Estimación mensual gastos vivienda en propiedad

Buenas noches, 

Supongo que ya se habrá tratado este tema, pero estoy en una situación personal en la que estoy en duda entre comprar vivienda o invertir el dinero en su lugar, y más o menos me he hecho ya las cuentas de importe en alquiler vs hipoteca en sí, pero ando un poco perdido con los costes extra que supone una vivienda en propiedad, hasta ahora no me había plantado aún comprar vivienda, y que no pago teniendo alquiler.

Entiendo que costes de: seguro de hogar y de vida, comunidad, IBI

Me he hecho una estimación de unos 3.000 € al año, no sé si es muy alta, entre unos 200 y unos 300 € al mes.

Desconozco también si hay ahora muchas deducciones fiscales por vivienda que no tenga por alquiler, hasta donde yo sé, apenas hay nada, pero igual estoy equivocado.

Un saludo.

Pues dependerá mucho de dónde vivas y los impuestos, la cuota de la comunidad, etc.

Compra:

Seguro hogar

Tasa residuos y alcantarillado

Seguro de vida asociado a la hipoteca

IBI

Comunidad

A mí me salen entre 200 y 300 al mes, como dices y no puedo desgravar nada 

Y añade derramas y reparaciones y mantenimiento. Más los costes de ITP, notario, gestor, etc de la hipoteca.

Pero de alquiler no es solo pagar la renta y ya:

Muchos te piden que pagues:

Seguro hogar
Tasa de residuos y alcantarillado
Seguro de impago

Y añade pequeñas reparaciones (o grandes, si el propietario es un jeta) y el coste de cada mudanza, que no es poco.

Si tienes hipoteca fija, muy probablemente en poco tiempo el coste total mensual de vivir de alquiler superará al de compra, porque el alquiler no dejará de subir. Impuestos y Comunidad también, pero si suben a los propietarios se trasladará al alquiler.

En resumen, la compra de una primera vivienda suele ser una buena inversión.

3.000 €/año me parece una buena estimación. En la mayoría de los casos, no creo que llegue.

Gracias por los mensajes.

Sí, yo pienso lo mismo, que en un entorno inflacionario como el actual (que, en mi opinión, va para largo, la escasez de materias primas es una tendencia a largo y los bancos centrales ya han demostrado de sobra que están dispuestos a seguir inyectando dinero al sistema "ad eternum", en palabras de la FED, hay una "cantidad infinita de efectivo" que pueden utilizar), es poco razonable pensar que los precios de la vivienda o alquiler vayan a bajar demasiado. En realidad, con que suban por debajo de la inflación ya de hecho se estarían quedando un poco descolgados.

El único factor que podría alterar esta dinámica sería algo más el factor legislativo, pero es verdad que nada que estén haciendo los Gobiernos está de todas formas reduciendo el precio de alquileres y/o compras... Así que no deja de ser una especulación, claro. Sí es verdad que es una ciudad relativamente turística y son zonas tensionadas por los alquileres turísticos, lo que sí pudiera ser que está más sujeto a regulación y en algún momento se cambie de alguna forma, aunque no lo termino de ver.

Yo soy funcionario, la hipoteca me la ofrecerían a relativamente "buenas" condiciones (obviamente, si bajasen los tipos mejor, pero tampoco querría especular mucho con eso), pero el tema es que estoy en una ciudad que no es la mía. Voluntariamente, pero no deja de no ser la mía y no sé si me termino de ver quedándome aquí.

He hecho simulaciones de precios actuales del alquiler que pagaría vs lo que sería una hipoteca a distintos años, y lo que estoy pagando en alquiler más o menos me supondría una hipoteca a 30 años...

Me pregunto, en ese caso, en escenarios de: 3, 5 años vista, ¿En realidad no habré pagado prácticamente solo la parte de intereses de la hipoteca?

Es decir, no tengo claro que quisiese comprar, una casa en algún momento querré tener, y me pregunto si este caso de 3 o 5 años es un escenario suficiente para comprar vivienda o aún no. No me terminan de salir las cuentas y por eso le doy vueltas.

Un saludo y gracias de nuevo.

Por lo de pagar solo intereses, depende. Si es fija, yo por ejemplo pago un tercio de intereses y dos tercios de amortización desde la primera cuota e irá bajando con el tiempo. Dos tercios de amortización ya es importante. Eso sí, si compras y a los pocos años quieres venderla para comprarte otra, para no perder dinero en la operación tu vivienda deberá haber subido de precio lo suficiente como para que el precio que puedas pedir por ella compense el ITP, notaría, gestoría, plusvalías, derramas, etc etc. Quizás 3 o 5 años sea poco tiempo para que eso pase. O no, nadie lo sabe. Yo solo veo los precios subir...

Si no estás seguro de dónde vas a querer vivir definitivamente, quizás sería mejor esperar un poco antes de comprar e invertir esos ahorros en depósitos o algo muy seguro y poco volátil (a ver si al final te ibas a quedar sin nada).

Sí, la verdad es que las cuentas son muy complicadas. Supongo que es que quiero la cuadratura del círculo, 😅, pagar poco más de lo que pago en alquiler con una hipoteca a 30 años y sin tener que dar prácticamente entrada, y que en 5 años haya amortizado algo del capital, etc.

