Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Los tipos bajos van para años, al menos 2021, y esto favorecerá la inversión inmobiliaria. Nadie sabe si habrá corrección, en qué medida y menos cuando. Sin embargo la tendencia con tipos bajos y una demanda muy superior a la oferta es al alza en grandes capitales como Madrid. Si hay una ralentización de las operaciones es por tres motivos esencialmente, los bajos salarios, el escaso ahorro y la situación de la banca (especialmente por regulación) que endurece la concesión de financiación.

Si si esta todo calculado, lo único que 700 es un piso “de verdad” 90m2 3 hab... y los 800 eran para un piso que para no tener no tenia ni persianas jaja Ya no hablamos de AC o calefacción... ya hablamos del factor comodidad y que para tener un piso en alquiler de las mismas condiciones que el de compra serian más de 1000€ al mes... A larga si los precios de alquiler no bajan no nos rentaba.

Sólo el tiempo dirá si has acertado o no. Pero para acertar hay que tener en cuenta muchos más factores que pago mensual de hipoteca vs alquiler incluso si el piso es más grande. Tienes que calcular cuánto le vas a devolver al banco cuando termines de pagar la hipoteca (si sumas las cuotas, vinculaciones etc verás la cantidad total, que es muy superior al precio de compra del piso). Ése es el coste de comprar un piso financiándolo.

Luego existen un montón de variables que ninguno podemos controlar: cómo va a evolucionar la inflación durante la vida del préstamo, los salarios van a ganar poder adquisitivo o se van a devaluar, vamos a tener un euro fuerte, el mercado inmobiliario seguirá al alza o a la baja?

Puede ser que en 5 años tu piso valga el doble o la mitad. Si vale el doble habrás hecho un negocio redondo. Si por el contrario vale la mitad, ése alquiler que parecía tan caro era barato en realidad, ya que te hubiera permitido comprar el piso a mitad de precio en unos años.

La oferta está manipulada. Si varios fondos y un cártel de bancos controlan el 80% de la oferta en los sitios para los cuales hay demanda (ej Madrid), y no sacan los pisos al mercado, están manipulándolo.

Ya manipularon el LIBOR en el pasado, y era más difícil que simplemente ir dosificando las ventas de pisos.

Piensa que si en Madrid los fondos americanos compraron pisos a una media de 65.000 euros por unidad (Ana Botella se los regaló prácticamente), adquirirlos como comprador particular a 250.000 euros por vivienda es un poco caro, no crees?

Vete a Idealista, lo esencial de la oferta está ahí. Es fácil de apreciar la escasa oferta en Madrid. Lo demás son suposiciones, conjeturas.

El incentivo de un fondo de inversión al comprar un paquete de viviendas es sacarla al mercado, atesorar no tiene mucho sentido si tu negocio depende de las rentas que generan dichos alquileres . Además, la cantidad de pisos en Madrid en manos de fondos no llegan al 4% creo recordar.

jajajaja idealista??? Ahí sólo hay pisos con precios inflados! Si ésa es tu fuente de información estás apañado.

Para las SOCIMI tiene mucho sentido acaparar y alquilar, calentar el mercado y ir deshaciendo posiciones sin que se note, progresivamente, hasta que algún fondo se ponga nervioso y dé el pistoletazo de salida a las ventas masivas.

En esos fondos se aparcan miles de millones de liquidez, que rentan a través de ese vehículo de inversión un % superior a la renta fija, a través de los alquileres. Y luego esperar realizar un beneficio cuando salgan de España y se vayan a otro mercado.

Si una socimi pone en alquiler sus viviendas está contribuyendo a aumentar la oferta y por lo tanto a regular los precios a la baja, el problema es que la demanda aumenta más que la oferta lo que imposibilita la bajada (o la no subida) de los precios. Además, el hecho de que los inversores vengan a España y estén dispuestos a comprar vivienda para sacar a mercado no hace más que afirmar la tesis de que lo que hay es un problema de oferta que nuestros amados líderes no están dispuestos a resolver. Siempre es mas fácil echarle la culpa a otros

Si por supuesto, todo eso está en un exel donde hemos tenido en cuenta todo lo que a día de hoy sabemos (intereses, ibi, comunidad, imprevistos etc etc..) Por suerte no tenemos ninguna vinculación de seguros en la hipoteca y la cuota nos supone un 15% de los ingresos mensuales, tenemos mucha capacidad de ahorro y uno de nosotros es funcionario.

