Subasta de ejecución hipotecaria

Te decía lo de cancelar la adjudicación porque eso lo he vivido en mis carnes :-)))) Y además tras hablar con el LAJ, que me aseguró que cubierta la deuda aunque no llegase a los porcentajes que marca la ley, me lo adjudicaría.

El día antes de la subasta vuelvo a hablar con él y se pregunta si no estaremos estirando demasiado la ley, y yo, como puedes imaginar... flipando.

Pero lo que puede apreciar el juzgado es el tema de la vivienda habitual, hijos etc etc.... esas cosas pasan en España.

El banco por lógica debería pujar hasta el límite que tenga como principal, intereses, costas etc etc, el importe total que se le adeude, que supongo serían los 130.000 euros que te dijo la familia.

Espero que tengas suerte! Ya nos contarás!

Gracias!!
En nota simple y edicto de subasta, consta como NO HABITUAL, del ejecutado claro.
Ahora parece ser que es la habitual del poseedor sin título, su ex mujer.

Supongo que Durante todos estos años, el banco no ha podido hacer nada por haber menores....quizá ahora siendo todos mayores se pone más fácil para el lanzamiento.

Osea, tiene pinta que la aunque la reclamación sean esos 50.000€ el banco puje hasta los 130.000-140.000 que suman todos los costes, por lo que el banco no tendría que poner un duro hasta esa cantidad.....

Entonces ya nos ponemos en unas cifras no tan bonitas..

Buenos días, Juan1980, y con permiso, ya que me consta que me sigues, y eres un Top25: las adjudicaciones no se "cancelan", o te aprueban el remate (no por cubrir la deuda, que sólo se sabe a posteriori, tras la tasación de costas y liquidación de intereses, sino "la cantidad por la que se ha despachado ejecución" o el 50%, y, si no se ha llegado al 70%, siempre tras darle traslado al ejecutado y luego al ejecutante, que es entonces cuando puede pedir la adjudicación), o no te lo aprueban.

Y los nervios siempre suelen ser producto de no querer gastarse cuatro duros antes de la subasta, o buscando la respuesta en el blog de subastas (donde hay un buscador, o consultas de pago porque Tristán ya dijo que no quería seguir repitiendo lo mismo hasta el infinito y más allá), porque luego, muchas veces, hay que gastar mucho más por haber metido la pata.

Saludos,

Gracias jotaerre
Si supiera con certeza que acudiría a la subasta, no dudaría en contratar los servicios profesionales, pero ciertamente, tengo demasiadas dudas que me gustaría aclarar antes de tomar la decisión.

En cambio , si poder aclarar ciertas dudas supone tener que pasar por caja, ( ojo, respetable, y no lo cuestiono,) pues vamos a tener que cerrar todos los foros de toda temática, en la que siempre se deriva a un profesional....El objetivo del los foros es compartir opiniones y ayudar en la medida que uno quiera y pueda. 
Como digo, si tuviera claro que voy a subasta me asesoraria, pero pagar los 200€ para ver si me interesa? 

Vamos, que si cada vez que tengo un interés en una subasta tengo que pagar 200€ para ver si me interesa ....

Vuelvo a repetir, respeto que Tristán o tu mismo que sois profesionales, cobréis por vuestro servicios,  no me malinterpretes

Buenos días Jotaerre,

Mis disculpas por no usar la terminología correcta. Hace tiempo me interesé por una subasta judicial de vivienda habitual, en un caso similar al que se expone en este hilo. Hablé con el LAJ y me dio a entender que sin llegar a los porcentajes de la LEC aprobaría el remate y luego a última hora empezó a decir otra cosa...

De todas formas la subasta se canceló el último día y se resolvió extrajudicialmente.

