Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Los Centros Coworking en su inmensa mayoría, han dado perdidas siempre, porque  son inviables económicamente. 
No es un problema ni siquiera de gestión de negocio, sino de concepto.

Si me pongo en la puerta de la frutería de mi barrio, compro un kg de manzanas, y en la misma puerta las pretendo vender por unidad al doble, esto no es un negocio ni es nada, por mucho que pusiera una chica en bikini, o una mesa con mantel de picnic.
Sencillamente es inviable, mas allá de la primera semana, que vengan algunos a ver la chica en bikini, y pagar el doble por una manzana.

Pero dar mi opinión abiertamente estos últimos diez años, sólo me ha conllevado la típica horda de criticas agresivas, al estilo de los que defienden las criptos a muerte.
O sease, la más dulce podía ser:

En fin, mucho han tardado en caer, para la inversión y baja rentabilidad que daban:

Nov 2020
https://www.rankia.com/blog/escalera-color/4785151-economia-co-laborativa-si-producto-inversor

" Te estoy poniendo numeros y tu NUNCA CONTESTAS. Si estoy pagando 700-750€ de alquiler y tengo 200k en el banco y preveo seguir ahi indefinidamente, entonces ¿pierdo 10k anuales porque está caro (alquiler mas inflacion)? ¿o Pago 200k para comprar la vivienda con impuestos incluidos? Contesta a esto no digas que están caros contesta a si en esa situación es mejor una cosa o la otra. "

Si tienes 200k en el banco lo que no haces, con las condiciones de financiación actuales es pagar el piso al contado, porque en ese caso el primer día palmas al contado no sólo el 30% que vamos a suponer que no se puede financiar sino también el recargo que tiene el precio del piso, precisamente debido a que los intereses están bajos.

Sigo teniendo que decir que los pisos están caros, ya que el precio de los pisos varía según estén los tipos de interés y las condiciones de financiación.


En ese escenario, compra de piso con hipoteca, te quedan aproximadamente estos números para un piso de 200.000 euros, impuestos aparte:

- Entrada y gastos: 60.000 euros (éstos se palman el primer día, cosas de la burbuja de precios)

- Hipoteca por el resto, tipo fijo, supongamos condiciones más o menos decentes, 1,20% a 30 años (ahí es nada!; la vida no cambia nada en 30 años.. igual la palmas antes): 510 euros al mes.

Hay que hacer un inciso para decir que la gente no se queda sin sus propiedades porque son unos tontos que no supieron hacer estas cuatro cuentas que he puesto aquí, sino por otras razones como pérdida del empleo durante un tiempo prolongado, divorcios, enfermedades, negocios que se tuercen y no salen bien etc Suponemos que todo tiene que ir bien y que irá sobre ruedas durante los próximos 30 años.

- Por supuesto al ser propietario hay que sumarle otros gastos: comunidad. 70 euros al mes.

- IBI: si es un piso de los 70 igual son 370 euros al año. Si es posterior al 2000, prepara la cartera.

Coste de la operación: 60.000 euros más 510 de hipoteca más 70 de comunidad más 30,83 al mes de IBI. Gastos mensuales: 510 + 70 + 30,83 = 610,83 euros.

Vamos a poner que el alquiler sale por 750 euros, que es lo que tú has dicho. Ahorrarías al mes 750 - 610,83 = 139,17 euros...  el chocolate del loro. Y eso después de haber palmado 60.000 euros de golpe en la compra, no lo olvidemos.

Y mejor que no haya derramas o imprevistos.. todo esto es suponiendo que compramos por supuesto un piso impecable que nos venden por la módica cantidad de 200.000 euros y en el cual no hay que cambiar ni un solo azulejo de la cocina.

Además queda algo más... nos "sobran" 140.000 euros en liquidez que todavía tenemos que invertir, con lo cual estamos igual que al principio.

Seguimos teniendo un dinero que colocar en algún sitio. Elegimos bolsa, aceptamos pulpo como animal de compañía. Y estamos siempre invertidos, que es la nueva moda, o lo que quieren vendernos.

Más nos vale rezar para que no pase nada jejeje

Pero lo mejor llega ahora, porque para decidir de forma "matemática" si es mejor comprar o alquilar, o si es mejor la bolsa, o un piso, o cualquier otra inversión, no sólo hay que hacer las cuentas que hemos mostrado ya, sino que hay que estimar el valor futuro del piso donde hemos puesto el dinero, y de la bolsa donde quedará invertido el remanente, y otorgar probabilidades al valor futuro que estimemos.