Dados todos estos factores la compra nos parece mejor opción y que puede bajar el precio? Sí, por supuesto pero es una decisión que tómanos en base los datos y la información que tenemos ahora sabiendo los riesgos y como esta el patio.

Las SOCIMI son sólo un vehículo financiero. Es una forma de colocar dinero en algún sitio durante un año, o cinco, pero no van a estar ahí para siempre. Surgieron por una modificación fiscal que hizo el PP en 2012 o 2013. La razón de su existencia es su propia estructura fiscal. A partir de ahí cambió el mercado, porque la oferta fue alterada y manipulada.

Si la oferta la acapara un fondo con una fiscalidad a la carta evidentemente el mercado está alterado, pero eso no va a durar para siempre, igual que los precios de la anterior burbuja de 2007, que son muy parecidos a los de 2019, tampoco duraron.

Las socimis canalizan ahorros al igual que los fondos de inversión, su existencia se debe a la simple existencia de beneficio en el sector. La oferta la acaparan principalmente particulares, repito, tan sólo el 3% del parque pertenecen a fondos, el problema viene de la oferta.

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2018/05/25/midinero/1527269975_249151.html

Tienen el 3% en España considerada en su totalidad. Evidentemente no van a ir a invertir a Cuenca o a Teruel. Las SOCIMI van a Madrid, Sevilla, San Sebastián. El porcentaje del mercado que controlan hay que determinarlo de manera local, qué porcentaje controlan en cada ciudad, en Madrid, en Barcelona, etc y ahí sí pueden controlar el mercado y alterar la oferta en determinadas zonas o barrios de las ciudades.

Esta noticia es de hoy, mira los planes que tienen, los fondos quieren controlar la oferta en las grandes ciudades:

Las promotoras venderán a fondos más de 3.000 viviendas para alquiler

https://www.expansion.com/empresas/inmobiliario/2019/07/03/5d1bcb98e5fdea217c8b4648.html

Y aquí puedes ver lo bien que las SOCIMI "canalizan ahorros". Canalizan el dinero de ese señor de la foto, Tomás Olivo, que gracias a la modificación del PP de la fiscalidad de las SOCIMI tiene un auténtico chollo fiscal, que ningún otro español que no sea multimillonario tiene:

Así engorda la socimi de uno de los ricos españoles de 'Forbes'

General de Galerías Comerciales prevé levantar 1.200 viviendas en Málaga, de las que parte irán al alquiler

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2019/07/02/companias/1562092369_228615.html

Es como decir que las SICAV son para pobres, cuando siempre han sido estructuras donde hay uno que es rico y lleva la voz cantante y el resto son " mariachis" que figuran en un papel.

Saludos

Eso de que en 2021-2022 estaremos en una fuerte recesión global me parece una afirmación muy atrevida... y desde luego, si fuera cierto sería mucho más aprovechable comprando puts de bolsa que esperando a comprar pisos más baratos pero con hipotecas más caras. Lo siento, pero no te compro ni uno solo de tus argumentos...

Aquí puedes ver más sobre las SOCIMI. Son chiringuitos familiares, de las familias más ricas del país, a las que el PP con total desvergüenza les dio un chollo fiscal:

Las Socimis acumulan 50.000 millones en inversiones y valen 22.300 millones en Bolsa

https://www.expansion.com/empresas/inmobiliario/2019/07/03/5d1c90d3468aeb13778b45b3.html

De hecho la ley de SOCIMIs ya existía pero sólo surgen masivamente cuando el PP modifica su fiscalidad y les da exenciones y privilegios fiscales.