A mí no me dio ninguna seguridad ir a ver a un LAJ, leer el texto literal del artículo 670 de la LEC con el LAJ, que reproduzco más abajo, y que en principio me dijera que sí me adjudicaría la subasta en las condiciones expuestas en la parte a) en negrita, y el día antes de celebrarse cambiara de parecer.. y luego misteriosamente que fuera cancelada en la última hora y se resolviera, hasta donde tengo entendido (porque hablé también con el ejecutante) de forma extrajudicial:

a) "Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.  ---->>> Según el LAJ en este supuesto no estaba obligado a aprobar el remate (yo flipaba)

b) Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Letrado de la Administración de Justicia deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente".

En referencia a los párrafos a) y b) más arriba, entiendo que en a) si se cubre la cantidad por la que se despacha la ejecución el LAJ no puede negarse a aprobar el remate, y en el caso b) el LAJ sí puede negarse a aprobar el remate.

Saludos

Hola de nuevo, Juan, y no tienes de qué disculparte, faltaría más.

Y estás en lo cierto, y para eso están los escritos pidiendo la aprobación del remate, y los recursos cuando un LAJ se equivoca o no sabe aplicar la LEC (que son más de los que la gente imagina), por eso te he contestado a ti, para que tu respuesta no indujera a confusión, no a anita36, que obviamente puede hacer lo que quiera con su dinero (aunque creo dijo le interesaba como vivienda propia, no que se dedicara a las subastas).
Pero también he dicho primero que en el foro de subastas están respondidas todas esas dudas elementales cientos de veces, y basta usar el buscador, por eso Tristán cerró el apartado de consultas gratuitas.

Saludos,

Muchas gracias @jotaerre

Ciertamente he buscado y rebuscado aclarar algunas dudas elementales, pero entre cambios de ley, respuestas quizá antiguas, posibles interpretaciones y por último, nos topamos con LAJ que van por libre, pues no he conseguido aclarar la duda principal, que me hace falta, para decidir si pujar o no.

Hoy he llamado a tres teléfonos de supuestamente inmobiliarias que llevaban el piso en cuestión.

Uno de ellos me han dicho que la puja mínima son 290.000€ que si voy a pujar menos no me moleste y no los moleste. 

El otro, tras hacerles varias preguntas, resulta que saben mucho menos de lo que yo sé hasta ahora y que me enviaran un contrato para pujar en mi nombre por la módica cifra de 300€ hasta la cantidad que yo les autorice, para luego tener que abonarle unos 6500€ + IVA. Todo un chollo. De cargas, posibles inquilinos, sorpresas, etc de todo eso que no me preocupe....
El tercero me dice que la tasación actual es de 360.000€ pero que la subasta se va a quedar en 250.000€ que es un chollo y que si la quiero por ese precio, la pueden conseguir....de verdad?
Para colmo se le escapa que tiene otro cliente interesado Flipando flipando, igual sube las pujas por sus dos clientes....
En fin en estas circunstancias entenderás que vaya con pies de plomo en soltar dinero al primero que aparece.
La subasta termina en 2 días, a estas alturas muy difícil estudiar mucho más.
Mi última baza es intentar dar con el ejecutado y proponerle el trato....
Por último vuelvo lanzar la duda por si bien tu Jotaerre o algún otro quiere bien aclarar o apuntar donde aclarar, estaré buenamente agradecida....

Entiendo que aunque la cantidad reclamada que despacha la ejecución es una cantidad pequeña, que es la que aparece en el edicto, el ejecutante pujará como mínimo por esa cantidad más intereses y costas, que al ser una deuda de hace más de 15-20 años, la eleva incluso a cantidades del orden de los 300.000€, (valor ya, de mercado)....
Lo que me hace pensar que el banco sin poner un duro se quedará el piso por ese precio o similar....Y estoy perdiendo el tiempo por una causa perdida...
Y quizá por eso  uno de los agentes me dicen que la subasta quedara en torno a los 280.000€? 

Lo que nadie te va a poder decir es cual va a ser la puja maxima de esta subasta, la información de las inmobiliarias vale tanto como mi candidatura a Miss Mundo 2021, es decir, nada. Tampoco nadie te va a asegurar que si haces una puja muy baja te adjudiques el bien o no, porque al fin y al cabo dependes del LAJ. 

