Subasta de ejecución hipotecaria

A ver si algún experto puede darme luz.

Una subasta que me puede interesar como primera vivienda, actualmente está en subasta.

La deuda reclamada son 55.000€ por el Banco 
El valor de subasta en escritura es de 350.000€
Actualmente hay puja por 56.000€ 
El valor real podría estar entorno a los 150.000 € algo menos, ya que desconozco si hay ocupación o inquilinos, alquiler...

En la nota simple hay varios embargos posteriores al que se ejecuta. Se cancelan si no me equivoco. 

A parte de la situación de posesión, posibles IBIs y comunidad, 

Hay algo más que pueda esconder,,, nunca he participado en una subasta pero esta me interesa ya que está cerca de donde vivo y me vendría muy bien.

Supongo que los grandes interesados en que no suba mucho la puja será el Banco, para quedarse el bien por lo mínimo.
A la acreedora posterior le interesará que la puja sea alta y cubra su deuda entiendo, 

La inmobiliaria que lleva el piso, me dice que tengo que pagar 250€ por facilitarme "algo" de información, y luego 5.000€ +iva, si quiero ir a subasta con su ayuda.

El piso no se puede ver... 
Alguna idea o consejo?

Contacta con     @tristan-el-subastero. Hace asesoría de subastas como esta que planteas. Te informará de todo lo referente a esa subasta. Vas a pagar mucho menos que a la inmobiliaria y estar mucho mejor guiada. Eso si, una asesoría no va a hacer que ganes la subasta, ojo, a lo mejor  después de ver qué hay no te interesa o  no te interesa al precio al que finalmente se adjudica, por ejemplo. Pero estás planteando que no sabes si hay okupas o no, y esto es fundamental. Tampoco sabes si vas a tener que pagar más que el Ibi, la comunidad y lo que pujes en la subasta. Son dudas que es lógico que tengas si nunca has  comprado en subasta pero que hacen muy recomendable que no pujes si no sabes muy bien qué es lo que se subasta y qué va a pasar si te adjudicas la subasta, vamos, que creo que necesitas asesoramiento.

Saludos

Gracias, si he visto su blog, y sus servicios, la verdad es que la subasta está en marcha y quedan 4 días para finalizar.
Pagaría sus servicios aunque no cuestiono sus tarifas en absoluto, es más caro que la inmobiliaria.

La situación posesoria del inmueble la veré mañana, vecinos, buzón, tocar al timbre, veré qué puedo sacar de la visita, está cerca de casa.
En el certificado registral, la primera anotación es por la que se ejecuta la subasta y las anotaciones de embargos posteriores se cancelan, eso lo tengo claro.
El IBI y comunidad en el peor de los casos me como 4 años.
No creo que puje, pero voy a seguir la subasta a ver cómo queda.

Supongo que no podrá saberse el precio final de adjudicación? 

Yo entre pagar 250 a una inmobiliaria y pagar 300 más iva a alguien que sé que me va a resolver todas las dudas preferiría pagar los 300+ iva. Te lo recomiendo por experiencia, me interesé por una subasta en una  situación similar a la tuya hace unos años y me sorprendió la calidad de la investigación que hizo. Cierto es que te quedan cuatro días y es posible que no le de tiempo a decirte mucho.

Dicho esto, en principio las anotaciones posteriores se anulan , aunque que yo sepa hay algunas excepciones. Si entras en el portal de subastas si, se puede ver la puja por la que se adjudica con el certificado electrónico.  Una cosa que puedes hacer si te interesa mucho la vivienda es pujar por lo que realmente estás dispuesta a pagar y hacer una reserva de postura, en ese caso si la subasta quiebra, es decir, si el mejor postor  finalmente no compra,  tu puja quedaría vigente y por orden de los que hayan dejado reserva de postura acabarías adjudicandotela. 


Saludos 

El echo de que hay poco tiempo, me tira para atrás...
Sospecho que el acreedor ejecutante querrá quedarse la vivienda al menor precio y quizá ha pujado un pelín por encima de la deuda. La acreedora posterior le interesaría subir la puja para que el excedente vaya para ella como acreedora segunda.
Quiero sospechar que una vez superada la deuda en subasta, no debería haber problema para la adjudicación por debajo del 50% del tipo de subasta. 
En el edicto de subasta aparece el ejecutante con su procurador y abogado, pero en la parte del ejecutado, no parece haber procurador ni abogado, aunque quizá en esta fase no aparece o que el ejecutado está en rebeldía....
La acreedora posterior tiene las anotaciones de embargo poco después de la firma de hipoteca, cosa rara, y las deudas son por procedimiento familia de ejecución forzosa, osea que el tipo no pasaba manutención.
Por cierto, sale a subasta el pleno dominio, ni mitades, ni historia rara, tampoco veo ninguna carga de usufructo ni nada raro y tampoco es vivienda habitual.

