Un tribunal ve suficiente devolver el piso para saldar la deuda de una hipoteca con el banco

De concejeros:

Se estimula la preferencia por la financiación al Estado y la refinanciación de promociones no vendidas
LA ”OTRA CONTABILIDAD” Y SUS EFECTOS ECONÓMICOS
LOS CAMBIOS CONTABLES (SE HA EXTENDIDO HASTA 2012 LA EXCEPCIÓN QUE PERMITE NO RESTAR EL DETERIORO INMOBILIARIO DEL PATRIMONIO NETO, MIENTRAS EL BANCO DE ESPAÑA PENALIZA LA DACIÓN EN PAGO DE INMUEBLES) FAVORECEN EL APARCAMIENTO DE INMUEBLES A BASE DE REFIN

TEXTO: LEANDRO CAÑIBANO Y FELIPE HERRANZ

En ocasiones anteriores, hemos tenido la agradable oportunidad de expresar en esta revista algunas opiniones relacionadas con la evolución de la normativa contable que deben utilizar las empresas para la emisión de sus estados financieros. En esta ocasión, además de realizar un sucinto repaso a la situación actual de dicha normativa, vamos a referirnos, con obligada brevedad, a otras novedades relacionadas con normativas para–contables, tales como el cálculo del patrimonio mercantil y los requisitos de Basilea, y sus posibles efectos económicos.

La normativa contable
Como es sabido, el FASB y el IASB suscribieron en septiembre de 2002 el acuerdo de Norwalk, en virtud del cual ambos emisores de normas contables se comprometieron a trabajar conjuntamente para acelerar el proceso de convergencia de sus normas, de manera que se consensuase en un período de tiempo relativamente corto un único juego de normas contables para uso global.

Probablemente, dicho acuerdo fue posible porque previamente se produjeron dos hechos que pusieron en pie de igualdad a ambos emisores, frente a la preponderancia previa del FASB. Uno de los hechos pudo ser el escándalo Enron, que puso en cuestión la primacía del enfoque del FASB, basado en normas y reglas detalladas, frente al enfoque del IASB, basado en mayor medida en principios. El otro hecho pudo ser la decisión de la Unión Europea, en julio de 2002, de adoptar en su ámbito, con efecto 1 de enero de 2005, las normas emitidas por el IASB; decisión que representó sin duda un importante espaldarazo a dicho organismo, aunque se habilitase un mecanismo de validación (endorsment) por parte de la Unión Europea.

En todo caso, el mencionado acuerdo de Norwalk abrió el camino al proceso de convergencia actualmente en curso que, además, cuenta con el apoyo del G-20 expresado en diferentes ocasiones. Sin embargo, aunque a dicho proceso de convergencia no se le pueden negar algunos progresos en la definición de un marco conceptual común, en la práctica se encuentra con numerosos “escollos”. Aparentemente, uno de los principales problemas se refiere a la normativa aplicable a los instrumentos financieros: mientras el FASB se inclina por el uso generalizado del valor razonable, con algunas excepciones, el IASB opta por mantener un modelo mixto de coste amortizado y valor razonable. Además, dentro de la propia UE aparecen también elementos que no propician la convergencia, siendo uno de ellos el propio endorsment que debe realizar la UE para aprobar una norma del IASB, que puede conducir a que una norma del IASB no sea aplicable en la UE o que sólo sea aplicable parcialmente (carve out).

Otro “escollo” para la convergencia dentro de la UE, se refiere a la definición del alcance que debe darse en cada país de la UE a la normativa del IASB, teniendo en cuenta que la UE únicamente obliga a utilizar las normas del IASB para los estados financieros consolidados de las empresas que cotizan en bolsa, dejando a la decisión de los Estados miembros la posibilidad de extender o no el uso de dichas normas para los restantes estados financieros emitidos por sus empresas. Cada país miembro ha tenido que decidir en su ámbito si se obliga, se permite o se prohíbe el uso de las normas del IASB para los siguientes estados financieros: i) Estados financieros individuales de las empresas que cotizan en bolsa, ii) Estados financieros consolidados de las empresas que no cotizan en bolsa y iii) Estados financieros individuales de las empresas que no cotizan en bolsa.

