Hipotecar 1ª vivienda para adquirir 2ª

¡Hola a tod@s!

Os comento lo que tengo en mente a ver si lo veis algo descabellado o viable (ya sabéis que cuando hay dinero de por medio uno ve inseguridades por todas partes).

Soy propietario de una vivienda (un piso) libre de cargas, soy único propietario. Hace tiempo que me ronda por la cabeza la idea de adquirir una 2ª vivienda, principalmente para vacaciones, fines de semana… en otra zona de mi comunidad, y he encontrado una que me gusta. La cuestión es que no dispongo del dinero para adquirirla; tengo unos ahorros pero son insuficientes ya que además las condiciones de hipoteca para una 2ª vivienda son bastante regulares.

La cuestión es que se me plantea la posibilidad de hacer la hipoteca sobre mi vivienda actual. Como el precio de mi 1ª vivienda es superior al de la 2ª que quiero adquirir, podría cubrir completamente lo que me cuesta esta 2ª y no tendría problema en financiarme. Y podría destinar mis ahorros para pagar los impuestos por la compra, algún pequeño arreglo, etc.

Respecto a mi situación laboral, soy funcionario de carrera, en ese aspecto tengo un trabajo 'fijo' y no tengo otros créditos ni gastos importantes. Pienso que puede ser algo viable y supongo que lo hará mucha gente, pero no deja de suponerme cierto respeto la operación (como que me condiciona más tener que hipotecar mi 1ª vivienda).

Ya me comentáis cómo lo veis. Gracias!

Y cual es la pregunta?

Si solo buscas validacion porque eres indeciso, adelante.

Saludos

En mi situacion, hipotecar mi casa por una segunda vivienda que no necesito lo veo una barbaridad. Pero claro, yo soy joven, trabajo en empresa privada, lo mismo en un futuro a corto plazo me da por tener niños...

Tu caso puede ser completamente diferente, por lo que mi punto de vista no te vale. Para estas cosas me monto un excel y pongo una media estimada mensual de:

Los meses de verano y navidad, como gasto mas, estimo menos ahorro (o nada directamente). Los de invierno estimo un ahorro mayor. Hago una suma total del año y le quito un porcentaje porque siempre hay un imprevisto, que para mi suele ser el coche pero con una vivienda tienes mas papeletas para mas imprevistos.

Soy muy indeciso para estas cosas, lo se. La pregunta es simplemente si se vería la operación como algo descabellado. Yo creo que en mi caso no, pero también por ver puntos de vista distintos.

Técnicamente no habrá mucho problema, es más, los bancos prefieren la garantia de la vivienda habitual.

Siguiendo con "técnicamente", en España salvo la hipoteca "sin" de Bankinter, que no sirve para comprar otras viviendas, y no es para todos los solicitantes, uno responde de sus deudas con todos, repito todos, sus bienes y derechos para atender a sus deudas u obligaciones. Esta es la teoria y así lo determinan las leyes, con lo cual hipoteques tu primera vivienda o no, ésta garantizara igual tus deudas, repito, al menos desde un plano técnico-legal.

Ahora bien, la realidad en estos momentos es otra, si hay imposibilidad de pago, el acreedor procede primero a actuar contra la hipoteca que garantiza la deuda, solo en el caso de que ésta no alcance, se irá contra otros bienes o derechos.

El segundo punto a considerar es que si la valoración de la finca es sobrada, pongamos que solo precisas de un 50% del valor de tu vivienda habitual, en caso de impago no se si hay muchos casos, supongo que pocos o casi ninguno, por el cual tras la subasta "se devuelva el cambio" a la parte deudora, es decir, si una casa se valor en 200, la deuda es de 60 (por ejemplo) se va a conseguir que venda en subasta por 150, el banco perciba sus 60 más los gastos y se entregue al deudor el sobrante, casos habrá imagino, pero creo que lo habitual es que al final se consiga menos por la venta y el deudor se quede sin casa sin mas.

Yo no soy quien para decirte que es buena o mala idea, me limito a poner estos puntos de vista por si no hubieras caído en ello.  

Es solo parte de la cultura, desinformacion o ignorancia si quieres.

Una hipoteca es una garantia real y respondes por todos tus bienes presentes y futuros asi que hipoteques la 1 o 2 vivienda, si debes pasta da igual. Vas a acabar pagando.

Saludos

De todos modos, y así he actuado en toda mi vida y me "he hipotecado" en varias ocasiones, la primera vez fue con 19 años y ahora tengo 59, siendo absolutamente cierto que se responde con todos los bienes (no olvidemos que también derechos, como es la nómina) presentes y futuros, la realidad es que a la hora de cobrar, la habitualidad es ir primero contra la finca hipotecada, si no alcanza luego se iniciarán otras acciones.

