Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

En base a tu experiencia que perfil de pisos recomiendas?

Hasta hace poco yo pensaba que la opción a seguir era pisos muy baratos en zonas un poco chungas porque eran lo que más yield dan. Pero ahora pienso: pisos de 3/4 habitaciones, con ascensor, que sea un piso alto para que tenga más luminosidad que uno muy bajo, que haga esquina para que más habitaciones den al exterior, 2 baños, que se vea que los vecinos cuidan de la finca un poco, que esté bien ubicado pero sin ser zona premium. Vamos del perfil que comentaba el compañero ayer: pisos que alquilaría un funcionario, un residente y padre de familia con buen curro. Recomiendas algún aspecto que no haya contemplado? 

No tengo ninguna prisa en comprar. Puedo esperar mucho hasta que se presente una buena oportunidad.

Yo creo que depende mucho de hasta donde se tengan que subir los tipos para parar la inflación y cuanto tiempo tengan que estar altos.

Con los tipos altos el típico inversor en renta fija tuvo que pivotar a la inversión en inmobiliaria para alquiler. Poco a poco la inversión para alquiler va siendo menos atractiva. Saldrá capital.

Luego tipos altos > hipotecas más caras > desincentiva la compra de vivienda y alguno hipotecado se podrá pillar los dedos.

Pero al final en zonas de alta demanda: Madrid, Barcelona... No van a bajar prácticamente nada. Pero en otras zonas donde haya una demanda más elástica es probable que baje mucho.

Te estas pasando al lado oscuro.
Si los pisos son caros el alquiler no puede ser barato.
Si alquilas por agencia tienes peores inquilinos, yo funcionario porque voy a pagar agencia si lo puedo hacer gratis.
Yo solo busco el mejor inquilino, la agencia solo busca cobrar su comisión. Resultado peor inquilino el de la agencia.
Si la rentabilidad es poca como pretendes pagar agencia y gestión del piso.
La inversión inmobiliaria es para diversificar no es sustitutiva de la inversión en valores y fondos.

Que en Madrid no baja? Quizás pisos en el centro donde la demanda de vivienda usada sigue igual, pero pUnifamiliar en extraradio o incluso vivienda nueva? Fíjate en varias de las Fases 2s de promociones en Madrid ,y aquí ya no importa tanto si es o no Unifamiliar o si es o no extrarradio, se están reservando viviendas y firmando contratos muchísimo más lento que hace un año con el euribor a 0. 

 La inversión inmobiliaria con prestamos esta claro que baja cuando los tipos suben.
Pero la que se hace al contado no se ve afectada por los tipos de interés.
El que quiere ganar dinero no invierte en pisos, lo hace en fondos y acciones. 
Para alquiler mejor un piso pequeño, 3/4 habitaciones no tiene sentido.
Los pisos grandes tienen otra salida y es el alquiler por habitaciones.
Vamos a ver, si tengo 500K y estoy en paro, compro un piso de 4 dormitorios y lo alquilo por habitaciones y fácilmente le saco 2000 netos al mes si lo atiendo yo.
Si trabajo y no puedo atenderlo mejor dos piso de 250K que les saco 1400 netos.
Si quiero sacar mas 2 pisos de 250 en alquiler turístico y yo entrego llaves y las recojo, lo limpio, lavo sabanas, etc.
Hay muchas opciones y cada uno tiene que ver lo que le cuadra.

Pensaba que los pisos de 3 habitaciones eran los que mejor relación "precio alquiler" / "precio compra" tenían. Además de ser los de más demanda. Pero tu comentario me da a entender que es justo lo contrario. Como si fueran los pequeños los que mejor rentabilidad tienen. 

Alquiler turístico lo descarto. Mucho trabajo.

Pero esos precios de 500K por 4 dormitorios y 250k por otros más pequeños son precios Madrid/Barcelona. En capital de provincia seguramente se quede en el 35% de esos precios.

