Compra vivienda

Buenas tardes,

me gustaría saber vuestra opinión al respecto sobre una oportunidad de compra de un piso. 

La historia es la siguiente: el vendedor necesita vender para poder hacer frente a una deuda (que parece ser casi inmediata) y yo no puedo escriturar ya debido una situación personal y tengo que esperar unos meses.

La persona me indica que podemos llegar a un acuerdo, siempre y cuando sea:
- Le adelanto de la compra 20.000€ que necesita para zanjar la deuda.
- Y con esto escrituramos cuando yo tenga la posibilidad de hacerlo.

El detalle es que necesita el dinero en efectivo.

Por lo que mis dudas son:
- ¿Hay algún inconveniente si le hago llegar el importe en efectivo? Todo quedaría en un contrato, entiendo que sería como un contrato de arras o un compra-venta.
- ¿Hay algún problema en el futuro a la hora de escriturar? Ya que el precio de venta sería el marcado inicialmente, donde estarían incluidos esos 20.000€ entregados en efectivo. Entiendo que esto no es problema, porque al escriturar se indicará que ya se adelanto un dinero anteriormente y solo quedaría por abonar lo restante.

Lo que más me preocupa es la entrega en efectivo. 

Gracias

Hola,

Respecto a documentar la compraventa en documento privado, como bien dices, es una forma de reflejar el acuerdo de manera completamente válida y con efectos entre las partes. Mientras que se especifique el precio de venta, la cuantía, modo de pago de la señal (arras) y su tipología (confirmatorias/penitenciales/penales), las consecuencias que cada parte asume ante incumplimientos, posibles opciones de resolución del contrato y la obligatoriedad de elevar el documento a público (importante este aspecto, pues si no se pacta no se puede exigir a posteriori ante la negativa de la otra parte de llevarlo a cabo de la otra parte) no veo problemas desde el punto de vista legal.

Pero claro, todo depende en la confianza que tengas en el vendedor. Este es el aspecto principal y sobre el que no te puedo aconsejar. Ten en cuenta que tus posibilidades se reducen al mínimo en caso de que (i) el vendedor sea insolvente (ante posibles reclamaciones por daños y perjuicios por incumplimientos), (ii) no se le puede localizar (ante posibles querellas por tu parte por un delito de estafa), o (iii) -la peor situación, según mi parecer- ha vendido la vivienda a un tercero ("te puentea", lo que implica que tú no puedas reclamar la propiedad de esa vivienda, solo recuperar lo señalizado además de posibles indemnizaciones porque el nuevo comprador ha confiado en el Registro de la Propiedad y en él aparecía como vendedor el antiguo dueño, ya que vuestro contrato al ser privado no puede tener acceso al Registro), y todo ello a pesar de tu derecho de interponer los juicios que te correspondan para ejercitar y salvaguardar tus derechos (con todo lo que ello conlleva) y por mucha validez -que sí la tiene, eso es indudable- del contrato privado.

Espero haberte aclarado un poco las ideas y las situaciones en las que te puedes encontrar,
Un saludo.

Gracias por tu tiempo y respuesta Maqiz,

al respecto de la legalidad, siempre y cuando todo este claro y documentado, veo que no hay problema.

Otro detalle como comentas es la confianza. Aquí debo añadir que la compra venta se realizaría a través de una inmobiliaria, con la que ya realicé una operación anteriormente, y que podríamos definir como 'de confianza', por lo que ellos serían los intermediarios en la operación.

Saludos

Hola,

Como le indico, una vez claros los conceptos legales, ya todo depende de "cuanto se fíe" de inmobiliaria/vendedor.

