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Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Hoy me han pasado una revista de Tecnocasa de enero del 2007. Es un documento valiosisimo, pues ese fue el último año de subida del precio de la vivienda. Es cuando se alcanzó el tope máximo de precios, que creo que fue en el verano de ese año. A partir de ese verano, el precio de la vivienda empezó el descenso hasta el 2013 o 2014. También tengo dos revistas tecnocasas de 1997, justo en el momento en el que empezó a subir mucho el precio de la vivienda. Los del 97 ya los postee aquí. Están en páginas anteriores. Este tenía pensado subirlo también, pero por desgracia he comprobado que solo hace referencia a viviendas de la provincia de Sevilla, Cadiz y Huelva, con lo que no será muy útil para el resto de usuarios del foro.
Pues bien, a lo que iba. Mirando precios del 2007 comparado con los de ahora, descubro varias cosas de las que ya sospechaba.
Durante la crisis (2008-2014), el precio se hundió mas en las zonas de clase media-baja y baja, que en las de clase alta. Por ej. un piso standard de zona de clase media alta que valía 230.000 euros en el 2007, ahora se vende por 180.000 euros. Ha perdido un 25% de su valor. Un piso de un barrio de clase media-baja ha pasado de 140.000 a 70.000 euros, es decir, vale ahora la mitad que en lo alto de la burbuja inmobiliaria.
Eso provoca que hoy en día los pisos en barrios mediobajos cuesten de media la mitad que uno similar de barrio de clase medio-alta. Durante la burbuja eso no era así. Los pisos de barrios bajos solo eran un 30% mas baratos que uno similar de barrio de clase alta. Fue un fenómeno curioso que se vio durante la burbuja, que la diferencia de precio de barrios ricos y pobres se acortaron. Lo mismo se puede decir si extrapolamos la direrencia no a clase social, sino a distancia. Pisos situados en una ciudad o en el extraradio de esa ciudad. Durante el boom se llegó a ver esto tan raro, que salia casi el mismo precio comprar en la ciudad que en el extraradio. Las diferencias de precio, logicas por la distancia a una ciudad, se acortaron, reduciendose a solo un 20 o 30% la diferencia de precio entre un piso en una ciudad y otro situado en una ciudad dormitorio cercana a esa ciudad. Luego con la crisis, se volvio a la diferencia normal (uno vale ya el doble que el otro).
Por tanto, podríamos decir que se detecta una burbuja inmobiliaria cuando las diferencias de precio entre unas zonas buenas y otras malas se acortan excesivo, y solo hay un 20-30% de diferencia de precio.
Otro elemento también que siempre se ve, es que el primer síntoma del fin de una crisis inmobiliaria se ve cuando empieza a subir de precio las zonas premium. Es decir, donde quiere vivir todo el mundo: centro de las grandes ciudades, barrios de clase alta. Cuando empieza a subir tímidamente ahí los precios, podemos decir que se ha dado por terminado una burbuja inmobiliaria. Los barrios de clase mediabaja tardan mucho mas en ir recuperando precios. De hecho, pueden pasar años en los que suben los precios las zonas premium, pero los barrios pobres siguen estancando años y años.
Cuando vean que empiece a subir con mucha fuerza el precio en barrios donde nadie quiere vivir, o en extraradios donde cristo perdió los clavos, entonces puede ser eso un síntoma de que se ha entrado en una nueva burbuja inmobiliaria.
Pues bien, a lo que iba. Mirando precios del 2007 comparado con los de ahora, descubro varias cosas de las que ya sospechaba.
Durante la crisis (2008-2014), el precio se hundió mas en las zonas de clase media-baja y baja, que en las de clase alta. Por ej. un piso standard de zona de clase media alta que valía 230.000 euros en el 2007, ahora se vende por 180.000 euros. Ha perdido un 25% de su valor. Un piso de un barrio de clase media-baja ha pasado de 140.000 a 70.000 euros, es decir, vale ahora la mitad que en lo alto de la burbuja inmobiliaria.
Eso provoca que hoy en día los pisos en barrios mediobajos cuesten de media la mitad que uno similar de barrio de clase medio-alta. Durante la burbuja eso no era así. Los pisos de barrios bajos solo eran un 30% mas baratos que uno similar de barrio de clase alta. Fue un fenómeno curioso que se vio durante la burbuja, que la diferencia de precio de barrios ricos y pobres se acortaron. Lo mismo se puede decir si extrapolamos la direrencia no a clase social, sino a distancia. Pisos situados en una ciudad o en el extraradio de esa ciudad. Durante el boom se llegó a ver esto tan raro, que salia casi el mismo precio comprar en la ciudad que en el extraradio. Las diferencias de precio, logicas por la distancia a una ciudad, se acortaron, reduciendose a solo un 20 o 30% la diferencia de precio entre un piso en una ciudad y otro situado en una ciudad dormitorio cercana a esa ciudad. Luego con la crisis, se volvio a la diferencia normal (uno vale ya el doble que el otro).
Por tanto, podríamos decir que se detecta una burbuja inmobiliaria cuando las diferencias de precio entre unas zonas buenas y otras malas se acortan excesivo, y solo hay un 20-30% de diferencia de precio.
Otro elemento también que siempre se ve, es que el primer síntoma del fin de una crisis inmobiliaria se ve cuando empieza a subir de precio las zonas premium. Es decir, donde quiere vivir todo el mundo: centro de las grandes ciudades, barrios de clase alta. Cuando empieza a subir tímidamente ahí los precios, podemos decir que se ha dado por terminado una burbuja inmobiliaria. Los barrios de clase mediabaja tardan mucho mas en ir recuperando precios. De hecho, pueden pasar años en los que suben los precios las zonas premium, pero los barrios pobres siguen estancando años y años.
Cuando vean que empiece a subir con mucha fuerza el precio en barrios donde nadie quiere vivir, o en extraradios donde cristo perdió los clavos, entonces puede ser eso un síntoma de que se ha entrado en una nueva burbuja inmobiliaria.