En el caso de España, se optó por permitir (no obligar) el uso de las normas del IASB para el caso (ii): emisión de los estados financieros consolidados de las empresas que no cotizan en bolsa, y mantener la normativa local para todos los estados financieros individuales de las sociedades españolas, casos (i y iii). Otros Estados miembros han optado por soluciones diferentes, dando lugar a una importante dispersión de criterios.

No obstante, en el caso de España, para que los estados financieros individuales no difirieran demasiado de las normas del IASB, se adaptó la normativa local española tomando en buena medida, aunque de forma resumida, los preceptos contenidos en las normas del IASB. El primer paso fue la emisión de la Circular 4 del Banco de España, en 2004, y el segundo la emisión del nuevo Plan General de Contabilidad a finales de 2007, acompañado de otro Plan más simplificado para PYMES y criterios especiales para las empresas de pequeña dimensión.

En este panorama, ciñéndonos al caso español, la normativa aplicable es todavía bastante diversa, muy lejana de la pretendida convergencia, según se muestra en el cuadro (Pag 19).

El cálculo del patrimonio neto mercantil
Como decíamos, el PGC español (junto con la Circular del Banco de España y otra normativa española aplicable) es de aplicación obligatoria por parte de todas las sociedades españolas en la formulación de sus estados financieros individuales, que son los que deben tenerse en consideración a la hora de proponer reparto de dividendos y realizar otras operaciones o cálculos regulados mercantilmente.

Asimismo, aunque el PGC se basa en las normas del IASB aprobadas por la UE, no es totalmente coincidente con ellas. Esta diferenciación, conceptualmente, podría estar orientada a uno de estos dos objetivos: i) Adaptarse a la normativa fiscal, para facilitar la labor de las pequeñas empresas, principales destinatarias del propio PGC, evitando que tengan que aplicar directamente la normativa más compleja del IASB, o ii) Adaptarse a la normativa mercantil.

La primera alternativa conceptual (adaptación a la fiscalidad) debe descartarse desde el momento en el que el PGC es de aplicación a todo tipo de sociedades, no sólo a las pequeñas. Sin embargo, la segunda alternativa (aunque no la recomendamos1) sí que podría haberse adoptado. Ya que se emitía un PGC no coincidente totalmente con las normas del IASB aprobadas por la UE, podría haberse definido de acuerdo con la normativa mercantil española, pero no ha sido así.

En efecto, la normativa mercantil española establece ciertos criterios de medición no coincidentes con el PGC. Un ejemplo básico lo encontramos en la medición del patrimonio neto a efectos de determinar reducciones obligatorias de capital o disoluciones obligatorias de sociedades. A tales efectos, al patrimonio neto que aparece en los estados financieros individuales preparados de acuerdo con el PGC deben añadirse determinadas partidas: i) Capital Social no exigido, que en el balance aparece restando en el patrimonio neto; ii) Préstamos participativos, que aparecen como pasivos en el balance; iii) Capital social con forma de pasivo, que aparece como tal en el balance; y iv) Deterioro de las inversiones inmobiliarias y otros activos, que aparecen restando en la cuenta de resultados. Este último concepto, incorporado por RD a finales de 2008, con carácter temporal para 2008 y 2009, ha sido renovado por otros dos años en abril de 2010.

Puede observarse con facilidad la importancia de este cálculo en la situación actual. Posiblemente, el cálculo del patrimonio neto a efectos mercantiles pueda tener mayor trascendencia para algunas empresas que la propia contabilidad. Por ejemplo, una sociedad puede estar quebrada en su balance, realizado según el PGC, al tener un activo inferior a su pasivo y no tener que disolverse si, aplicando el cálculo del patrimonio neto mercantil, cumple las condiciones establecidas. Es un ejemplo de “otra contabilidad”.

