Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Commercial property

Seguro que es porque Alemania tiene sobreoferta y han construido minolles y minolles de pisos los ultimos tres o cuatro años... 

Oh! wait... precios bajando sin sobreoferta, no es posible, que en rankia me han dicho que sin sobreoferta no bajan los pisos...


https://www.dw.com/en/german-housing-prices-drop-in-q4-2022-signaling-end-to-boom/a-65108677

Señor Ned Stark, eso es en serio?

Señor mío, es que no quepo en mi asombro. Ha observado la M3? Ha observado las restricciones de crédito que se deben únicamente a que la demanda cayó antes? Si la demanda sigue fuerte, no hace falta restringir la oferta. De dónde ha salido vd.?

Que casi todas las hipotecas están a fijo? Conoce vd. que el INE empezó a contabilizar hipotecas mixtas como fijas? Sabe vd. Que alrededor del 70-80% del saldo vivo hipotecario se encuentra a tipo variable? Le repito, vd. ha tenido contacto con la realidad últimamente?

Sí lo tengo.

Visto el interes se lo detallo:

Evolucion de las hipotecas a tipo fijo vs variable vs mixto:

 

Los saldos vivos pueden ser como dices, porque las hipotecas se conceden hasta a 30 años, pero, como dije, las recientes son en su gran mayoria tipo fijo y seguramente para el tipo de perfil mas vulnerable sea mayor que la grafica y que los de variable sean para perfiles que pueden aceptar mas riesgo, aún así hay muchas facilidades para subrogar a tipo fijo hasta hace poco se podia al 2,5% segun algun caso cercano.

El saldo vivo hipotecarío por tanto no es es las hipotecas nuevas solo sino que suma tambien las que no están totalmente amortizadas y que puede hacer 29 años que se hicieron pero segun pasan los años el capital pendiente a amortizar baja y por tanto el efecto de la subida de interes es mucho menor en esa etapa del prestamo que de haber sido al inicio.

Compare con esta gráfica de 2005  a  2020 y se dará cuenta facilmente que el efecto de la subida de tipos en 2008 con practicamente todas las hipotecas a tipo variable con un saldo vivo mas del doble que ahora.

 
Y eso es lo que quería transmitir, que la subida de tipos va a tener mucho menos efectos ya que las hipotecas recientes son en su mayoria a tipo fijo y si le sumas las mixtas hasta un 85% de las ultimas  y las variables que se firmaron sobretodo en años anteriores ya tienes capital amortizado y por lo tanto son menos sensibles al tipo de interés.

Lease y escribalo justo al reves y estaría de acuerdo con usted.

La restrinccion de oferta se hace para encarecer el coste y reducir con esto la demanda, no hay restrincion de credito si la demanda baja por si sola.

Si la demanda sigue fuerte para parar la inflación es necesario restringir la oferta...

Ademas de los tipos los bancos centrales tienen otras herramientas como los QE o QT. La M3 refleja estos hechos, en este caso sobretodo la reducción de la liquidez provocada por la QT de la FED es lo que ha provocado esa bajada.

El articulo te dice que Alemania lleva desde el 2010 subiendo,  y en el 2010 sólo retrocedió un -0,5%
Los 2 últimos años de Alemania han sido 2021 (+11,5%) y 2022 (+5,3%)
Si investigamos, vemos que Alemania lleva más de 20 años de subidas de precio, y España aún no ha recuperado precios máximos del 2008.  

Pondré una gráfica comparando España - Alemania

En serio? 2020?

Y en esta gráfica me falta información 

No se por que contesto, porque habia decidido pasar de "análisis sesudos", pero bueno, como dicen los ingleses ahí van mis 20 cents...

1. ¿En que quedamos? ¿En que los pisos nunca bajan o en que España no ha recuperado los valores de 2008, ergo han bajado un huevo?

2. ¿Donde esta la sobreoferta de Alemania?

3. El problema no es que esten subiendo, hayan subido, esten bajando o hayan bajado. El problema es si los precios estan burbujeados en relacion a lo que la peña puede pagar, aqui, en Alemania y en Tombuctú.

(Y por cierto, aqui llevan subiendo 10 años). Expliquenos cuantos años deben subir para que pueda considerarse una burbuja... ya se, ahor ame hablara de los digitos. Si no gano, empato, ¿no?

Es tan simple el pensar que solo existe una burbuja a "cuando hay sobreoferta" y nada más, como pensar que para que explote una burbuja tengan que haber subido los ultimos años de no se que manera (y por cierto, si en 2008 exploto la burbuja en un rango de precios y ahora estamos cerquita... en fin... dejo que llegue a la conclusion usted solo). Que no llegará... Pero bueno, de ustedes ya no me sorprende nada.

Completamente. 

No voy a bucear a buscar los posts, porque me lleva tiempo, pero es eso y mas cosas que no he puesto. Solo puse lo que recordaba cuando escribí el post, pero hay mas.

Claro... Pida usted por esa boquita... pero no pierda un minuto en mirar nada ni en poner datos, es mejor criticar lo que dicen los demás por qué no llegan a la misma conclusión que usted desea y si después lo argumentan decir que no estás del todo convencido...

Ya he explicado lo que quería decir, y creo que se entiende, con eso es suficiente si cree que no o tiene otro punto de vista busque datos argumentelos y estaremos encantados de leerle.

El experto dijo el 13-9-22:
 son 100 mas de gasolina, 100 mas de compra, y 200 mas de electricidad

Esto es lo que es cierto que dijo este señor.

Actualmente se paga menos de gasolina y mucho menos de electricidad.
Y así con todo lo que dice.
No hay ningún interés en buscar la verdad.