¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

Usar el apalancamiento para estos fines está bien, por decirlo de una forma. Pero tiene sus puntos-matices. No se puede utilizar muchas veces, los bancos solo te dan una o dos hipotecas a lo sumo. Tienes otra vivienda en la que vivir, no todos pueden utilizar esas hipotecas que nos podrían dar para invertir. Existe una garantía personal por el importe total de la hipoteca, que no se utiliza para el cálculo de la rentabilidad, por lo que hay que realizar muy bien la inversión, si algo no va bien, el banco nos va a pedir la totalidad.

¿Estás comparando las garantias que nos pide un broker para operar en bolsa frente al capital inicial aportado para la compra de un inmueble con préstamo hipotecario?

sabes lo que es un Margin Call en bolsa ¿verdad?, pues esto no se puede dar en préstamos hipotecarios (salvo casos excepcionales) por lo que por mucho que te empeñes la rentabilidad de la inversión se debe calcular sobre el capital inicial aportado, eso sí, hay que contar con los costes de la hipoteca, subidas futuras de EURIBOR, etc.

Un saludo

Muy bien, vamos a ver el ejemplo.

Vivienda comprada con 60.000 hipoteca + 40.000 al contado.

Hipoteca con euribor al 2.75 de media = 286 euros mensuales. 30 años.

Gastos: Seguro 100 euros+comunidad 360 euros+ibi 140 euros = 600 euros.

Pagos mensuales: 286+50 = 336 euros mensuales que sale de nuestra cuenta/Año: 

Entradas: Alquiler, Capital de provincia por ejemplo Granada (ni muy cara ni muy barata), vivienda para 100.000 euros, aproximadamente alquiler 400 euros. (siendo optimista para dos dormitorios).

Ingresos: 4800 euros al año. Aceptando pulpo como animal de compañía: que está los 12+12+12+12..., meses ocupado y que cuando se nos va el inquilino el día 30 por la tarde, tenemos al nuevo inquilino con la maleta el día 1, ya que estamos alquilando el palacio de Versalles y tenemos cola de gente esperando y además sin negociarnos el precio. ok, aceptamos pulpo.

4800 euros - 4032: Ganancia: 768 euros al año - 20% hacienda, pongamos 600 euros limpios. Contando con que no se ha roto una cisterna, ni te han pedido un triste microondas, ni hace falta arreglar un enchufe. Que si, aceptamos pulpo.

¿dónde está la rentabilidad del 10%?, ya sé que soy un lerdo, pero yo no veo el negocio por ningún sitio.

Hablo del negocio REAL, que ya sabemos que sobre el papel lo aguantamos todo, pero si yo mañana voy a un banco, pido 60.000, pongo 40.000 compro piso y lo pongo a funcionar ESOS son los números. El resto, fábulas de alguien que no ha acarreado calentadores de agua para montar un piso, ni lo han llamado a las 11 de la noche el inquilino diciendo que el radiador está prostático y está meando por la llave y el agua llega ya cerca del portal del vecino de enfrente.

pd, como acepto pulpo, no he metido los gastos Juridicos, los matutes del banco (seguro de vida y demás zarandajas), el notario que también pone el cazo y que luego te dan las llaves y por mucho que nos gustaría hay que enchufarle pasta al piso para ponerlo en el mercado.

Igual es que no soy tan tonto..¿o si?

JTORRES,yo conozco Granada y te digo que no invertiría en inmuebles allí en este momento.

Al igual que cuando óperas en bolsa, en inmuebles, no puedes buscar operaciones donde la relación beneficio/riesgo no sea buena. Y aún así, deberías tener un "stoploss", acepta la pérdida/bajada de rentabilidad y vende. No te quedes pillado en el inmueble.

Yo no estoy diciendo que todo el mercado inmobiliario sea apto para invertir, estoy diciendo que si seleccionas bien el inmueble entonces si puedes conseguir buenas rentabilidades.

Acaso no es lo mismo que en bolsa? Tu óperas al azar con entradas y salidas aleatorias?