La novedad antes apuntada, relacionada con no computar las pérdidas por deterioro de activos inmobiliarios para determinar el cálculo del patrimonio neto mercantil, tiene unos claros efectos económicos. Aunque se haya definido esta particularidad temporal con la “buena intención” de evitar la quiebra de algunas empresas, es posible que sus efectos económicos finales no sean precisamente los más beneficiosos en general para la economía española. Crea un agravio comparativo con las sociedades que han vendido los inmuebles al precio que haya podido absorber el mercado, por no poder refinanciar sus promociones o por cualquier otra causa.

Analicemos los dos comportamientos: i) La sociedad obtiene refinanciación, no vende sus inmuebles sino que los deteriora, pero tal deterioro no se computa a efectos de posibles repercusiones mercantiles. ii) La sociedad no refinancia sus inmuebles –porque no quiere o no puede– y vende sus inmuebles a un precio reducido.

En el primer caso, se impide el funcionamiento normal del mercado, no se produce ningún impuesto para las arcas del Estado, se utiliza financiación que podría aplicarse parcialmente al consumidor final, se reduce la actividad económica complementaria que se produciría con las ventas de inmuebles para uso final (pequeñas obras y reformas de albañilería, fontanería, carpintería, pintura, etc.) que generalmente llevan a cabo las pequeñas empresas y los autónomos, se deterioran físicamente los inmuebles o, alternativamente, se producen gastos adicionales de mantenimiento y custodia, etc. Consecuencias: disminución de la actividad económica, asunción por parte de la banca del riesgo directo de la refinanciación y del riesgo indirecto añadido por la desaparición de pequeñas empresas y el aumento del paro, con sus efectos inducidos en posibles moras en otros compromisos financieros.

La sociedad que ha optado por vender a precios inferiores ha producido los efectos contrarios. Las transacciones han dado lugar a impuestos que perciben las Administraciones Públicas. La menor refinanciación permite cierta liquidez para financiar al usuario final del inmueble que, generalmente, salvo en situaciones dramáticas a las que no deberíamos llegar, suele ser más cumplidor que las propias promotoras. Las reformas subsiguientes a las adquisiciones por un usuario final, alientan la actividad económica y minimizan la desaparición de pequeñas empresas y el aumento del paro.
¿Cuál es el comportamiento que la normativa debería estimular para beneficiar a la economía a largo plazo?

Basilea y dos modificaciones de alcance
Como es sabido, los acuerdos de Basilea, en los que participó España desde sus inicios, ofrecen recomendaciones que pretenden homogenizar los criterios internacionales que deben aplicar los organismos reguladores y las entidades financieras para medir sus riesgos, estableciendo y definiendo a tales efectos unos ratios mínimos exigibles.

Actualmente están en vigor los acuerdos Basilea II, cuyas recomendaciones han pasado a ser de obligado cumplimiento cuando son traspuestas a la legislación correspondiente. En nuestro entorno, los acuerdos Basilea II han sido adoptados en la Unión Europea a través de dos directivas que, a su vez, han sido desarrolladas en la legislación española a través de una Ley, un Real Decreto y una Circular del Banco de España.

Básicamente, Basilea II establece tres pilares: i) Requisitos mínimos de Capital, que es al que nos vamos a referir; ii) Supervisión de la gestión de los fondos propios y iii) Disciplina de mercado.

De forma simplificada, los requisitos mínimos de Capital se fijan en un mínimo del 8%, resultante de la fracción “Capital Regulatorio” entre “Activos ponderados por su riesgo”. En el caso particular de España, la Circular del Banco de España, por la que se aplica Basilea II, regula detalladamente las partidas que deben formar parte del numerador y, asimismo, establece los criterios aplicables a la ponderación de riesgo de los activos que forman parte del denominador.