Yo no tengo ni idea de qué vivienda es ni de cuál es el valor de mercado, lo que me parece increíble  es que estando la vivienda tasada en 300000  pienses en adjudicartela por 50000. Es un 15% del valor de tasación, si más o menos se corresponde con el valor de mercado me parece increíble que esa vivienda se adjudique por ese dinero. Normalmente los subasteros buscan un beneficio de un 20-30%, esto Tristán lo dice en varios posts y varios vídeos. Conseguir un beneficio del 600% me parece harto improbable. La tasación por supuesto puede ser incorrecta, pero si crees que el precio de mercado supera los 200000 no entiendo que  plantees ofrecer 50000.


Saludos 

Creo que no me he expresado bien o no se me ha entendido.

No pretendo quedarme la vivienda por 50.000€, sería ridículo, esa es la deuda reclamada.
El precio de tasación a efectos de subasta es 370.000 aproximadamente, que es el tipo de subasta. 
Una de las inmobiliarias dice tener tasación actual y dice que sobre 360.000€ es correcta a precio de hoy.
Yo conozco la zona ya que vivo ahí, y puede estar en los 220.000€.
Teniendo en cuenta la ocupación de la familia sin título, las reformas, el IBI, la comunidad, pues haría bajar el precio muy por debajo de los 200.000€, 1xx.000€, puede ser algo realista y factible.

La clave es la deuda del banco, que argumentará ser del orden de 300.000€ por los intereses y costas y será el precio por el que pujando , no tendrá que poner ni el depósito....

Buenos días, de nada, y gracias a ti por lo de "soltar dinero al primero que aparece", así se me bajarán los humos, que tenía el ego muy crecido desde que unos consultantes se dirigieron a mí como "leyenda", y aún me estaba descojonando ;D

Sobre todo, si el primero que aparece no sabe que, en caso de acreedores posteriores, el ejecutante no puede cobrar más allá de la responsabilidad máxima registrada para intereses y costas hasta que no lo hagan aquellos, y, por tanto, no tiene sentido que puje o pida la adjudicación por un importe superior.

Humildes saludos,

Hola Ana.

Disculpa que entre en la conversacion, ya que España no es mi mercado y desconozco las leyes alli (lo poco que se es por Tristan). Pero si he entendido bien, estas pujando por comprar basicamente la Hipoteca.

Es casi imposible perder dinero cuando se compra con fuertes descuentos. Ya has hecho dinero en el descuento mismo. Aun asi no comprendo el sistema que expones. Porque el banco empieza la puja el mismo precio que se debe si esa es una hipoteca que no se esta pagando?

Eso es extraño.

Te expondre como funcionamos aqui (Que pense que era la norma en todo el mundo, ya que las hipotecas es un mercado global).

Mira este ejemplo a continuacion:

Esta es una deuda Hipotecaria comercial que esta en subasta aqui en USA.

La Puja inicia en esto:

Y estos son los datos de la deuda:

Como puedes ver, el saldo es de $9,564,675, la deuda original era de  $11,200,000 al 5,97% anual amortizable..  Como los Bancos prestan a nivel comercial solo el 70% del valor del inmueble, podemos deducir que el precio real de ese Inmueble al momento de darse el prestamo (2001) era de $16 millones de dolares.. Por lo que ahora, 2 decadas despues, debe valer muchisimo mas, aun cuando esta vacio en casi un 60%.

Ahora bien, la puja inicia en $1,100,000, lo cual es 11,5 centavos de dollar. Basado en mi experiencia, esa Hipoteca se comprara no mas de 35 o 40 centavos de dollar que serian unos $3,347,636 (35 centavos de dollar) o $3,825,870 (40 centavos de dollar).

Este ejemplo es la norma, pero lo que muestra es algo que no tiene sentido.. Porque vas a pagar por una deuda que no se esta pagando el "asking price"????.. Incluso, si la deuda estuviese siendo pagada, aun asi el descuento es entre 18% al 21% (dependiendo de que tan largo sea el tiempo que le queda a la Hipoteca).