Normalmente no me había interesado por la inversión inmobiliaria pero he terminado acumulando 200k, y pensaba que podría tener sentido invertirlo en algo que justamente requiera un capital grande de golpe. Para meterlo en un fondo o acciones, o entramos en una corrección profunda, puedo entrar muy abajo y me sale perfecto. Pero meter ahora esa cantidad en renta variable no le veo sentido. De hecho mi error fue acumular tal cantidad de efectivo y no haberlo ido invirtiendo según entraba. Tengo gran capacidad de ahorro. En un futuro no muy lejano podría llegar a tener efectivo para entrar en dos pisos de 125k en alguna capital de provincia, y quitarme la espinita de la inversión inmobiliaria y además diversificaría a lo que tengo en renta variable.

La verdad que me abruma esto de la inversión inmobiliaria. Aparte de no tener ni idea de inversión inmobiliaria, en fondos y acciones aunque tienen más volatilidad al estar mucho más diversificado y poder entrar periodicamente con cantidades más pequeñas me da menos vertigo. Pero creo que debería utilizar ese dinero para un piso. Es ahora o nunca.

Por si te sirve.
Compre el primer piso cuando tenia 22 años, muy apalancado porque no tenía dinero y para piso de soltero, piso pequeño y antiguo. Nunca lo viví y siempre lo alquilé.
Compre el segundo con 28 para casarme y con hipoteca. Piso nuevo y viví en el, 76 m2
Compre el tercero y cuarto porque se presentó una muy buena oportunidad. Pisos pequeños y baratos muy bien situados. No busque la compra, me los ofrecieron y eran una oportunidad.
Compre el quinto para mejorar cuando tenia 50 años y al contado. La casa donde vivo.
Y he comprado otro para mis hijos 15 años después.
Lo único que he hecho es que no he vendido ninguno. Pero tampoco ha sido la inversión el motivo para comprar.

Hola.
Conozco personas que se dedican al alquiler de pisos y lo hacen atraves de inmobiliarias, alegan que en caso de impago o tener problemas con el inquilino se desentienden y es la inmobiliaria la que se encarga de todo con sus abogados, porque para eso cobran. Es cierto?

En la forma de compra de pisos/apartamentos, es lo mismo que hicieron mis padres. Incluso, en la forma de gestionar el alquiler que en otro post explicaste, es exactamente la misma que hace mi madre (de la que aún sigo aprendiendo).

Ahora estamos  a la espera de firma de  contrato de arras de otro piso, el precio es bueno (no es ganga tampoco),  pero lo compramos por la zona y porque en ese edificio ( ya tenemos otro comprado hace casi 2 años), queremos 2  por si en futuro  nos mudásemos para vivir todos juntos ahí.

Si, con dinero todo es posible.
Pero el problema es otro:
Tengo 4 pisos y si les saco el seguro de impago me cobran, mas o menos medio mes al año.
Cada año pagaría el alquiler de 2 meses de los pisos y cuando han pasado 5 años he pagado 10 meses, es decir que sin ocupa he tenido un ocupa.
Ademas hay franquicias y mas coberturas no cubiertas.
Por otra parte yo selecciono el inquilino mejor que ellos.

Es como cualquier seguro y a mi no me compensa.

" Pero la realidad actual de políticas sociales ha aumentado el riesgo x5. Hasta hace poco un inquilino que no pagaba no era un gran problema"

Esto es no decir la verdad y poner de cosecha propia lo que uno quiere.
¿De donde sale el X5?
¿Que pasaba hasta hace poco?

No es el primero que empluman (de eso hubo hasta un articulo por un caso de un señor, creo que en Málaga) por entrar por la fuerza en su propia casa ocupada. Lo califican como allanamiento y te pueden caer penas de carcel.

A partir de ahí cada uno puede hacer lo que le plazca, siendo consciente del riesgo que asume.

El "x5" es una expresión para indicar el aumento en el riesgo de problemas con inquilinos. Hace falta datos y estadisticas para toda conversión que tienes? No por eso se le dice a alguien que miente o dice mentiras. Hay que saber tener tacto inclusonen foros donde nos rodea la anonimidad

Solo por confirmar, me quieres decir tú que ahora NO es mas arriesgado el alquiler ahora que digamos hace 8 años?

Continúa el dolor. Londres está repleto de carteles de "se alquila".. está la ciudad hecha un asco.

Commercial property

La inmobiliaria nunca se encarga de nada menos de cobrar su iguala por "gestionar" los pisos. Son una panda de ladrones..