Aunque ya se están desarrollando a buen ritmo las recomendaciones más exigentes de Basilea III, que se aplicarán a partir de 2013 con el apoyo del G20, en la actualidad, dentro del marco de Basilea II, el Banco de España está realizando ciertos cambios en los métodos de cálculo establecidos en su Circular, al tiempo que actualiza otros aspectos de la normativa.

En particular, aparecen dos modificaciones de gran alcance. Una de ellas implica un aumento del numerador, al establecer que no deben restarse del Capital Regulatorio las minusvalías resultantes de la medición a valor razonable de la deuda española que figure en los balances de las entidades financieras. La otra, por el contrario, implica un aumento del denominador al aumentar, en determinados casos, la ponderación del riesgo de los activos recibidos en dación de pago, que pasa del 100% al 150%.

Como puede apreciarse, se puede considerar que la Circular del Banco de España que regula la aplicación de Basilea, también representa “otra contabilidad” que tiene gran influencia, en este caso para las entidades financieras. Del mismo modo que las modificaciones en el cálculo del Patrimonio Neto Mercantil pueden tener efectos económicos, como se ha comentado anteriormente, también los cambios en las normas de cálculo del Capital Regulatorio pueden tenerlo.

El primer cambio, representa un gran alivio para las entidades que han invertido en deuda española; ya que, el aumento de los tipos de interés aplicables a la misma, hace que el valor razonable de la deuda que fue adquirida con anterioridad se reduzca significativamente. Los importes son relevantes porque, como es sabido, gran parte de la deuda española ha sido adquirida por entidades financieras españolas, frecuentemente tomando financiación del exterior. El segundo cambio, por el contrario, representa una penalización para las entidades financieras que han adquirido activos en dación de pago, generalmente como consecuencia de impagos de promociones inmobiliarias.

El primer cambio, premia a las entidades que adquieren deuda española, representando un estímulo (¿apropiado?) para este tipo de inversiones. El segundo cambio, refleja una penalización (¿apropiada?) para las entidades financieras que han optado legítimamente por la dación en pago, en lugar de las refinanciaciones.

No vamos a analizar más la mayor o menor “bondad” del primer cambio, pero si vamos a hacerlo someramente en relación con el segundo. Siendo entendible que se aplique debidamente la ponderación del riesgo a los activos recibidos en dación de pago, debe evitarse un estímulo, probablemente equivocado, a que todo se arregle con refinanciaciones que retrasan la activación del mercado inmobiliario y ahondan en la ralentización de la actividad económica, con las consecuencias anteriormente apuntadas. Las entidades financieras, con los debidos incentivos, pueden jugar precisamente un importante papel dinamizador del mercado inmobiliario para situarlo en los niveles apropiados, coadyuvando a la tan necesaria recuperación económica española.

Un comentario final
Siendo válidas, por supuesto, otras interpretaciones, parece que los estímulos propiciados por los importantes cambios que se han producido en la “otra contabilidad” (Patrimonio Neto Mercantil y Basilea), siendo entendibles en el corto plazo para evitar ciertos “males”, muy posiblemente son inadecuados a medio plazo de cara a objetivos de política económica más urgentes e importantes: i) La reactivación de la actividad económica en general y del mercado inmobiliario en particular, ii) La financiación de las pequeñas empresas y de los particulares.

– Con los cambios realizados en ambos casos, aparentemente, se favorecen “aparcamientos” de inmuebles a base de refinanciaciones, retrasando su salida al mercado, impidiendo el efecto altamente positivo que tal salida llevaría consigo.
– Se estimula la preferencia por la financiación al Estado y las refinanciaciones de promociones no vendidas, en detrimento de la financiación parcial al comprador final de la vivienda, detrayendo liquidez que podría servir para ayudar a financiar a pequeñas empresas que están sufriendo la crisis económica y el retraso en el pago por parte de las Administraciones.

de el confidencial:

La banca por fin se plantea en serio solucionar el problema del ladrillo

La banca por fin se plantea en serio solucionar el problema del ladrillo

El gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez (EFE).

