Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Los precios de los portales inmobiliarios están inflados, y normalmente los pisos que todo el mundo puede ver en un portal de internet son los que no se venden.

Ahora con la situación generada por el COVID los bancos van a ser más reticentes a dar hipotecas. En esta misma sección de "hipotecas y vivienda" hay mucha gente preguntando si le darán la hipoteca, teniendo situaciones laborales inestables e ingresos bajos. Yo creo que los bancos no van a estar por la labor de arriesgarse a que aumenten más sus tasas de morosidad.

Sí, creo que tienes razón. Las condiciones de financiación serán muy buenas, para el que las consiga. Por otro lado, está el asunto de la tasación. Con la recomendación del Banco de España de no usar el método de comparación (creo que usan uno de rentabilidad por alquiler, seguro que tú sabes más), las tasaciones están saliendo más bajas (probablemente más realistas)... si las tasaciones son más bajas el banco va a financiar una cuantía menor. 

No se cómo evolucionará, pero podría retroalimentarse... menor tasación -> menor financiación -> venta a precios más bajos -> menor tasación... evidentemente no hasta el infinito, jeje... pero si generar un efecto que empuje a la baja los precios.

¿Cómo crees que evolucionarán las tasaciones?

Las tasaciones en teoría deberían situarse a la baja respecto a los precios de compraventa. Los precios que se anuncian vienen inflados por el intento de las inmobiliarias de captar producto en exclusiva. Para ello le hacen creer a los propietarios que sus pisos valen más de lo que el mercado está dispuesto a pagar por ellos. Los anuncios de venta particulares son aún peores ya que piden "más caro que el vecino", están normalmente fuera de mercado.

Es en la fase de negociación cuando los propietarios son conscientes (tarde) de que nadie les va a dar el dinero que piden y deben ajustar precios. Luego llega el tasador y vuelve a ajustar.. con lo cual desde que se anuncia un piso hasta que se llega a un precio de tasación puede haber varias rebajas sucesivas de precio por medio.

Para un banco entiendo que ahora es más interesante financiar más caro a una empresa que dar una hipoteca. Además de cara a la galería, como forma de publicitarse, en estos momentos es mucho mejor financiar a empresas que atraviesan momentos complicados por el COVID y el parón económico, de producción y consumo.

El paro tampoco puede hacer que bajen los precios de los pisos. En media se está estimando alrededor de un 20% de paro para finales de año, es la estimación neutral que se maneja. Unos dicen un poco menos, un 18%, otros dicen un 25%.. en torno al 20% de paro, de aquí a 6 meses.

Buena reflexión lo de si la vivienda puede bajar por efecto del paro. Los precios pueden fluctuar, pero claro, habrá un suelo digo yo. 
Es verdad que hubo viviendas en la pasada crisis que se vendían por debajo de lo que costaron, pero ¿es igual? 
¿Es lo mismo una vivienda sobre valorada, que algunos hemos tenido la mala suerte de comprar, que una vivienda en su justo precio pero que la gente no compra porque hay paro?
Imagino que lo del justo precio también es relativo.... Al final lo que manda es la tasación. 
El piso que va a comprar mi hijo está tasado la semana pasada al mismo precio de la venta en 2019, pero claro, al ser de protección imagino que la tasación la hacen coincidir con el precio del módulo. 

Creo que no tiene porqué ya que el módulo marca un máximo.¿Con quien ha tasado?

