Extincion condominio+hipoteca+parte propiedad

Buenas a todos, 
os expongo mi caso por si alguien pudiese aconsejarme y ayudar. 

Tengo una propiedad al 50% con mi hermano. 

estoy pidiendo hipotecas para pagarle la mitad del piso y hacer extinción condominio. 

la cuestión es que la hipoteca de ese 50% del piso quiero pagarlo a medias con mi novia y que ella tenga el 25% del piso. 

No se como se puede realizar esto intentando pagar evidentemente los menso impuestos posibles. 

Por lo que he visto la extinción condominio seria un 1,5% que lo haría yo mas gastos notaria. 
la cuestión es que no se como meter a mi novia el 25% ya que donación no es posible por que se paga mucho de impuestos, 

y en el caso de que luego yo una vez tenga el 100% hacerle un contrato compra venta y que ella pague el itp de ese 25%
Pero claro no se si se puede hacer un contrato compra venta en la que no me pague dinero sino que se indique que va a pagarlo con la mitad  de la hipoteca. 
también en este caso si yo despues de haber pagado el 1.5% de extinción condominio y luego hacerle la venta del 25% en la cual no me daría dinero directamente si también tendría que pagar yo impuestos por ganancia patrimonial aunque evidentemente no estaría.

Estoy algo perdido en como poder hacer esto. 
agradecería si alguien sabe un pco del tema o ha tenido alguna situación parecida. 
muchas gracias.  

Sin ser especialisa, la extinción de condomimio es que de una cosa que eran varios propietarios, en vuestro caso 2, pasa a ser solo de uno, es decir que no exista condominio, y esto tiene las ventajas fiscales en impuestos, pero si vas a meter a tu novia, no hay extinción, porque pasará de un condominio al 50% con tu hermano a un nuevo condominuo del 75% tuyo y 25% de ella, por tanto no se extingue nada !!!!

Yo creo que solo hay dos maneras de hacer esto, una primera operación de extinción y luego una venta del 25% a tu novia, con los impuestos que corresponden o bien una donación del 25% con  sus impuestos, y como necesitas hipoteca, el banco que os la de, tiene que avenirse a esta historia, que fácil no va a ser, así que esto en oficina física, olvidate de ING, Open Bank, Pibank ... ni lo van a entender ni les interesará entenderlo, no es su guerra, ellos juegan en una liga de muchas operaciones estándar tipo café para todos, esto es un café largo descafeinado, con leche de avena templada, y con azucar moreno, y de eso no venden.

¿ El problema está en que ella es la novia? Si fuera la esposa en régimen de gananciales, todo este lio ya no lo había.. ¿Supongo? 
Va pagar impuestos por el 50%, y luego por el 25% de nuevo otra vez. 

Si la novia fuera la esposa en gananciales, creo que el lío sería similar. 
En una extinción de condominio no puede intervenir un tercero, sea quien sea. Sólo pueden intervenir los copropietarios.

La extinción de condominio es la operación  que paga pocos impuestos ... es decir como decían en la película de Los Inmortales "solo puede quedar uno" ....

Te pondré un ejemplo una herencia y heredan un piso entre 4 hermanos, una vez recibida la finca quieren extinguir el condominio y dos hermanos  compran la parte de los otros, no hay extinción porque siguen existiendo dos titulares en pro indiviso.

No, no tiene nada que ver la novia y la vecina del quinto, cualquier operación inmobiliaria está sujeta a impuestos, la extinción también, pero es menos gravosa, pero tal extinción es que sólo quede un/a propietario/a, y tal como indica @juan-lackland solo pueden intervenir los actuales copropietarios, no un/a tercero/a, aunque fuera esposa.

Los impuestos son sobre el incremento de valor entre la fecha de adquisición y los de "venta" o extinción de condominio, no sobre el valor integro de la transacción.
Se tributa menos en extinción de condominio que en compraventa. Es indiferente la vinculación del tercero en la extinción del condominio ya que no pinta nada en ello.

Los impuestos son sobre el incremento de valor entre la fecha de adquisición y los de "venta" o extinción de condominio, no sobre el valor íntegro de la transacción.
Se tributa menos en extinción de condominio que en compraventa. Es indiferente la vinculación del tercero en la extinción del condominio ya que no pinta nada en ello.
Si se valora correctamente, la compraventa del 25% no pagaria el impuesto municipal sobre IVT, comunmente llamado plus valía.
Al hacer la hipoteca podría entrar la novia si se hace por el 50% que se paga por extinción de condominio. Si no se dispone de liquidez para escritura de extinción del condominio y el saliente no acepta cobrar en diferido, el tema de escrituras se complica y convendría consultar con notaria o mejor un abogado pues el banco puede poner peros para una hipoteca con esas condiciones.

Cuando decimos que en la extinción del condominio se pagan menos impuestos, nos referimos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y la llamada plusvalía municipal. 
Si hay aparte una operación de compraventa con un tercero, me extrañaría que con una valoración correcta no hubiera plusvalía municipal, salvo que la herencia fuese muy reciente o el inmueble estuviera situado en uno de esos extraños lugares donde la vivienda baja de precio.

