Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Hay un hilo, se llama libertad inmobiliaria. 

Básicamente habla de apalancarte al máximo para comprar y comprar. Dejando a un lado que es muy complicado, como se puede ver en el Foro, conseguir esa financiación (ciencia ficción diría yo) lo que haces es cargarte de deudas que supuestamente pagas con el alquiler de los pisos. Si te juntas con uno o dos inquilinos que no te pagan la has fastidiado pero bien. 

Si tienes dinero y compras una vivienda pues una inversión  como otra cualquiera, te puede salir mejor o peor, claro, pero como todo, en Bolsa, en oro físico o fondos de inversión también puedes perder. Pero si te endeudas mucho  para comprar asumes un riesgo muy alto, igual que el que se apalanca para comprar acciones o futuros. 

Saludos 

Puedes reducir ese riesgo de muchas maneras, alquilas el piso por habitaciones (3 por ejemplo) y ya te tienen que fallar los 3 para que te vaya mal. Si tienes dos pisos así, ya son 6 fuentes diferentes de ingresos, en lugar de 2 familias por ejemplo

Si alquilas el piso por habitaciones pierdes deducciones fiscales que si tienes si lo alquilas a familias. Los pisos de tres habitaciones comparativamente dan menos rentabilidad que los de una, aun alquilandolos por habitaciones. Y los problemas que puedes tener con 6 inquilinos y el tiempo que tienes que dedicarle multiplicado por 6. Pero oye, cada uno... 

Lo sé, no se puede tener todo. La opción rentable y sin riesgo cual es? 

Rentable y sin riesgo no hay nada. De hecho yo cuando oigo rentable y sin riesgo corro en dirección contraria a toda velocidad. 

La forma de reducir el riesgo es lo primero no endeudandote. Si solo puedes perder el dinero que tienes es difícil que te metas en problemas. Esa es la regla número uno. Luego, si quieres más rentabilidad tienes que arriesgar más. No hay otra. Comprar un piso y alquilarlo a largo plazo te puede salir muy bien. Comprar un piso y alquilarlo por habitaciones también. Invertir en fondos de inversión también. En Bolsa también. Y poco más. Diversificar, poner stop-loss, contratar seguros de impago, hacer un buen estudio de los inquilinos... Todo eso reduce los riesgos. Pero sobre todo cumplir la regla número uno. Cosa que si sigues la estrategia de Carlos Galán no haces. 

Saludos 

La deuda forma parte del juego. La utiliza todo el mundo para crecer, desde personas que invierten en bolsa hasta países. Por supuesto que hay riesgo y quien no esté cómodo con la deuda no podrá invertir en inmobiliario. 

Analizando el crédito hipotecario es de las mejores deudas que puedes tener y de hecho algunos bancos no lo consideran deudas.Primero por el tipo de interés bajo. Los bancos saben que un producto muy seguro y la prueba es que bajo ciertas condiciones se pueden conseguir crédito. Probad a pedir dinero al banco para comprar acciones de bolsa a ver qué os dice.

Ningún producto está carente de riesgos ni tiene una seguridad del 100% , coincido contigo. Todos los que estamos aquí lo sabemos y es una advertencia que siempre se debe hacer.

Conseguir crédito no es fácil  e incluso para los que no deseen entrar por este motivo hay otras formulas muy de moda últimamente como el subarrendamiento o el flipping sin entrar en detalles.

Sobre Carlos Galán solo puedo decir que su metodología funciona. No ha inventado la rueda pero sí ha facilitado enormemente su uso. Debes poder dormir por las noches con la deuda eso sí.

No quiero repetir lo que ya está dicho en el post de libertad inmobiliaria, donde se ha discutido la estrategia de Carlos Galán hasta la saciedad. Tu dices que la estrategia funciona y que te va bien. Me alegro profundamente, de verdad. 

Carlos dice que se puede comprar un piso pidiendo financiación, pagar esa hipoteca con el alquiler que se saca, pedir otros hipoteca sobre ese piso que ya se tiene y con ese dinero comprar otro, que también se alquila y sobre el que se pide una hipoteca para comprar un tercero... Además propone poner el mínimo imprescindible para la hipoteca, pidiendo financiaciones del 100-80% del valor del piso. Con ese planteamiento como te falle un alquiler más de un par de meses te encuentras pagando esa hipoteca con tu sueldo. Multiplicado por cinco o seis (lo que propone el) , en una situación de falta de empleo, aumento de paro, falta de consumo, autónomos cerrando negocios, y precios de la vivienda bajando, yo no lo veo muy bien, pero oye, cada uno... 