Saludos

Esto en español se llama multipropiedad.Intercambias o alquilas

Pues yo si invertiría y créeme que la conozco como la palma de mi mano. La última operación la hice en octubre pasado en la Avd Juan Bozco, y por la zona de arabial me ha sorprendido la fuerte demanda que hemos tenidio (hacía años que no había tanta demanda). Idem por la zona de Doctor Oloriz/doctor azpitarte...Tradicionalmente ha sido una ciudad de fuerte demanda de alquiler, entre otras cosas por el turismo (no para turistas pero si para trabajadores que dan servicio al turismo) y por la universidad.

Poner un stop loss en la vivienda es imposible, no mezcles inversiones en bolsa con comprar un piso, son cosas completamente diferentes.

Y no desvies el tema. Tu no has dicho que puedas conseguir buenas rentabilidades (que estoy de acuerdo con esa afirmación), tú has dicho que son superiores al 10% y eso es COMPLETA Y TOTALMENTE inviable como objetivo de rentabilidad. No me vale que se de un caso entre un millón al estilo lotería.

Por otra parte, las cuentas maquilladas y retorcidad de calcular rentabilidad en base al capital puesto y no meter en la ecuación que en 60.000+40.000 firmas una deuda de 60.000 euros es incorrecto, más cuando tienes que pagar una cuota hipotecaria a 30 años que se lleva el 75% de tu rendimiento vía alquiler.

Estadísticas hay para aburrir, solo hay que buscarlas. El precio medio de alquiler en España está en 7.00 euros el m2, un piso de 60 metros, El precio medio de compra 1635. Por lo tanto una vivienda de 60m2 vale de media 98.000 euros y la alquilas en 420 euros BRUTOS. 

Por supuesto que hay que intentar cuadrar números para comprar más barato, e intentar alquilar mas caro y mejorar tu rentabilidad, pero eso del 10% como sistema de trabajo, imposible, eso es como buscar una IPF hoy en día que te paguen el 4%, imposible.

http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotocasa.aspx

Las rentabilidades de más del 10% claro que se pueden conseguir, aunque quedándote en Granada lo dudo.
Ya puse una vez los pisos que tenemos con todas las cuentas, me parece tontería ponerte otra vez todos los datos, aquí tienes todo desglosado:

http://www.elportaldelinversor.com/iberis-real-state-c-b/
http://www.elportaldelinversor.com/subida-de-rentabilidad-iberis-real-state-cb-inmueble-no2/
http://www.elportaldelinversor.com/invirtiendo-en-inmuebles-iberis-real-state-cb-inmueble-no3/

Sobre tu frase: "Poner un stop loss en la vivienda es imposible, no mezcles inversiones en bolsa con comprar un piso, son cosas completamente diferentes."

¿En serio? claro que son diferentes, pero la tendencia de largo plazo se puede operar igual. Por ejemplo, el mercado inmobiliario londinense está en plena burbuja, conozco a uno que compró hace 2 años un piso, ahora mismo el sabe que vale un 60% más en el mercado. Él lo va a mantener (y alquilar) mientras que la tendencia (crecimiento anual) siga siendo alcista, el primer año que vea un descenso venderá. A que se parece a operar tendencias de largo plazo en bolsa...

Bueno, animo con tus inversiones

Está claro que no vamos a llegar a ningún consenso, tú dices una cosa y yo otra. Lo curioso es que lo que yo digo es exactamente lo que dicen las estadísticas, es lo que dicen gente que se dedica en cierta forma a esto, es lo que dicen los números de gente que me rodea, y si hablas con más rankianos es exactamente lo que te cuentan en relación a rentabilidades.

Lo del 10% es cosa tuya, que respeto, pero que yo -ni creo que casi nadie- afirma lograr esas rentabilidades, y menos haciendo filigranas contables.

Dicho esto, te deseo lo mismo, suerte en las inversiones, y si logras un 10% yo te felicito y me quito el sombrero, yo me quedo en la mitad y siendo generoso.

Un saludo.