Quizas no estoy entendiendo bien el proceso alli. Pero jamas habia visto que una deuda non-performing inicie una pujar por el monto total adeudado.  Lo correcto seria comprar esa deuda de digamos $55,000 por $10,000 o 15,000 maximo, asi podrias decirle a los propietarios que paguen 400 al mes y tu retorno cash on cash serian de mas del 50% anualizado. y ellos alivian una carga financiera y se quedan en su casa.   

Pero comprar una deuda de $55,000 por $150,000 es una locura, aun cuando la casa valga $500,000. Aun pagandote 500 al mes, tu retorno es irrisorio para el riesgo que estas tomando Y mas en un pais donde sacar a un moroso es complicado (osea que no es como Texas, que sacas al moroso en 30 dias)

Por ejemplo, yo compre hace 1 año esta hiopoteca que SI se estaba pagando por $52,500 cuando el saldo a deber eran $86,621. Y la casa vale $237,244

Cualquier aclaracion seria de agradecer.

Suerte.

PD: Invito a que habras las fotos en un tab nuevo para que se vean en el tamaño original)

Perdón @jotaerre lo de pagar al primero que aparece no iba por ti, disculpa si has entendido eso, creo honestamente cada uno tiene el derecho de valorar hasta donde ayuda altruistamente y cuando uno traspasa la línea de querer cobrar por su tiempo/conocimiento. Vuelvo a reiterar mi respeto.

Respeto al caso que me ocupa, ya lo he convertido en algo casi personal incluso hasta el punto de incluso no querer pujar y dejar un depósito de 20K € por tiempo indefinido...., pero la curiosidad de como acabará esto me mata, aunque me cueste mi tiempo, algo como poco aprenderé. Nunca he asistido a una subasta....
Respecto a los acreedores posteriores, eran la exmujer (que registró varias anotaciones de embargo por no pasar manutención de los hijos, pero es que esas anotaciones no se han renovado y han debido caducar, ya no están en la nota simple, creo que su abogado patinó de lo lindo. Por tanto no hay acreedores posteriores.
Si no me equivoco, si la responsabilidad hipotecaria en las escrituras es de 360.000, pues se quedarán la casa por el 50% de esta cantidad como mínimo sin poner un euro. 

Gracias a ti por aportar @geoff007

Me pierdo un poco con tu post, jaja.

Te resumo.

Préstamo hipotecario solicitado de 50K
Reclamación de deuda que despacha ejecución de hipoteca, 50K. (entiendo que más intereses y costas).
Responsabilidad hipotecaria en escritura a efectos de subasta 360K.

Tipo de subasta 360K
Sin tipo mínimo, 

El préstamo de hace 20 años casi , creo que no se empezó ni a pagar, el acreedor es una entidad de reunificación de deudas.....
Es decir se hipotecó la casa, pero ese préstamo creo que entró en mora al poco de firmarse, por lo que el principal nunca se pagó y fue sumando intereses.....
Entonces la deuda total estará ya casi en los 300K. una locura, por tanto el banco se quedará la casa, o bien por el 50% o bien por el 70% y dependiendo del porcentaje de adjudicación y de la tasación de costas pues el deudor quedará libre o seguirá debiendo, y la pobre mujer pues por haber caducado su anotación no verá un euro, en caso de haber sobrante.
A todo esto, la mujer lleva como 20 años viviendo de gratis.....Sin mucha intención de irse . 
La puja ha empezado en la deuda reclamada, pero evidentemente no se sabe quién ha empezado la puja, si el banco, si un interesado.....o un mandado del banco....
Seguro que el precio se acercará al 50 o 70%.

Ohhhh muy bien aclarado amiga.. Muchisimas gracias. Entendi que estaban pujando en una subasta unicamente por la Hipoteca, no el inmueble (que era lo que te explicaba). 

Muchas gracias, ahora si tiene sentido!

Un abrazo Y suerte!

No tienes de qué disculparte, era una broma, porque soy el primero en reírme de mí mismo.

Pues, si no piensas participar, dinos el nº de subasta, y acabaremos este culebrón.

Saludos,