Por cierto, ¿alguien sabe de qué va un tal CARLOS GALÁN? Su teoría es invertir para alquilar en pisos baratos, de barrios corrientes sin ascensor. 
Para mí lo difícil es calcular cuánto se puede pedir de alquiler, que no sea abusivo, pero que compense. Evidentemente a un piso antiguo sin ascensor no le puedes aplicar el mismo alquiler que a uno semi nuevo o nuevo con ascensor y piscina (misma zona)
Probablemente la proporción entre el precio del piso y el precio del alquiler sea más ventajosa a favor del piso viejo, no lo tengo claro. 
La teoría de que con lo que recibes de alquiler pagas la hipoteca y el inmueble "se paga solo", tampoco la veo clara. Al final el piso lo pagas con tu dinero, sea por el alquiler o por un ahorro que tuvieras. 
Además hay que contar el coste de los intereses, que suponiendo que pudieras pagar el piso en mano, no los tendrías. 
¿Creéis que es más recomendable la opción de Galán o sería mejor pagar el piso en mano? De esta forma, a largo plazo, unos posibles 25.000 € o más, de intereses, estarían en tu poder.
Supongamos que tenemos 100.000 euros, y que puedes darlo para un piso o para dos, dando 50.000 para cada uno. Se supone que si tienes dos pisos tienes más patrimonio, pero es real? Al final de una u otra forma tienes que pagar los dos pisos. 
La verdad que no sé qué compensa más si es que hay algo que sea demostrable que es mejor.

Ha tasado el banco Santander para la hipoteca.

Conozco gente que tiene mucha pasta y en la pasada crisis, cuando más bajos estuvieron los precios, sabían que la vivienda estaba bien de precio, y les llegaban a ellos ofertas para que compraran, no tenían ni que ir a preguntar. Y no compraban. Esperaron a ver algún indicio de cambio en la situación de crisis, en la tendencia de bajada de precios para comprar.

Hay otras razones para no comprar, por ejemplo, la incertidumbre sobre quién va a pagar el "café para todos" de esta crisis, la renta mínima, las ayudas a empresas, los préstamos del ICO, los ERTEs etc etc Está claro que va a haber subidas de impuestos, pero no sabemos qué subidas concretas se van a aprobar.

Los ricos cuando hay incertidumbre y se exponen al riesgo de comprar algo ilíquido (un inmueble) no se mueven hasta que todo se aclara. Ahora todo el mundo sabe que los precios van a bajar, con lo cual la gente esperará tranquilamente.

Además, la gente no se va a mover hasta que conozca cuál es la postura de este gobierno sobre la fiscalidad inmobiliaria, segundas residencias, IBI, renta imputable, etc etc, y qué programa fiscal quieren aplicar, en términos generales (IVA, IRPF, impuestos a SOCIMIs, sociedades etc). Igual mañana llega el coletas y dice "recargo de IBI para todas las segundas viviendas" o se inventa cualquier locura para aumentar los impuestos al sector inmobiliario.

Ese tipo está copiando una estrategia más vieja que la tana, que viene de EEUU y lleva el acrónimo BRRRR. En EEUU funciona porque vas a Zillow.com y miras propiedades en un barrio, y ves que todas valen 400k y hay una que vale 150k, la compras, la reformas, la alquilas, la refinancias y tiene cash-flow positivo.

Encima quiere vender cursos contando ese rollo, cuando hay mil libros gratis en Internet que hablan de ese tema.

En España esto es ciencia-ficción.

¿pero sabes que compañía?yo estoy pendiente de tasar con Openbank.

EUROVALORACIONES S. A. Homologada por el Banco de España y la CNMV

He estado buscando libros sobre temas inmobiliarios pero no encuentro ninguno. Me podrías recomendar alguno plis? si es posible en castellano.

Yo suelo leer en inglés; no he leído libros sobre inmobiliario en español. 

Depende de qué te interese específicamente, pero hay un montón de libros. Basta con buscar en Google "real estate" o "real estate finance", "real estate rehab", "mortgage valuation", "foreclosure" etc

Pues trabaja con ella Openbank.
Gracias.

El problema de los libros estadounidenses es que reflejan una realidad muy distinta a la europea. Es decir que los pisos son hechos realmente mal, madera en lugar de cemento. Ellos no tienen nuestra cultura de vivir en la misma ciudad, no tienen raices como nosotros.
A lo mejor el padre vive en Miami la madre en Seattle, se habán cridado en Chicago y por motivos laborales viven en Houston. No es ciencia ficción si no algo muy usual para ellos.

Dicho esto, los conceptos son buenos también para nosotros, sobre todo el manejar racionalmente el tema, con estrategias que adaptadas a nuestro mercado son muy viables.