde hace unas semanas. La experiencia por ahora muy positiva. Me parece muy interesante el analisis que existe detras de cada oportunidad y que solo se oferten inmuebles de forma selectiva en zonas centricas de Madrid, Barcelona y Valencia con una volatilidad de precio teórica baja y con inquilinos por lo general solventes. Quizas la rentabilidad teniendo en cuenta el enfoque conservador y la fiscalidad del impuesto de sociedades sea mas baja al final del proyecto, pero teniendo la coyuntura actual de tipos de interés me parece la mejor alternative riesgo/rentabilidad de inversion. También me ofrece comodidad, por que no tengo tiempo de estudiar el Mercado en detalle, visitar, comprar, notarios, reformas etc.
El único pero, es que no hayan incluido parkings y locales y quizás echo en falta mayor diversificación geográfica internacional. Supongo que llegará.

Espero que la experiencia sea buena,

Hola hayter, Alex, por si os puede útil, yo me registre recientemente con un código "housers10" que me facilito un experto inmobiliario y con el cual aplican cero comisiones a los primeros 10.000€.

En respuesta a Cap1980, si te fijas si que hay locales (Calle La Palma, Chueca, Calle Troya,...) aunque, es verdad que la mayoría son viviendas. Interesante lo de los parkings. Igual es proponerlo

Respecto a los locales, pese a que parece que no se centran en ellos, cuando han visto alguna oportunidad sí que la han aprovechado, ya que creo que han financiado la compra de dos locales, uno en Valencia (el segundo proyecto que presentaron) y otro en Madrid (Malasaña).

Respecto al código, espero que sirva. Muestra que están implementando muchas medidas nuevas, ya que hasta hace poco no se podía meter en la web ningún código promocional. Aunque no pueda usar ese, tengo las promociones que hicieron al inicio y me he beneficiado de alguna que otra promoción amigo, así que no me puedo quejar en ese sentido (¡ni en ningún otro!).