@Eduardo Segovia - 19/11/2010 06:00h

Algo empieza a moverse por fin en la banca en cuanto a la necesidad de solucionar el gran problema de todas las entidades: el inmobiliario. El Banco de España y las propias entidades empiezan a reconocer, incluso en público, que lo que han hecho hasta ahora no ha servido de nada y que tienen que adoptar medidas más contundentes -y dolorosas- para evitar que la crisis actual acabe en una década perdida como la de Japón.

Hasta hace unos meses, el discurso generalizado de las entidades era el de "aguantar el chaparrón hasta que escampe". Por ejemplo, Roberto Higuera, ex consejero delegado de Popular, siempre decía que el banco no tenía ningún problema en aguantar los inmuebles en balance el tiempo que hiciera falta y que lo que no iba a hacer era asumir pérdidas. Del mismo modo, Juan María Nin, director general de La Caixa, ponía el ejemplo de los propietarios particulares: "¿Usted vendería su piso a cualquier precio aunque pierda dinero o esperaría a poder venderlo mejor si puede seguir pagando la hipoteca? Pues en las entidades pasa lo mismo".

Esta mentalidad generalizada es la que explica por qué bancos y cajas, aunque han rebajado el precio de los inmuebles que se han adjudicado, siguen vendiéndolos a niveles muy superiores a los que pueden pagar los demandantes en un entorno de paro creciente -y sin visos de remitir- y rebajas de salarios. La consecuencia es que apenas venden pisos, pese a los descuentos y a que ofrecen hipotecas por el 100% del precio.

Con la misma lógica, la banca ha refinanciado a la mayoría de las grandes inmobiliarias (con excepciones como Nozar o Noriega) y les ha concedido tres, o incluso cinco, años sin pagar un euro, ya que tampoco venden un piso. A ver si para entonces ha escampado y pueden devolver algo de lo que deben.

Pero la crisis no escampa ni la morosidad tampoco. Es más, las perspectivas para 2011 y 2012 no pueden ser peores, como adelantó El Confidencial a principios de octubre y como luego ha reconocido públicamente la mayoría de las entidades. Y mientras tanto, los ladrillos se siguen acumulando en los balances y empiezan a alcanzar niveles insostenibles; al fin y al cabo, el negocio hipotecario supone el 55% del beneficio del sistema financiero español. Hay que hacer algo.

El Banco de España toma la iniciativa

Esta situación es la que motivó en julio el cambio de la circular contable del Banco de España, que obliga a que los bancos provisionen un 10% del valor de los inmuebles por cada año que los mantengan en balance, y acelera el calendario de provisiones de los créditos morosos (aunque ya no hace falta provisionar el 100% del crédito, sino que se minora por el valor de la garantía hipotecaria con ciertos descuentos). Pero este cambio también parece insuficiente.

De ahí que el lunes el gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, insistiera en que las entidades, "al aceptar inmuebles como pago de deudas, no difieran el reconocimiento de las pérdidas". Y añadió "la necesidad de que las entidades sean más transparentes en un momento de ajuste del sector inmobiliario y en el que la confianza en el sector bancario es todavía débil".

Ahí puso el dedo en la llaga, porque la falta de transparencia del sector respecto a su exposición inmobiliaria es uno de los grandes problemas del sector. Si uno hace caso a los mensajes oficiales de los principales bancos y cajas, nadie ha dado crédito para segunda vivienda, nadie ha dado hipotecas por más del 80% del valor de la vivienda, nadie ha aceptado tasaciones infladas...