Visto su interés, si me permite, unos apuntes adicionales:

- Los contratos, al menos en el Código Civil común español, se perfeccionan por el consentimiento. Es decir, basta con acordar (incluso verbalmente, otra cosa es como probar ese aspecto) el objeto -es decir, que inmueble- y el precio de la compraventa para que esta se haya perfeccionado, es decir, para que el vendedor quede obligado a la entrega "de la cosa" (en términos del CC) como que el comprador deba abonar el precio según los plazos y manera estipulada en el contrato (y en defecto de pacto, en el momento de la entrega). Es decir, desde el mismo momento del acuerdo (al documentarlo, desde "la firma") Ud. es el propietario, aunque no tenga la posesión (esa es la obligación de la entrega por parte del vendedor que le he mencionado). Por tanto, mi recomendación es firmar contrato privado de compraventa, en el que quede diáfano y absolutamente claro que ambas partes han convenido, prestando para ello su consentimiento, en cual es inmueble es el que se va a transmitir y su precio. Así, ese contrato privado ya claramente dispone el traslado de la propiedad. Otra cosa es que no afecte a terceros, es decir, que el "puenteo" por no poder inscribir el contrato en el Registro va a seguir siendo una opción posible.

- Respecto a "las arras" y el resto del precio. Reflejad cuándo y cómo se realizarán los mismos (el primero, generalmente, en la firma del referido Contrato privado, y el resto, a la entrega, aunque no hay impedimento alguno para acordar otra manera) y que la señal se hace a cuenta del precio total. También, muy importante (a la luz de la jurisprudencia) explicitar claramente la tipología de estas arras y las consecuencias que tendrán los incumplimientos de alguna de las cláusulas por la que se rige el contrato -y que "suelen" ir ligadas al tipo de arras-. En tu caso, quizás lo más recomendable son las confirmatorias -en las que no hay posibilidad de desistir unilateralmente del contrato y que en caso de incumplimiento, la parte perjudicada podrá dirigirse judicialmente para requerir al infractor el cumplimiento de los términos o la sustitución de su voluntad por la judicial si sigue sin avenirse a cumplir lo pactado- en lugar de las penitenciales -que supone que es posible rescindir unilateralmente la compraventa, tanto expresamente, por voluntad de alguna de las partes, o tácitamente, por incumplimiento de algunos de los términos. La consecuencia es que el comprador las pierde o que el vendedor ha de devolverlas dobladas-.

- Acordad también el estado del inmueble (posesorio y de cargas) y cómo debe procederse para levantar los posibles gravámenes y para que se mantengan en esas mismas condiciones (es decir, quién y desde cuando queda obligado a abonar el IBI, la cuota de la comunidad de vecinos y cómo se deberá observar la debida diligencia para que el inmueble siga libre de cualesquiera tipo de ocupantes, pudiendo pactar para ello que se te hace entrega en el mismo momento de la "formalización" de la compraventa de la posesión del inmueble, es decir, que "puedes entrar a vivir", aunque persista la obligación de otorgar la correspondiente Escritura y abonar el precio final).

- Y por supuesto, como ya te he indicado, la obligación que os imponéis mutuamente de comparecer ante Notario dentro del plazo que os deis para elevar a público la compraventa (imprescindible explicitarlo como ya te he indicado, además de ser recomendable también fijar el reparto de los gastos inherentes a la operación). Como puedes comprobar, para tu caso particular, lo mejor es completar al máximo el Contrato -quizás el estándar de la inmobiliaria sea un poco escaso en cuanto a este punto-, preveyendo para ello todas las posibles situaciones que pueden surgir y cómo se debe proceder, cual es el régimen al que os sujetáis para solucionar toda posible incidencia. 

Conclusión: que todos los " y si ... " tengan respuesta explícita en el documento que firméis.

Espero haberte ayudado un poquito más a tener toda la información con la que decidir mejor.
Un saludo,

Hola,

Yo soy fiel a mis principios y dire siempre que esta fenomenal el señalizar y dejar unas arras para que aquello tenga una cierta seriedad pero os puedo jurar que nunca entendere como alguien se plantea ni tan siquiera un momento en darle 20k en efectivo a un "desconocido" con problemas economicos.

Que se que hay leyes y normas y tribunales pero coño que 20k son un pasturrial y cuando salga el juicio si pasa algo.....

Mi idea de tio poco oportunista, te divorcias si es el motivo o resuelves tus problemas y dentro de unos meses buscas casa a buen precio pero vamos que esto te lo digo yo y seguro que si tienes padres espero que asi sea ellos te lo dicen que hay mucho geta por la vida.

Saludos