Evidentemente podemos usar varios escenarios para hacer más realista la simulación, pero la cuestión sigue siendo la misma: que todo depende de lo bien que sepamos otorgar un cálculo de probabilidad a lo que podría suceder, y en particular al escenario que consideremos más probable.

Por esa razón invertir es siempre una apuesta, porque los flujos de dinero y el dinero que está invertido pueden variar y la clave está en saber cuánto podrían variar y con qué probabilidad. 

Qué pasaría si el piso baja en 5 años un 40% y los alquileres bajan un 25%?

Qué pasaría si la bolsa sube un 15%, o baja  un 15%?

Ahí está el quid de la cuestión y por esas razones la gente tiene distintas opiniones sobre qué hacer con su dinero ;-)

No lo dudo, ni siquiera he pretendido decir lo contrario.
Igual que comentas, sucedió en el caso de Travis Kalanick  (Uber)

Que sean estafas, no quiere decir que sus fundadores sean bobos.
Su negocio es difícil de "digerir", y sin embargo, gente a la que presupone mucho más inteligente que nosotros, se zampa el artilugio, sin la mínima arcada. O bien, hay una red de intermediarios, que saben muy bien hacer su trabajo.
O que son especialistas en dar patadas al balón, hasta que reviente por las costuras, y mientras tanto, los gestores, van arañando, arañando.
La verdad es que no me queda claro.

El caso es que no deja de sorprenderme, lo sencillo que resulta camelarse al personal, con una simple puesta en escena.
(Bueno, y amigos de Papá ricos, que tampoco es tan fácil. Sin los fondos iniciales, no hay nada que hacer)

Pues es EXACTAMENTE LO MISMO. Con trabajos de 1000 euros y un 20% ahorrado de la vivienda te lo dan.

Que quieres el 100? No problema, te financiamos los que estamos construyendo nosotros

Yo tengo un amigo que invierte en startups en España, con un conocido "business angel" (creo que el más conocido de hecho) y una vez le pregunté si él veía viabilidad en esas empresas.

Me dijo tranquilamente que no, que ninguna viabilidad y de hecho que el 99% fracasarán pero que "está de moda" y poner pasta ahí es multiplicar el dinero. Siempre viene otro detrás al que le revenden la "creación" y que luego es el que palma la pasta.

Con números es mas facil.

1º:

Creo que estas equivocado; en la compra te quedas sin el 10% en impuestos de la transaccion, lo otro es amortización.

2º 

¿Me estas diciendo que dejes TU DINERO en el banco sin que te den nada y lo mismo te cobren tasas o comisiones para que ese banco te preste TU DINERO y te cobre 1,2% de interes? ¿Me lo estas diciendo en serio? (que a 30 años en principio es un 2%, a 15 años lo puedes sacar a un 1,5%, esto por la web sin ir a apretar) 

3º

Suponiendo que si no puedes pagar 610€ de hipoteca y gastos porque la cosa va mal y pierdes la casa (cosa dificil porque tienes en el banco dinero para amortizar el inmueble anticipadamente al momento, pero aceptemos barco como animal acuático), podrás pagar mucho mejor un alquiler de 750€, es muy coherente, y sobretodo renovarlo cuando se cumpla y no verte en la calle o pidiendo a alguien que se ponga en el contrato de alquiler para subir los ingresos netos...

4º

Si, depende de la comunidad, pueden ser desde 30€ y también pueden ser 100€

5º

No, no, estas como al principio con tus ideas, si tu compras el piso al contado te acabas ahorrando 29.500€ de intereses en esos 30 años ( dividido entre los 30 años 1000€ al año de ahorro) y esos 200k ya no se los come la inflación.

No es ni medio comparable.

No sé cuantas operaciones presenciaste entre 1998 y 2006.
Pero comparar esa etapa con la actual, es comparar la Segunda Guerra Mundial, con la escaramuza de la isla del Perejil.

Tengo alguna tasación guardada para el recuerdo,  inflada x 3 el precio del mercado.
Iban a la carta, cómo las "Triple A"
El que pagaba decidía como las quería.

Hoy día, ni siquiera es imaginable ver una tasación x 2, ni siquiera a valor y medio del valor real de mercado.
Sólo tienes que ver la cantidad de preguntas que hay en diferentes hilos de Rankia, acerca de como pueden conseguir una tasación a precio de mercado, cuando en los años 2000, esa pregunta provocaría la sonora carcajada del Director de la sucursal.
(Si, ahora cómo siempre, la mayoría de Directores lo niegan, o que esas prácticas las hacían otros. Vamos, aquello de si se hacía, pero era un amigo mío, no yo.... Cómo en la calle, que nadie voto a Sanchez, nadie voto a Zapatero, nadie voto a Aznar... pues eso...)