La solución, muy complicada

El presidente de Caja Madrid, Rodrigo Rato, reconoció en los encuentros financieros que organiza su entidad que "la digestión inmobiliaria es un gran reto al que se enfrentan prácticamente todas las entidades financieras". Pero advirtió que hay que buscar el equilibrio entre dos riesgos: que la digestión sea demasiado lenta "y los activos inmobiliarios se enquisten en los balances", lo que conduciría a una crisis a la japonesa; o que sea demasiado forzada, "de forma que, en un momento crítico como el actual, las instituciones incurran en cuantiosas pérdidas por la realización precipitada de activosen un mercado tan poco líquido como el inmobiliario".

Por tanto, la solución no es nada fácil. Pero más allá de medidas como las contables, acortar los procedimientos judiciales o favorecer el desarrollo del suelo (como pidió Rato), el sector coincide en que no hay más remedio que aceptar una fuerte caída de los precios de la vivienda, mucho mayor que la que hemos visto hasta ahora.

Carlos Sánchez proponía ayer desde esta página la creación de un 'banco malo' al estilo de Irlanda, controlado por el Gobierno y en el que se depositen los activos problemáticos de la banca (ladrillos y crédito promotor moroso, básicamente, que ascienden a 181.000 millones según el Banco de España, aunque habría que añadir todo el crédito promotor refinanciado) y que ese banco malo decida qué promotoras son viables y cuáles no, subaste los activos de las inviables y dé salida a los ladrillos de los bancos. A precios muy bajos y con fuertes pérdidas para ellos, claro. Algo muy doloroso, pero que cada vez parece más inevitable.

Porque pongaís 4...s o 283...s o más post, no vaís a tener razón por ello.
A Carlos Sanchez, periodista oportunista, dónde les haya, dile que la solución a la Irlandesa o a la anglosajona, que socializa las pérdidas totalmente, quedándose los "muertos" el Estado y para hundir el mercado inmobiliario, no pasará en España, mientras se pueda.
Es curioso cómo desde la loable propuesta de cambio legislativo a la legislación anglosajona, de servir la dación de pago como pago de la deuda, que beneficiaría a los clientes, se ha pasado SUBLIMINALMENTE a que el Estado se haga cargo TOTALMENTE de los problemas de inmobiliarias y bancos con la creación de un "banco malo" endosado al Estado o "solución a la irlandesa-anglosajona".
Curiosamente que el articulo, al que podías haber puesto un link para saber el origen es de hace 1 mes, cuando "los rescates eran inminentes".
Pasamos de dejar, a los Bancos y Cajas LIBREMENTE hacer tropelías (esto parece que nadie lo duda), a ahora proponer como RECOMPENSA de su buen hacer, intervenciones comunistas de decirles cómo, dónde , por qué para qué gestionar su exclusivo patrimonio PRIVADO inmobiliario en un "supuesto beneficio colectivo", quedándose el Estado con toda la MIERDA.
Los psicópatas ven imposible ponerse en el lugar de su víctima y los morosos de que su impago, no perjudica al Banco, sino a los adquirentes de por ejemplo, las cédulas hipotecarias correspondientes que son más pobres que ellos (de más abajo ¿demagogia?), porque han ahorrado, cuál hormigas, cuando los morosos gastaban.
Me parece que pasar de una radicalidad a otra, nos desequilibra, casi tanto o más, que si ya los cambios tan repentinos son brutales de por sí, a los que ya nos vemos inmersos de por sí, se quiere proponer darlos respuesta, con una ausencia total de sentido común, con más incertidumbre, cambio de reglas caprichosas, agitación e inestabilidad interesada, oportunismo únicamente en beneficio de los intereses de unos pocos, que quieren pescar en el KAOS (grupo de ácratas occidentales sincopados al que 3...s pertenece) que ellos mismos crean para verse beneficiados y que quieren parcelando la realidad a su antojo y diciendo a los demás y decidiendo por los demás, lo que tienen que hacer, "por su bien", pero sin contar con ellos.
¿Dónde está la LIBERTAD de los demás, sólo existe la suya, a hacer de capricho, gusto y antojo, lo que les venga bien en cada momento, sin saber el alcance colectivo, de cada decisión individual?.
La libertad de uno termina, dónde empiezan la de los demás y la LEY es la que establece los límites que deberemos de conocer de antemano, porque nuestra libertad no puede invadir la de otro, con la excusa de que "lo hacemos por su bien".
La Ley tampoco puede pretender ser tan flexible, que sustituya en los negocios, la autonomía de la voluntad de las partes, con el perjuicio de que sea interpretable a gusto y capricho de las partes, en cada momento, sustituyendo la debida RESPONSABILIDAD que conlleva esa LIBERTAD.
Un saludo