Supongo que por algún lado tendría que sacrificar, si no quiero dar mi capital actual, no es razonable entonces esperar no pagar mucho más que de alquiler.

También hay un aspecto psicológico, supongo, en mi situación personal compraría yo solo, para una persona, y la verdad que psicológicamente cifras como 300.000 € vivienda para una persona sola me parece una cifra muy abultada... Es un nivel de apalancamiento muy considerable, aunque siendo funcionario y por edad puedan quizás financiarme a muchos años, son cifras que psicologicamenre impone respeto considerar para una persona y ciudad además en la que no sé si me quedaré en X años...

Le seguiré dando vueltas y teniendo latente un poco de fondo referencias de cómo están los tipos de las hipotecas y los precios de los pisos por aquí por si acaso.

Un saludo. 

En gastos al comprar la casa, no has incluido:

- Seguro de la caldera (no es obligatorio, pero si recomendable).
- Revisión del gas cada 5 años (eso se paga aparte del gas).
- El agua en algunas comunidades va con el recibo de la comunidad. 

En un piso de 80 m2 mas o menos esto

 |           50,00 €  | Electricidad
 |           35,00 €  | Fibra y movil
 |           75,00 €  | Gas (media invierno verano)
 |           42,00 €  | IBI (proporción mensual)  sobre 500 al año
 |           17,00 €  | Tasa basura sobre 200 año
 |           20,00 €  | Agua sobre  40 cada dos meses
 |           10,00 €  | Revisiones gas etc. cada varios años (proporción mensual)
 |           50,00 €  | Comunidad propetarios
 |           25,00 €  | Seguro hogar sobre 300 año
 |        324,00 €  | 


En uno de 60 m2, me sale a un poco menos ..... unos 260-270 (menos IBI, menos gas y electricidad) 

Pero vamos ni todos los ayuntamientos tienen el  ibi igual ni las comunidades de propietarios tiene los mismos gastos. 

75 m2, Madrid, 2 dormitorios, portero, agua y calefacción central.

Inquilino y propietario pagan cada mes:
Calefacción 55.
Luz 30.
Agua fría y caliente 55.
Basura no se paga.
Teléfono 38.

Propietario paga ademas:
Comunidad 115.
Seguro 20
Ibi 40.
Alguna derrama ocasional.
Si compra pagaría hipoteca.
No hay que revisar nada del gas porque no hay.

Inquilino:
Alquiler 1200.
Cada año subida del alquiler 3%.
Cada 5 años mayor subida o cambio de piso.

@w-petersen y @inversor2030, entiendo que en las cuentas no habría que incluir los suministros de luz, gas, agua, fibra, etc. porque son gastos que se van a tener independientemente de que se viva en régimen de alquiler o de propiedad.

En mi caso, esos gastos derivados de la propiedad son bastante inferiores a 3.000€:
960€ de comunidad, 300€ de IBI, 250€ de seguro del hogar. En total unos 1.500€, aunque falta el seguro de vida porque no tengo hipoteca y por tanto no lo necesito. 

Hasta aquí la vertiente económica del asunto. Desde un punto de vista puramente económico, te va a salir mejor comprar que alquilar... siempre que sea una compra a medio/largo plazo.
El problema que veo en tu caso es la vertiente psicológica. Si no tienes claro cuánto tiempo vas a estar en esa ciudad, y por lo que leo entre líneas no llevas idea de que sea mucho tiempo, yo no compraría. Precisamente ese es el sentido que tiene vivir de alquiler: plazos cortos o indeterminados, especialmente cuando estás desplazado en una ciudad que no es la tuya. En un caso como el tuyo esperaría a tener las cosas claras, quizá dentro de 3 años te vayas y no merezca la pena comprar, o quizá dentro de un tiempo te ancles a la nueva ciudad (grupo de amigos, pareja, etc..) y entonces será el momento de comprar.

Suerte con la decisión.

El piso anterior tiene calefacción y agua central. Los gastos son cantidades reales.

Otro piso de 45 m2, aire acondicionado con bomba de calor y agua caliente y cocina eléctrica.
Inquilino y propietario pagan cada mes:
Calefacción 0.0.
Luz 50, en invierno calefacción y  aire en verano, calentar el agua.
Agua fría 15.
Basura no se paga.
Teléfono 38. 

Propietario paga ademas:
Comunidad 45.
Seguro 20
Ibi 25.
Alguna derrama ocasional.
Si compra pagaría hipoteca.
No hay que revisar nada del gas porque no hay.

Inquilino:
Alquiler 720.
Cada año subida del alquiler 3%.
Cada 5 años mayor subida o cambio de piso. 

Lo que realmente hay que comparar es el gasto del que compra ( hipoteca, seguro, ibi ) y los del que alquila (alquiler).

Estupendo! Muy utill

Me gustaría añadir derramas de la comunidad, mantenimiento del mobiliario y electrodomesticos, que no suele pagar un inquilino. Pero materialmente imposible de calcular.

Por otro lado, el propietario tiene a su favor una supuesta revalorización de la propiedad, que tambien es imposible de calcular por que tiene una crisis del 2008 y se esfuma lo "ganado" en los ultimos 20 años.

Saludos,