" ¿Me estas diciendo que dejes TU DINERO en el banco sin que te den nada y lo mismo te cobren tasas o comisiones para que ese banco te preste TU DINERO y te cobre 1,2% de interes? ¿Me lo estas diciendo en serio? (que a 30 años en principio es un 2%, a 15 años lo puedes sacar a un 1,5%, esto por la web sin ir a apretar) "

Te he puesto que el remanente se invierte todo en bolsa.

Si no para qué vas a comprar un piso a precio de burbuja si encima no aprovechas las ventajas de la financiación???

1 - Si tú tienes que comprar un coche y un piso y no tienes dinero para los dos cuál financias?:

Respuesta A - el coche
Respuesta B - el piso

2- Si tú quieres montar un negocio, algo sencillito.. una peluquería, y tienes el dinero ahorrado, y también necesitas comprarte una vivienda pero no te llega para todo. Qué financias?

Respuesta A - la peluquería (si te dejan jaja)
Respuesta B - el piso 

3 - Si tú quieres hacer una inversión en el extranjero (ya que estás obsesionado con los pisos... en un piso) y te quieres comprar otro en España, sin que el dinero al contado llegue para todo, cuál financias?

Respuesta A -  el piso en el extranjero
Respuesta B - el piso en España

EFECTIVAMENTE
Es que un inversor profesional en start ups, es lo más parecido a un inversor en "Chicharros"

Solo que en vez de con acciones, con empresas.
Pero ellos mismos saben, que parte del lanzamiento, precisa de poesía, y si es con una legión de fánaticos, fans, llamales x, mucho mejor, pues mayor será la duración del vuelo del cohete.

Cuando les dices la realidad, que el 97 % de las start ups fracasan, el publico en general, muy especialmente milenians, se te tiran a la yugular, porque eres viejo, y no lo entiendes... poco menos que mereces morir, por tal atrevimiento.

Eso lo he oído yo con unos 15 años que se lo dijo "el banquero" a un conocido que iba mirando por las cajas de ahorro porque la mayoria no le financiaban, logicamente las que si le financiaban y la que le financió fueron las que después tuvieron muchos problemas.

El chocolate del loro NO:

Los 610 € estás amortizando hipoteca. O sea, tienes un valor a salvo.
En el peor de los casos, y ante la peor crisis mundial cómo aquí se vaticina, sería un leasing.
Tendrías un valor residual. En el peor de los casos.
En situación normal, estarías haciendo Patrimonio.

Los 750 € los estás literalmente regalando.
Da igual crisis mundial, o bonanza interplanetaria Los has tirado.
Es un renting

No los tiras si estimas que el precio de la vivienda puede bajar. Es una apuesta a futuro como cualquier otra. De hecho hemos trabajado con un escenario en el que un piso costaría 200k y el alquiler 750 euros mes. Y si trabajamos con un escenario donde el piso cueste 600k y el alquiler 1.500 euros al mes?

Una corrección de un 20% sobre 600k son.......... 120.000 euros.

Tampoco los tiras si vives 2 años en un sitio, 3 en otro etc, que es de lo más normal hoy día. No vas a ir comprando pisos por cada ciudad por la que pases!

Además estábamos trabajando con un escenario de tener 200k al contado, con lo cual se puede vivir de alquiler e invertir ese dinero obteniendo un rendimiento.

Qué patrimonio hizo el que se compró en plena burbuja un ático por 390.000 euros en la provincia de Almería?

Esa vivienda llegó a valer la mitad, y ahora no sé cómo estará de precio, pero estoy seguro al 100% que no vale ni de lejos 390.000 euros.

Más le valdría haber alquilado! :-)

Un Vivienda habitual, a largo plazo, siempre se recuperá

Si te mueves continuamente geográficamente, es un problema del cual se quejaba mucha gente en los 80-90, y con razón. Porque tenían dos problemas:

Aún con todo y con eso, yo tengo familiares que estuvierón en esa situación.
Comprarón en las ciudades que se iban a vivir, y vendían de donde salían.
Y a pesar de por la circunstancia dada, poder medir muy mal los tiempos, en la mayoría de operaciones, salierón con plusvalías.