Roberto Higuera: si alguna vez ha dicho semejante tonteria, es un inepto.

No puedo estar mas de acuerdo con el BdE: si hay que reconocer pérdidas, que se reconozcan. El tendero de la esquina, si las tiene, debe declararlas y los bancos no son mas que tiendas grandes de dinero.

Ahora bien: ¿a qué precio valorar esas pérdidas? ¿Actual, 50% del inicial...o admitimos actualizaciones?

Y hacer un banco "malo": ¿no significa inyectar dinero en los "buenos" para canjear esos presuntos activos?

Saludos

estás hablando de una actuación que se sale completamente de lo normal, o de una actuación que seguro que a tu contacto le costaría el puesto.

no obstante me extraña un poco la historia ¿ que apoderado del banco firmaba finalmente la hipoteca? ¿el en persona?

en efecto, durará 4 días en la prensa y fuera....pongo otro ejemplo, imaginemos la compra a crédito de acciones, un cliente pide 10.000 euros para comprar 10.000 títulos a 1 euro.

supongamos que las acciones bajan 5 veces su valor....y dicho cliente debe un préstamo de 10.000 y tiene acciones por valor de 2.500 euros.....¿seguro que saldrá algún juez diciendo que no, que el banco se cobre el crédito en acciones?

un poco de seriedad, ya puestos ¿porque no reclamar al vendedor?

tu razonamiento pone al cliente que pide una hipoteca como si fuese una mezcla entre un ignorante y un subnormal profundo, mi experiencia como trabajador en un banco, fue la contraria, no hay peor humillación para un cliente que el que su brillante oportunidad de inversión sea denegada por un banco....si al pobrecito cliente le explicabas que su préstamo había sido denegado, y que no tenía capacidad de devolución suficiente, este cliente estallaba en ira, y se iba a otro banco porque nosotros no teniamos NI PUTA IDEA.

los bancos no llamaban a nadie para hipotecarse, eran los clientes los que entraban en los bancos a pedir y comparar hipotecas....

este asunto es muy fácil para hacer demagogia, todo se resume en que el banco es el malo y tiene mucho dinero, y por tanto, como es malo y se supone que gana muuuucho dinero ( por eso tienen que acudir al frob) se tiene que comer los errores de las personas.

la realidad de esta sentencia es que primero habrá que ver que piso es, habrá que ver las razones por las que no se puede pagar un préstamo de 90.000 euros, y por otra parte alguien debería decirle al juez, si según el, el piso no ha perdido valor, como es que nadie absolutamente NADIE ha acudido a la subasta ni para ofrecer la mitad.

por otra parte, si se cambia la ley hipotecaria, y se establece este sistema, ya que el cliente nunca asumirá la pérdida de valor del inmueble, los bancos solo darán hipotecas por el 50% del valor del inmueble, y por importes que supongan a lo sumo un 10% de los ingresos del cliente....si queréis ese sistema, ya podeis empezar a ahorrar para que tus hijos se compren un piso.

