Yo creo que hay confusión entre burbuja, inicio de una burbuja y pinchazo de la burbuja…
Lo digo porque en las primeras etapas de una burbuja la decisión de comprar puede ser buena decisión, bajos tipos de interés todavía que son los que desatan inflación, inflación que después tienen que intentar controlar subiendo tipos hasta que explota.
Si tomamos la crisis de 2008 el inicio de la burbuja puede considerarse a finales de 2003 o inicio de 2004.
En 2003 la rentabilidad del alquiler era sobre un 5%, con unos tipos de interés del 2% a lo largo de su burbuja los intereses se subieron a más del 5% para pinchar esta burbuja, que la mata una rentabilidad del alquiler del 2,5% pagando unos tipos de interés del 5%, es decir mucho mejor meter el dinero incluso en depositos en el banco. Lógico que explote y lógico que nadie invierta ahí considerándolo inversión (no aplica decisiones personales o especulativas).
Los precios de 2004 no se llegaron a ver hasta 2012-2013 durante ese tiempo el que invirtió en 2004 tuvo una financiación relativamente barata (hipoteca a tipo fijo claro) y tuvo el mismo precio de venta pero ganó durante 8 años el 5% de alquiler con lo que sería un 40% de rentabilidad menos los intereses pagados y los impuestos (vendiendo en el suelo) si vende en mercado normal pues mucha más rentabilidad invirtiendo en un inicio de burbuja donde ya empiezan a subir tipos de interés y por lo tanto ya es visible (como ahora que hay burbuja pero de todo). La Fed va a empezar la primera subida de tipos, la primera subida de tipos en la crisis inmobiliaria de la Fed fue en agosto 2004, en el BCE noviembre 2005 la última subida que ya fue la que consiguió pinchar la burbuja fue dos años después para la Fed y un año y medio para el BCE durante ese tiempo que estuvieron subiendo tipos la escalada de precios se mantuvo constante hasta el pinchazo.
Ahora tenemos una situación de 0% de tipos de interés y por lo tanto una financiación muy muy barata, podemos tener una rentabilidad de alquiler de más del 3,5% Asique estamos mejor que en el 2004 (excepto por la situación jurídica) ¿que puede que la burbuja no se infle tanto? es muy probable que no pero también es un riesgo a considerar, y aprovechar la financiación barata para pagar aunque compremos caro, ahorrándonos en intereses lo que pagamos de más por la vivienda… puede que haya alguna bajada, pero estamos ante una posible espiral inflacionista que van a empezar a subir tipos para intentar frenarla, que la subida de tipos es un proceso lento y que no es efectiva inmediatamente en el mercado de la vivienda porque son subidas pequeñas y dilatadas en el tiempo,
Podemos estar en el inicio de una burbuja pero no sabemos el final de esta, de momento la inversión en vivienda (sobretodo primera vivienda) tiene rentabilidad positiva y mucho más que la renta fija. Es el último tren que pasa, puede ser que tenga poco recorrido o puede que no, pero desde luego lo que está claro es que no se va a conseguir financiación tan barata en los siguientes 2-3 años y por lo tanto, seguramente comprar en los próximos 2-3 años habrá mayor coste de financiación y el precio de la vivienda no baje o si baja no sea demasiado para que compense eso ya que el descenso es bastante lento. Es decir se puede invertir en un mercado rentable Gracias a la financiación barata o se puede dejar pasar la financiación barata pero sin garantías de subida ni de bajada.
En el 2006 y 2007 compro gente que quería tener su vivienda y si subía más ya no podría comprársela… esas situaciones de irracionalidad hacen que no bajen, al contrario que suban y mucho y además se compra con financiación más cara con la subida de tipos se empieza a sacar gente del mercado y hay que ver cómo reaccionan esta vez.
Un saludo.