En este sentido y tal vez equivocado, compramos una finca (con mi esposa) y no hipotecamos aquella, porque nos íbamos a un préstamo del 45-50% sobre la tasación que mas o menos coincidia con el precio pagado. Lo que hicimos fue hipoteca hasta las trancas, el 80% otra finca libre de cargas en aquellos momentos, por lo menos si hubieran problemas, lo cual no ha ocurrido, perder al menos la de un valor proporcional, sabiendo no obstante, que si en subasta no se saca lo suficiente, garantizado que no nos íbamos a escapar tan fácilmente !!!!!

Hola Petersen

Si, hipotecar bienes libres de cargas es practica habitual. Mas vieja que el bosque. Sea vivienda habitual o no. El unico problema es emocional de cada uno.

Siendo cierto que irian primero a por el bien hipotecado, por logica lo mas normal es que nunca salga a subasta. Me explico:

Por lo que sea, dejas de pagar la hipoteca de vivienda 1 el primer mes. Habria que ser poco inteligente para dejar que la saquen a subasta, teniendo vivienda 2 libre de cargas y valorada en 80k.

Por que? Porque al sacarla a subasta vas a venderla por digamos 70k, menos gastos de subasta digamos 10k, vas a recuperar 60k. O sea, sigues debiendo 20k...

Lo inteligente seria deshacerse de vivienda 2 (o incluso 1 si no llega) en el mercado libre, y no comerte la bajada de precio por subastarse, ni los costes de subasta. De nuevo, solo peaje emocional.

Venta rapida, o los pisos han bajado? Pues vendes la vivienda 2 por 60k y tienes para ir tirando hasta que mejore. Debes los mismos 20k pero no pierdes tu casa.

Y todo esto dejando de pagar en el momento 1. Si dejas de pagar 3 anos despues, salen mejor los numeros pues ya has amortizado una parte.

En definitiva, yo le veo 0 problema a perder la vivienda, solo el bagaje emocional. Para mi un motivo seria la fiscalidad. Suponiendo que la quieras alquilar, la vivienda alquilada podria deducirse los intereses. Pero no es el caso.

Obviamente habra casos extremos en los que si pierdes la vivienda habitual:

Que cada uno le de probabilidad a que pasen esos casos extremos en su vida.

Saludos

Evidentemente, este es otro motivo "relevante"  !!!!!

 Y, desde luego a menudo no es un tema de "inteligencia", sino por querer "perder dinero"  en estos últimos años de caída de valores de las viviendas, que en ocasiones ha supuesto, no ya "perder dinero", sino perderlo casi todo !!!! 

Yo no lo veo asi.

Baje lo que baje la vivienda, sea 10%, 50% o 80% de bajada de precio, siempre siempre vas venderse mas barata en subasta que en el mercado libre, y siempre siempre va a incurrir mas costes.

Por tanto, incluso si baja una barbaridad y no puedes pagar la deuda, siempre deberas menos vendiendola en el mercado libre.

Saludos

Pues me explicado mal, lo que pretendía era que o vemos exactamente igual, da lo mismo lo que se pueda perder, no hay tal pérdida comparada con subasta, es una simple percepción, en subasta va a ser peor el el 99% de los casos, por no decir el 100% 

Y por qué no pides una hipoteca para la vivienda que quieras adquirir? Aunque tengas ya una vivienda puedes pedir hipoteca para otra.

Es lo que he consultado, pero la vivienda que quiero adquirir tiene menos valor que mi vivienda actual, y muchos bancos no ofrecen las mismas condiciones para una 1ª que 2ª vivienda, y no me da. No me llegan los ahorros o me quedaría a 0, y no quiero.
Por eso haciendo la hipoteca sobre mi vivienda actual, tendría más holgura.

Y si le dices al banco que va a ser tu primera vivienda porque te vas a mudar a ella? No te ofrecen el 80%? 
O no cuela porque es un piso de playa y tienes tu trabajo en donde tienes tu actual vivienda? 

Otra opción para poder obtener un 100% de hipoteca para esta segunda vivienda sería poniendo de garantía tu primera vivienda (siempre y cuando esta se encuentre pagada en su totalidad)

Sin olvidar que se debe tener una situación laboral estable y teniendo muy presente el ratio de de esfuerzo, que tus deudas (incluyendo esta nueva hipoteca) no supere el 35% de los ingresos mensuales.

También se ha de tener en cuenta, como bien habéis indicado, que las condiciones y tipos de interés para una segunda vivienda suelen ser peores que para una vivienda habitual (suelen tener el interés más elevado)

Lo interesante es que la hipoteca se reparte entre los dos bienes, poniendo hincapié en la nueva vivienda y poniendo un peso más residual en tu primera vivienda. Es importante también negociar con el banco, que una vez amortizado el peso de la hipoteca soportado por esta vivienda habitual, se quite como aval y se cancele la carga hipotecaria.