A ver … la vivienda es la garantía, si bien en España respondemos con todos nuestros bienes presentes y futuros, no respondemos solamente con la casa como en EE.UU., con lo cual si un hipotecado pierde la casa en subasta por la que se consiguen 150.000 €, sobre una deuda de 200.000,00 €, aunque pierda la casa, seguirá endeudado por 50.000 € y el acreedor (normalmente un banco o caja) y le “buscaran” ingresos o patrimonio para conseguir el cobro final del total, más los gastos ocasionados (abogados, procuradores, etc.)
Dicho esto, cuando se inscribe la garantía (hipoteca) la ley impone unos límites por los que responde la finca, ello es a efectos de terceros, de manera que cuando otro acreedor distinto al hipotecario, quiera cobrar sobre esta finca, debe conocer hasta donde responde la finca, hasta que limite. Hemos dicho que una hipoteca son dos operaciones, un préstamo para el cual respondemos con todos nuestros bienes presentes y futuros, y además una hipoteca sobre algo, pues vamos a la segunda operación de nuevo la garantía y como he indicado la ley dice que hay que poner unos límites para que otros sepan los máximos y estos máximos se llaman “responsabilidad hipotecaria” te pongo un ejemplo de una hipoteca:
Constitución de hipoteca.- En garantía total del préstamo concedido, es decir, de CIENTO CINCUENTA MIL EUROS (150.000,00 EUROS) de principal, del pago de los importes que el Banco, acredite por el concepto de intereses ordinarios de un año y medio, hasta un tipo máximo del 8% anual, que ascienden a VEINTICUATRO MIL EUROS (24.000,00 EUROS) y de intereses de demora de dos años hasta un tipo máximo del 12% anual que ascienden a TREINTA Y SEIS MIL EUROS (36.000,00 EUROS); así como de la cantidad de QUINCE MIL EUROS (15.000,00 EUROS) para costas, DON ……………………………….., sin perjuicio de su responsabilidad solidaria, personal e ilimitada, constituyen, cada cual por su respectivo derecho, de conformidad con el Art. 217 del Reglamento Hipotecario una sola hipoteca a favor del Banco, que la acepta, sobre la finca de propiedad de los mismos descrita en el expositivo I de esta escritura.
Observa que el total son (150+24+36+15) 225.000 € de responsabilidad hipotecaria, con lo cual sobre la finca el banco no puede reclamar más de esta cifra en caso de problemas, y desde luego debe justificar el porqué de cada concepto, no podrá cobrar más de 24.000 € de intereses ordinario (los normales) si no lo justifica, vamos que si el interés del euribor está al 3% y el diferencial es un 1% es un 4% y no puede reclamar un 8%, observa la palabra “máximo”, y obviamente si la deuda no es de 150, si no que es de 134.215,27, pues eso nunca los 150.000 €, pero INSISTO esto porque puede responder la finca como máximo, si bien de manera personal podemos responder por el resto si lo hay, observa “sin perjuicio de su responsabilidad solidaria, personal e ilimitada, constituyen, cada cual por su respectivo derecho, de conformidad con el Art. 217 del Reglamento Hipotecario. Vamos que el banco no puede decir mira es que he tardado demasiado en ir al juzgado me deben mucho y como que con estos 24.000 de intereses no llego pues pongo más, no, no señor sobre la finca no porque esta responde hasta ahí, punto pelota. Normalmente el problema no viene de esto, viene porque los precios de subasta no llegan a pagar la deuda, sus intereses y sus gastos.
Como te indiqué los impuestos se pagan sobre estos 225.000 € (el 1% de AJD) con lo cual si un banco pone esto más alto tu sin enterarte pagas más impuestos, esto no creo que sea negociable, pero es bueno que se sepa cómo se calcula porque puede resultar que este discutiendo con el banco si un 0,50 de comisión de apertura o un 0,65%, y por esta lado resulte que la hipoteca de aquel banco le pongan mucho de responsabilidad hipotecaria y sería mejor la del banco de enfrente que son más comedidos.
La idea de estos máximos hipotecarios responde a que si debes mas cosas, los que quiere cobrar sepan si les vale la pena poner un embargo detrás e la hipoteca, o si esta casa están tan hipotecada y con tanta responsabilidad por todos los conceptos que digan “me voy pal’coche” porque si me meto detrás del banco tal como responde esta finca es que no queda nada ya que la hipoteca se firmó hace 2 años, o digan si porque esta hipoteca es de hace 12 años, si no han subastado deberá como mucho 100.000 € la casa ha subido de valor y “hay espacio para mí como acreedor del préstamo vacaciones y la visa revolving”.
