Alquilar piso nuda propiedad

Buenas tardes,

Yo soy la nuda propietaria del piso, pago la hipoteca, la comunidad, servicios, IBI, etc. He vivido en él desde que me lo compré, y me desgravo el 50% de la hipoteca. Ahora quiero alquilarlo. Mi madre, la usufructuaria, nunca ha vivido en él, simplemente cuando lo compré, cómo era muy joven, el banco o mi madre y no se acuerda, no lo sé, la puso de usufructuaria en vez de avaladora, que era lo que yo hubiese querido.

Mi pregunta es, puedo alquilarlo a mi nombre y cobrar yo las rentas? Mi madre, si tiene que firmar alguna autorización, la firmará, por eso no hay problema. Pero quiero que conste que yo soy la arrendadora en el contrato y delante de Hacienda, ya que yo pago la hipoteca y todo lo que concierne al piso.
Podré desgravarme el alquiler? Aunque sea sobre el 50%, ¿cómo hago hasta ahora con la hipoteca? Si es el 100% del alquiler, mejor que mejor :)

Por otra parte, ¿qué puedo hacer para quitar a mi madre de usufructuaria? ¿Qué gastos comporta el hacerlo, y donde debo dirigirme para hacerlo? Fui al banco y dijeron que ellos no se encargaban de eso.

Gracias de antemano.

Lo que no entiendo es que te desgraves el 50% de la hipoteca siendo solamente nudo propietaria.
En cuato al arrendamiento, en mi opinión sólo puede ser arrendadora la usufructuaria.

Gracias por la respuesta.
Y entonces qué derechos tengo yo cómo propietaria? Si todo lo he pagado siempre yo, porque no puedo beneficiarme del alquiler? Menuda injusticia, la verdad!

Cómo puedo sacar a mi madre de usufructuaria en la hipoteca? Con un contrato privado donde ella renuncie al usufructo, me valdría? Qué costes y/o repercusión en la declaración, tendría?

Saludos,

Sinceramente, no entiendo la operación que se hizo, es la primera vez que veo que se "pone" a alguien de usufructuario para un crédito hipotecario, y sin que lo sepa. Supongo que tu madre puso un dinero en el momento de la compra, si no, tiene menos sentido todavía.
Ese usufructo es un derecho que supone un porcentaje de propiedad que tiene tu madre sobre el piso, y que puede transmitir por vía gratuita (donación) o por compra (transmisiones patrimoniales). Ojo que una renuncia es una donación y que los dos casos tributan, puede que salga mejor la donación si está bonificada en tu Comunidad Autónoma.
Hay que ir al notario a realizar la operación en escritura, y después pasarla por la Hacienda de la CA.

Respecto al alquiler, si nos ponemos rigurosos, el contrato debería firmarlo tu madre y recibir y tributar por esos ingresos, pero si no nos ponemos en ese plan, para mi que si te pones tu como dueña y lo haces todo en tu nombre, no tiene por qué pasar nada mientras no te pidan justificaciones, que no tienen por qué pedirlas. Otra opción para ser mas legalista es que figuréis las dos en el contrato sin especificar que tipo de propiedad tiene cada una, por lo menos en el contrato no colais nada falso. Luego te imputas y tributas tu por todo si quieres.
Aunque el alquiler ingresado no se desgrava, se mete como mas ingreso en la renta, eso si, puedes deducir de ese ingreso los gastos, incluidos los intereses del préstamo hipotecario.

Buenos días,

Pues sí, yo tambien lo veo muy raro. Mi madre me dio dinero para la entrada del piso (10% del valor de compra del piso), eso es verdad, y aunque ella dice que fue el banco que al ir a firmar la hipoteca la puso de usufructuaria, yo no me lo acabo de creer. Fue un error muy grande el hacerlo así. Además está como usufructuaria vitalícia de la totalidad de la propiedad.

Así leopol, si me pongo yo de arrendadora, me podré deducir los gastos?
Hacienda me dejará deducírmelos en su totalidad, teniendo en cuenta que soy la nuda propietaria? Lo comento porque ya dije que del piso me puedo desgravar, ahora mismo, el 50%. Y si lo alquilo, perderé esa desgravación, al no ser ya vivienda habitual. Si luego resulta que del alquiler no puedo deducirme nada, vaya negocio qué haré, no?

Por cierto, sabeis de algún sitio donde pueda informarme de los gastos que son deducibles si alquilas el piso? Comunidad, IBI, Seguros, etc...?

Respecto al usufructo, yo lo que quiero es ponerme a mi cómo titular del pleno dominio y poderme desgravar el 100% el piso. Es decir que el piso sea mio al 100%.
La renuncia del usufructo no sabía que era un donación, vaya vaya...
Soy de Cataluña, no sé si está bonificado.

No podría solucionarlo, más rápido, con un contrato privado de renuncia o de otra manera? A grandes rasgos esta operación qué gastos supondrían tanto a mi madre, cómo mi? Donde podría calcularlo?