Los casos de AFINSA y FORUM FILATELICO son patéticos, en cuanto a querer buscar jurídicamente una RESPONSABILIDAD del Estado, en unas decisiones privadas y ahora se quiere pretender de los "hipotecados morosos".
El caso del delincuente es semejante:
El toma una decisión totalmente libre de delinquir, y salvo raras excepciones, nunca reconocerá que lo hizo libremente, sino que la culpa ha sido de los otros (sociedad, víctima, padres) y que no está justificada su privación de libertad y que debería de cambiar la Ley injusta.
Somos Libres porque somos Responsables, sino existe lo segundo, no puede existir lo primero.
En las ESTAFAS sean inmobiliarias, sellos, etc...el engaño se produce con la inestimable ayuda del estafado como en el "timo del tocomocho" y no podemos pedir al Estado, que nos tutele en los errores como se quiere hacer con la concesión de créditos a los morosos que no son "los de abajo"(demagogia con los particulares que cometieron un error, enseñando AHORA la miseria, que siempre existió) sino que en su mayoría, son los "promotores forrados" que están todavía arriba y que se quieren llevar el botín crudo, impagando su parte.
Cada parte, echando la culpa a los demás, sin asumir su parte y el Estado culpable de todo, al no tener a nadie, que tutele por él.
Yo Pascual Madoz, azote de La Iglesia Católica en tiempos de necesaria desamortización de bienes, me estoy volviendo profundamente religioso, al pensar que la crisis nunca fué economica, sino de valores (no económicos), sino humanos.
Pero quizás también la Iglesia Católica tiene su RESPONSABILIDAD en la creación de una ética de la convicción y no de la RESPONSABILIDAD.

La ética de la convicción y la ética de la responsabilidad

Con ello hemos llegado al punto decisivo. Tenemos que tener en claro que toda actividad orientada por la ética puede estar bajo dos principios fundamentalmente diferentes e irresolublemente contrapuestos: la convicción o la responsabilidad; la actividad puede estar orientada, o bien por una “ética de la convicción”, o bien por una “ética de la responsabilidad”. Y no es que la ética de la convicción equivale a irresponsabilidad, como que tampoco la ética de la responsabilidad equivale a una ética sin convicciones. Por supuesto que no se trata de eso. Pero existe una diferencia abismal entre actuar con la convicción de un principio ético – hablando en términos religiosos sería: “el cristiano hace el bien y deja el éxito en manos de Dios” – o bien con la responsabilidad ética de hacerse cargo de las consecuencias (previsibles) de sus actos. Pueden ustedes ir a un sindicalista imbuido de la ética de la convicción y explicarle irrefutablemente que las consecuencias de su acción serán: un aumento de las oportunidades de los reaccionarios, una mayor opresión de su clase y mayores impedimentos para su ascenso. Todo eso no le causará la menor impresión. Para él, si las consecuencias de una acción llevada a cabo con pureza de convicciones resultan desfavorables, el responsable por las mismas no será el que ejecutó la acción sino el mundo, la estupidez de los seres humanos, o hasta la voluntad de Dios que los creó así. Por el contrario, una persona que se guía por la ética de la responsabilidad tendrá en cuenta precisamente el promedio estadístico de esos defectos humanos. Porque, como dijo Fichte con razón, esa persona no tiene ningún derecho a presuponer la bondad y la perfección en los seres humanos y no se sentirá capaz de cargar sobre las espaldas de otros las consecuencias de su propio accionar en la medida en que haya podido preverlas. Esa persona dirá: “esas consecuencias se cargarán en la cuenta de mis acciones”. Quien actúa según la ética de la convicción sólo se siente “responsable” por mantener encendida la llama de la convicción pura; como, por ejemplo, la llama de la protesta contra las injusticias del orden social. El objetivo de sus acciones, completamente irracionales si las miramos desde el punto de vista de su posible éxito, es encender esa llama una y otra vez, con lo que dichas acciones sólo pueden, y sólo deben, tener un valor aleccionador.

Un saludo