Lo que me echa para atrás son los plazos judiciales....

Actualizo

Me he acercado a ver el piso a ver si había alguien.

Está viviendo la exmujer del ejecutado que está en precario y si título, desde hace 15 años pagando dice solo la comunidad. El IBI al no estar a su nombre no puede pagarlo.

La mujer de unos 50 y pico lleva 3 meses trabajando....supongo mildoscientos eurista. 

Vive con su actual "marido" de 60 años.
Dice vivir con sus tres hijos mayores de edad y una de ellas embarazada.
No tienen dinero ni garantías, tan solo buena predisposición para comprar el piso pagando 500-600€ de préstamo durante unos 15 años, jajaja. ¿Algún prestamista en la sala?

Un alquiler allí de ese piso puede estar fácilmente en 800€.

Que saben que tendrán que irse tarde o temprano y que mejor dentro de dos años que ahora.....Menciona el marido nuevo que él tiene otra vivienda....

La mujer se le veía afectada, al nuevo marido un despota algo chulito, aunque después de hablar casi una hora y explicarle que yo allí no iba a quitarle la casa a nadie y que si podía ayudarles pues quizá podríamos llegar a algún acuerdo.
Me ha facilitado el número de su abogada por si quiero intentar diseñar una estrategia, pero que de los 500€ al mes, ellos no se pueden mover, no aceptan un alquiler tampoco. Eso es tirar dinero....Claro ahora viven gratis después de 20 años, sin pagar nada,....
Lo curioso es que el banco ejecuta Hipoteca por el principal, según edicto de subasta, pero la familia insiste que el banco reclama 130.000€. al ejecutado....
¿Por qué el banco ejecuta por principal dejando fuera de la reclamación intereses y demoras.?...raro raro.
En la certificación registral hay como 5 anotaciones de embargo preventivo a favor de la mujer, pero asegura la mujer  que esas anotaciones ya no están en el registro, ¿Su abogada se durmió y han dejado que se caduquen?
Eran como 40.000€...

Estoy por pujar y en caso de ganar, ofrecerles salir rapidito y amistosamente por el módico precio de 5.000€, pudiéndose estirar algo más según colaboración, y en caso contrario se tendrán que ir con las manos vacías y un poco de sufrimiento, dolor.?
En la nota simple la vivienda no es primera vivienda, pero aseguran que están empadronados allí, la mujer y sus hijos, a pesar de estar en precario, no se si el simple echo de estar empadronados se convierte en vivienda habitual....y si con eso es más complicado un posible desahucio..
El banco no quiere negociar con los ocupantes, entre otras cosas no son propietarios....ni deudores...

Qué divertido!!!!

Hola,

Estoy en las mismas investigaciones que las tuyas ... y efectivamente qué divertido.
De lo que entiendo, efectivamente solo podrán aparecer las cargas, IBI y gastos de comunidad.
En cuanto a cargas depende de fechas y rango. (ver por ejemplo este : https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/1121165-cargas-preferentes-subastas-judiciales)
Ojo de actualizar la nota simple para tener todas las cargas y su rango, aunque una hipoteca tiene que ser de primer rango.
A ver si te merece la pena no ir hasta los 70% para evitar el riesgo de perder la vivienda y tramites muy largos.

Si, voy a pedir nota simple actualizada, pero en la que tengo, de 2012, la segunda anotación es el préstamo hipotecario por el cual de ejecuta la garantía. Todo lo que venga después no debería preocupar.

La primera anotación es la cláusula resolutiva de compraventa con los pagos aplazados a favor de la promotora que vendió. Esa no debería ser problema, puesto que el préstamo no se hubiera concedido.

Todo lo que venga después no debería importar...

No entiendo lo de no tener que llegar al 70%. 70% de que valor?

Valor a efecto de subasta 370.000€.
Deuda reclamada 50.000€.
Puja mínima, no existe.

Entiendo que si la subasta cubre la deuda, no debería ser problema aún siendo menor al 70% del valor de subasta...incluso por debajo del 50%.  