Ya por último, debo pedir permiso o comunicar al banco éste cambio en la hipoteca? O sólo con ir al Notario, ya es suficiente? Lo comento porque los del banco, si modifico la hipoteca, me cobrarán seguro por ello, no?

Gracias y saludos.

Ya está claro, se puso eso del usufructo para justificar el pago de tu madre, ya que si no hubiera recibido algo a cambio de su dinero, hubiera sido una donación hacia ti, que paga impuestos.
Pues mira, Hacienda te dejará que te imputes todo mientras no detecte que no eres el pleno propietario y que no te corresponde, o aunque lo detecte, lo deje estar, eso no lo sabemos ni si llegará a pasar ni cuando.
Lo de los gastos deducibles en el siguiente enlace de aquí mismo tienes mucha información, aparte de numerosos hilos que han tratado ese tema:

https://www.rankia.com/blog/irpf-declaracion-renta/1839768-como-declarar-inmueble-declaracion-renta

Cualquier renuncia a algún derecho con contenido económico a favor de alguien, si lo piensas es una donación puesto que das algo a cambio de nada.

Para cancelar el usufructo y que tenga efectos frente a terceros, léase Hacienda, se debe hacer en escritura pública y liquidar los impuestos que correspondan.
Respecto al banco, depende de si aparece tu madre en el préstamo y de qué forma, cotitular, avalista, etc. Puede ser que no tenga nada que decir al respecto, o puede ser que lo tenga que saber y que eso afecte a las condiciones de tu hipoteca. Eso tendrás que preguntarlo en el banco.

Muchísimas gracias por tu ayuda Leopol72, ahora he comenzado a entender todo :))

Mi madre figura en el préstamo como interviniente, sin especificar nada, pero en la escritura consta como usufructuaria. Pero, como dije, la hipoteca siempre la he pagado yo.

Creo que mejor será que vaya a un Notario y me informe de cómo proceder, porque es complejo este tema.

Lo dicho muchas gracias por tu ayuda.

Saludos!

Hola Judit:

Disculpa que vuelva a este tema después de hace casi un año pero la verdad es que me interesa mucho saber que hiciste al final con esto y si hacienda te puso problemas. Estoy exactamente en la misma situación que tú (bueno, a mi Hacienda no me dejó desgravarme por primera vivienda y tuve que devolver un año de deducción) por lo demás todo igual. Yo corro con todos los gastos, soy el único que usa la casa y tampoco tengo muy claro por qué mi madre aparece como usufructuaria de la vivienda.

El caso es que la alquilé el año pasado poniéndome yo en el contrato (por desconocimiento) y ahora al ir a hacer la declaración me he dado cuenta del error. Me gustaría al igual que tú declarar yo el alquiler integro... finalmente lo hiciste? tuviste algún problema con Hacienda? Y otra cosa que me interesa... Pudiste ponerte como usufructuaria? Como?

Muchas gracias y un saludo

Buenas tardes Rmmalpica,

Te cuento que no alquilé el piso hasta diciembre del año pasado. El gestor tiene mi declaración aún pendiente de tramitar. En cuanto vaya a hablar con él de este tema te cuento a ver que me dice, porque solo tendré que declararlo un mes y será en la declaración del año que viene cuando tendré que hacerlo por más meses. En cuanto me informe, te cuento.

¿Tu ya has hecho la declaración? ¿Qué te han dicho?

Por cierto cuando dices si yo me pude poner como ususfructuaria, a que te refieres? Yo lo que quiero es que mi madre no aparezca como usufructuaria, pero sacarla cuesta dinero. Yo tengo la nuda propiedad.

Saludos,

Hola Judith:

De momento no he hecho nada, tengo que pedir cita para hacer la declaración porque encima con todo el tema este del alquiler no sé muy bien como hacerla. En mi caso son solo 4 meses del año pasado, intentaré declararlo yo y a ver que pasa...

Al ponerte como usufruntuaria me refería que tu tengas la propiedad al completo y tu madre nada, yo es algo que tengo que mirar también para no tener problemas el año que viene. Sabes que hay que hacer y cuanto supone?

Gracias

Hola, buenas noches,

No vi tu respuesta, disculpas. Qué te dijo Hacienda respecto al alquiler? Lo pudiste declarar?

Respecto al usufructo, tendrás que ir al banco y hablar con ellos. Yo ahora no recuerdo bien, pero hacerlo costaba dinero y pasé del tema. Lo has mirado?

Saludos

Hola Judit:

Sí, al final lo declaré yo y hacienda no me ha puesto ningún problema, ya me hizo la devolución.

En cuanto a lo del usufructo fui a una notaría a preguntar y tratándose de un usufructo con un valor de 30.000 euros como es mi caso, la transmisión me salía por 4300 euros contando todo, impuesto de transmisiones, del ayuntamiento y los gastos de notaría.

La mayor parte es por el impuesto de transmisiones que en Castilla La Mancha es del 9% del valor y 800 euros del impuesto del ayuntamiento. Así que en tu caso el precio puede variar mucho dependiendo de la comunidad, tendrías que preguntar.

Un saludo