Pero vamos, que yo feliz con que a la gente le vaya bien en sus inversiones, no me malinterpretes. Eso si, el riesgo que asumes en ese tipo de operaciones a mi no me compensaría para la posible ganancia. A mi, en mis circunstancias y mi situación personal. Y veo una importante diferencia entre tener un dinero, comprar un piso con ese dinero o incluso pidiendo algo prestado y alquilarlo. Muy distinto. 

Saludos 

En EEUU un particular solvente puede obtener sin grandes problemas 10 hipotecas. Ésa es la diferencia crucial con el mercado europeo, y con España. Además hay prestamistas privados y un mercado de crédito y préstamos inmobiliarios para inversores muy potente.

También hay estrategias de inversión pasiva donde participas sólo con capital de las ganancias de otros.

Todo esto ha llevado el mercado inmobiliario americano a máximos históricos, con el precio medio de las casas que prácticamente se ha duplicado en 7 años en todo el país (esto es una media donde entran propiedades muy caras y zonas devastadas donde vale una casa 5.000 dólares).  Hay zonas donde hay una burbuja enorme, como San Francisco y alrededores.

Debido al COVID, los inversores que se han apalancado en exceso o han crecido muy rápido y tienen muchos pisos para alquilar ahora las están pasando canutas. Pocos lo dicen abiertamente, pero algunos están teniendo que vender a pérdida (porque han comprado caro en un mercado alcista) sus viviendas. Otros están sufriendo impagos de alquileres y han tenido que iniciar procedimientos de desahucio contra sus inquilinos. Y esto es sólo el principio, porque en EEUU hay ahora más de 40 millones de personas apuntadas al desempleo. En fin.. que todo tiene sus riesgos.

Saludos

Tienes que vivir en la cuerda floja durante 20/30 años porque pides la financiación completa del piso y yo me pregunto para qué exactamente. Porque si yo entiendo el plan es comprar esos pisos sin poner un duro y que la hipoteca se vaya pagando con el alquiler. Entonces mi pregunta es ¿Dónde está exactamente la libertad financiera? Porque si el dinero que recibo es para pagar las hipotecas, yo tendré que seguir trabajando para poder pagar mi vida. Por lo tanto, me tiro hasta la jubilación esquivando crisis para luego mis hijos hereden pisos. Porque con 60/70 años el cuerpo ya no esta para gastar. Y mientras tanto poniendo en riesgo la economía familiar con cualquier estornudo.

Uno cercano a mí, con sueldo de pez gordo, se la pegó hace 12 años haciendo esto. A mi, con sueldo de clase media, que no me esperen.

Se trata de conseguir inmuebles que te generen suficiente cashflow para pagar la hipoteca. Si la hipoteca te cuesta 1k y lo alquilas por 1200 no es buen negocio ya te lo digo. Otro ejemplo más realista sería una hipoteca de 250 y un alquiler de 600. Esto es algo que me apasiona y me encanta discutirlo pero al final este tipo de inversión desvirtúa el hilo y no es para todo el mundo pues el miedo a apalancarme está ahí.

Respecto al impago es un riesgo. Se debe hacer seguro de impago sin duda. Son momentos malos y tener el colchón económico de 6 meses nos ayuda a todos. Afortunadamente se han puesto medidas de ayudas al alquiler, ertes, moratorias de pago de hipoteca... Etc para que esto dure lo menos posible. Esperemos...

Ojo, que yo no niego que sea posible vivir de esto. Y tampoco discuto que aunque no puedas vivir pero tiene final feliz, se te queda un retiro dorado. Pero sinceramente, el porcentaje de gente que salga bien parada de esto debe ser mínimo y con una ciencia detrás para el que no todo el mundo está preparado. Yo que soy totalmente contrario a montarme mi propio negocio, lo prefiero a la idea de hipotecarme hasta el infinito.

Otra cosa es estar forrado y querer vivir de las rentas a base de hacerte una cartera inmobiliaria. Hay gente que renegará de ésta opción, pero nada que ver con la primera opción.

La compraventa de vivienda en abril sufre una caída histórica del 38% por el coronavirus

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2020/06/03/economia/1591169751_409803.html

Clickbait. Me parece de los más normal, en Estado de Alarma igual que yo, muchos no han ido a ver ningún piso de ningún anuncio. 

¿Cuánto cayó el de automóviles un 80/90%?

Y no cae demasiado pq se firmaron hipotecas de meses pasados. Las firmas en mayo se reducirán bastante más. Hay que tener en cuenta que desde que se ve el piso y haces las arras, hasta que se compra pueden ser unos dos meses (pidiendo hipoteca).

Yo firmo una este mes por cierto .... A ver si ayudo a subir las estadísticas.

 

 https://www.europapress.es/economia/construccion-y-vivienda-00342/noticia-precio-vivienda-sube-36-interanual-mayo-mantiene-estable-respecto-abril-tinsa-20200603094637.html