¿Pueden cancelar la adjudicación por no llegarse al 50% incluso si con ello se salda la deuda del ejecutante? Me resultaría raro....pero s saber.

Entiendo que los ocupantes en precario y sin título no  tienen derecho de retracto tampoco. Dudo que saquen un contrato de arrendamiento con su ex desaparecido en combate e
 insolvente.

Lo del empadronamiento y vivienda habitual es lo que me tiene mosca, ya que en el certificado del registro consta como vivienda NO habitual.

Supongo se empadronaron sin escritura ni nada, o bien en su momento por autorización del titular....

No soy experto, lo siento.

Mira, tambien tengo esta pregunta a la espera de una respuesta del foro por si lo sabes interpretar: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/5201449-quien-tiene-que-pagar-carga-seguridad-social-subasta?page=1

De la Nota Simple, sé que no tiene que importar los posterior a una escritura, ecepto si es de rango superior.

El 70% me referia a valor de subasta, si no es residencia principal creo que son solo el 60%.
Solo queria decir que al estar debajo de este umbral, la adjudicaciíon es provisoria y la justicia entra en un proceso que puede ser muy largo de ver si el propieitario puede aportar mejor oferta, luego el banco, ...
Cada uno tiene poco tiempo pero para que se emiten demandas de la justicia, parece que pueden ser meses.
Es cierto que visto el nivel de puja actual, igual vale la pena intentarlo

Mucho animo

El acreedor no se si tiene opción de tanteo o retracto, entiendo que no, pues ha tenido opción en subasta, Lo del 70% es cuando es vivienda habitual del DEUDOR, en este caso NO, en todo caso vivienda habitual de los ocupantes.

Tengo dudas si una vez cerrada la puja y cubierta la deuda, por menos del 50% del valor de subasta, si el acreedor puede mejorarla?  Entiendo que no, sería super injusto....pero a saber ..

No lo tienes definido en el Edicto?
En mi caso está definido. Te lo puedo pasar pero en mi caso es vivienda habitual.
Sin embargo creo que las normas son los mismas excepto los umbrales del 60% y 70%

Te lo agradezco, si es por privado mejor.

En el edicto no especifica claramente algunos supuestos, por ejemplo el caso de que la puja cubra la deuda, pero sea inferior al 50% . Se aprueba remate? O el ejecutante puede hacer mejora por el 50% ?

Lo tienes en privado.

Sí, pueden cancelar la adjudicación. Es a discreción del juzgado.

Sobre la deuda, me da la impresión de que la ejecutada está en lo cierto... será más de lo que aparece como principal.

El desenlace, el último día de subasta, como es habitual. Ya nos contarás qué tal salió todo!

Mi impresión, habiendo leído todo lo expuesto con relativa rapidez y sin haber visto un papel por supuesto... dos posibilidades:

1 - Se lo queda el banco
2 - Solución extrajudicial el último día y subasta cancelada

A mi me resultaría muy raro que con una postura que saldando la deuda, el LAJ cancele la adjudicación por ser inferior al 50% del tipo. 

Hay que considerar que el ejecutado está desaparecido y no sé ha opuesto a la ejecución ni a la subasta ni ha colaborado en ningún momento.

Ya se suspendió la subasta una vez y creo que esta será la definitiva.

Conceder la subasta por el 50% o menos siempre que salde la deuda reclamada no PERJUDICA en absoluto al ejecutado.

En el edicto pone la cantidad reclamada que es la que coincide con el principal, ¿Que ocurre con los intereses y costas de 15 años? ¿Por qué no se incluyen en la cantidad reclamada en el edicto? ¿o es que nunca se especifica en los edictos por no estar cuantificada?

La solución extrajudicial no ocurrirá, eso seguro, el EJECUTADO está desaparecido.

¿Que el banco se lo queda? Hay muchas papeletas. Ahora bien si pujan por lo reclamado en edicto y se adjudican, por cuánto se adjudican? Por lo pujado?
Entonces seguiría debiendo intereses? No tiene mucho sentido...
Si yo pujara por lo reclamado y se me adjudica, sigue debiendo los intereses y costas el EJECUTADO?
Ha sido un error del juzgado o del ejecutante, no reclamar los intereses?

He intentado contactar con el ejecutado para ver si quiere hacer uso de presentar  un tercero en los 5 días posteriores al cierre de subasta mejorando por 1€,  jajajaja,  pero no sé cómo dar con el?
Que nervios!!?