Ciertamente es más acertada su observación. La plusvalía NO se aplica a la extinción del condominio (como yo había apreciado erróneamente), por lo que se tributará en relación a la fecha de la adquisición inicial, no a la de extinción, lo que supone un coste mayor a 0, casi con toda seguridad.

Buenos dias, 
Gracias a todos por vuestras respuestas. 
he estado hablando con mi notario y me indica que la operación que quiero hacer es 100% factible. El mismo dia en notaria se hace extinción de condominio y compraventa. Que no hay ningun problema y que no entiende por que tantos problemas de los bancos. 
Por que la mayoria me quieren dar el 80-90% del condominio. 

Efectivamente si estuviésemos casados en regimen de gananciales no habria ningun problema.
ya que yo haría la extinción de condominio  del 50% y al ser gananciales automáticamente mi novia tendría el 25%. este seria el mejor caso ya que no habria que pagar itp. 

En la extinción condominio voy a tener que pagar un 1% sobre la extinción. 
Y en caso que no este casado en gananciales tendría que venderle el 25% del piso a mi novia pro el cual pagaría un 6,5% aprox entre ITP y actos jurídicos. 

Como efectivamente comentabais la operación es posible pero ningún banco se quiere meter. 
Solo ING me ha dicho que si y encima me da el 80% de tasación no sobre la parte de comprar que es lo que quieren darme todos los bancos. 

>Voy a seguir hablando con bancos a ver is alguno me ofrece algo mejor ya que ing bonificado con todo era como un 4,1 TAE y me parece una burrada. 

Al final el piso esta pagado. Y sinceramente prefiero perder los 300€ de tasación y volver a tasar en unos meses (aunque suba la tasación)y a ver si encuentro mejores condiciones. Prefiero pagarle mas a mi hermano y no regalarle al banco. 

Estuve analizando el caso de los gananciales   pero por unos 4k de ITp que tendría que pagar mi novia: pero veo jaleo por 2k ir corriendo a casarse y hacer gananciales para luego extinguirlo por uno 2k para al final ahórrame dos mil euros. 

Gracias por vuestras respuestas. 

al final o extinción condominio+ compra venta mi novia del 25% yo no tendría ganancia patrimonial y ella tendría que pagar un 6.5% y yo un 1%
o casarnos en gananciales y solo habria que hacer el 1% de la extincion.


Os avisare cuando lo haga ya que pro el momento voy a esperar unos meses viendo que están bajando los tipos y que solo me ofrece ing por tasación y a condico0nes terribles. 

Parece que al final la situación de estar casado en régimen de gananciales, algo, algo, tiene que ver en toda esta operación por lo que comenta @davidddddd.

A fuerza de ser sincero no tenía muy claro como se resolvía este asunto, lo entendía como la típica herencia donde una vivienda le queda a dos hermanos, y a cada uno le corresponde un 50% de esa herencia, en este caso la mitad de una vivienda.
Donde la cuestión ya empezaba a no cuadrarme del todo, era en el preciso momento que pasamos a comprarle el 50% de la vivienda a mi hermano. Si yo compro ese 50% y estoy soltero, me parecía que no iba ser igual, a comprar ese 50% y estar casado en régimen de gananciales. Porque el problema iba estar en ese 50%..... En ese dinero que se va poner para esa operación, tendría que ser un dinero que solo fuera mio.   

Efectivamente si estuviésemos casados en regimen de gananciales seria lo mas económico tema impuestos. 

Ya que al hacer yo la extinción de condominio del 50% al estar en gananciales automáticamente el 25% seria de ella. 
Esta seria la forma de pagar menos impuestos.

Sino tendría que hacerle una compra venta después de la extinción por ese 25% y ella tendrá que pagar el itp y actos juridicos. 

Pero va a tener que pagar unso 4k de impuestos. 

y hacer gananciales y luego extinguir la sociedad de gananciales son unos 2k

por lo que por 2 mil euros no creo que me merezca la pena todo el jaleo

Una observación.
No acabas de concretar si sois propietarios por herencia. Si así fuera, ni con régimen de gananciales la pareja asume la propiedad de ese 25%, ya que seria un bien privativo.
Salvo opinión mejor fundamentada.

Vamos suponer por un momento que esa propiedad se trata de una herencia, y de esa herencia a mi me pertenece el 50% de esa vivienda, el otro 50% le pertenece a mi hermano. 

Estoy casado en régimen de gananciales, y decido comprar ese 50% de mi hermano, para que ese 50% que yo voy comprar solo sea mio y no pueda entrar mi esposa, tengo que pagar esa parte con un dinero que sea mio exclusivamente. Por ejemplo, en la herencia me toca ese 50% de la vivienda, y, aparte me corresponde una cantidad de dinero, entonces si se podría dar la situación donde esa propiedad es solo mía. 

Así es como entiendo yo esta cuestión.

Comparto plenamente esa tesis. Pero entonces ya no es extinción de condominio pura y simplemente. ¿Cuándo aparece en escritura la pareja?