Dación en pago

La "dación en pago" es una figura jurídica que se suele dar en las épocas de crisis inmobiliarias.

Un promotor inmobiliario o una persona que no puede pagar su hipoteca se presenta en las oficinas del Banco y entrega las llaves de su vivienda como dacion en pago, con lo que queda saldada la deuda.

Esto siempre ha sido así. Pero en esta crisis parece que los Bancos quieren arañar más. Hace poco decía alguien en este Foro que el Banco pretendía que para saldar la deuda, además de la dacion en pago, tenía que pagar 6.000€. Ahora veo que tambien quieren hipotecar una segunda vivienda si el valor de la hipoteca baja un 20% o más.

Espero que nadie ceda ante semejantes pretensiones de los Bancos, sería crear un mal precedente.

Si el Banco se ha equivocado y ha dado demasiado dinero al hipotecar la vivienda, que luego baja de precio, pues que se aguante.

Que cada cual aguante su vela. Si el Banco comete un error, pues que lo pague, pero que no lo pague el prestatario. Todo lo que el Banco puede pedir, en el peor de los casos, es la dación en pago, o sea, que le entreguen la vivienda. De este modo queda saldada la deuda y se ahorra el tiempo y el dinero de los pleitos. Pero que no pida nada más.

Dación en pago

¿Quieres decir? a mi me parece que no. Aunque si tienes razón, ¿podría ir al banco a "daciarles" mi coche? Caramba, que desde que me lo compré vale menos que lo que pagué por él.

De todas formas, el articulo 579 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, dice lo siguiente:

Art. 579. Ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados.
Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

Despues de leer esto, me parece que el banco no va a aceptar "dación en pago" de ninguna clase, embargará lo que tenga que embargar, lo subastará, y como no se cobré la deuda, a seguir pagando hipoteca sin disponer del piso.

La "Dación en pago" es algo que se regula en varios artículos del CC.

La dacion en pago supone dos cosas:
A) Aceptar que se está incumpliendo un acuerdo previo.
B) Intentar solucionarlo de forma alternativa.

Queda claro que la dacion en pago permite una escapatoria al deudor, pero no un perjuicio al acreedor.

En concreto, la dacion en pago se regula en los art. 1175 del CC:
"El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, solo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos..."
y art. 1849 del CC:
"Si el acreedor acepta voluntariamente un inmueble, u otros cualesquiera efectos en pago de la deuda, aunque después los pierda por evición, queda libre el fiador"

Queda claro que la sartén por el mango la tienen las entidades financieras, pues es necesario su libre voluntad de aceptar, en primer lugar, la dacion en pago, y en segundo lugar, de darse por satisfechas, o reclamar mayor cantidad.

Seguro que si la casa vale bastante más que el importe de la deuda, no pondrán muchos problemas con la dación en pago. Pero en caso de viviendas con valores razonables por debajo de la deuda hipotecaria, no hay nada que hacer.

En época de crisis ofrecer "dación en pago" es una oferta que el Banco nunca puede rechazar, si es que tiene la suerte de que se la hagan.

Mirad la diferencia. Si el Banco ejecuta la hipoteca tarda como mínimo dos años en recuperar la vivienda, los costes del proceso suponen un 20% como mínimo del valor del piso, y quien se la adjudique en subasta debe tener un margen de descuento respecto al precio real. A todo esto es Banco está dos años sin el principal y sin cobrar intereses.

Sin embargo, con una dacion en pago de la hipoteca, lo puede vender al día siguiente, y no tiene que perder tiempo y dinero. El único inconveniente es que el Banco casi se convierte en una inmobiliaria.

Por eso, los promotores saben que la dacion en pago es su último recurso. Y creo que tambien lo saben muchos particulares.

Ahora, si el Banco introduce la novedad de que, además de la dacion en pago, tienen que pagar algo más, muchos dirán: "pues espérate dos años y ya veremos cómo recibes la vivienda", porque hay algunos que se quedan hasta el último día y antes de irse tiran los tabiques y se llevan los lavabos, creo que será por la rabia.

La clave no está en el tiempo, pues se supone que eso de poder aguantar lo hace quien tiene liquidez para hacerlo. Y justamente los bancos son los que "inventan" el dinero, así que...

Es cierto que si hay acuerdo (dentro de un +/- razonable), la fórmula de dación en pago agiliza mucho el tema. Pero para un banco es la única ventaja. Y dado que están concediendo endeudamientos de hasta 50 años, e hipotecas-puente con años de carencia, creo yo que no les va de un año más o menos. Diferente es el caso de una inmobiliaria endeudada, a esa entidad (la inmobiliaria) SÍ que le va de vender esta semana o la que viene.

En todo caso, una cosa es la dacion en pago, o la ejecución hipotecaria, y otra es "darse por satisfecho", cosa que en los bancos es extraño. Y si el acreedor no se da por satisfecho, la parte de la deuda no liberada SIGUE EXISTIENDO. Con dacion en pago, o con Ejecución por embargo.

La única ventaja, en todo caso, está para el deudor, pues en un acuerdo de dacion en pago, se ahorraría todos los costes de intereses acumulados mientras corre el procedimiento judicial de embargo, así como parte de los costes del gabinete legal del banco. En principio solo debería responder por el principal más los intereses corridos, y los gastos de cancelación y nuevo registro. Si el valor de la vivienda es algo superior a todo eso, el acuerdo es factible. Si el valor razonable de la vivienda es inferior a lo adeudado más los costes del cambio de propietario, veo bastante imposible escaparse de rositas.

No puedo evitar reirme con esta interpretación tan ingénua.

Todos los promotores hacen una sociedad y , si es necesario, una para cada promoción. Si el Banco no se da por satisfecho con la dación en pago no tiene más que ir contra una sociedad insolvente y, a los gastos ya existentes, añadirá otros nuevos gastos.

Pero es que olvidamos el fondo del negocio. Cuando un Banco concede un crédito al promotor sabe que la única garantía es el solar y las viviendas que se construyan. Para eso te pide que tengas, al menos, el 50% de contratos de reserva de pisos antes de concederte la hipoteca.

Si luego, el valor de las viviendas no le cubre la deuda es porque ha hecho mal la hipoteca, y debe cargar con su error.

Supongo que decis algunas cosas porque no teneis ni idea del negocio de la promoción. Pero si a un promotor le dicen que, además de entregar las viviendas en pago de la deuda, debe pagar más dinero, se mea de la risa.

De acuerdo que una cosa es un Promotor (actividad generalmente canalizada mediante sociedades mercantiles), y otra un particular endeudado.

En el supuesto del promotor, ni entro ni salgo. Casos de sociedades que "desaparecen" he conocido alguno, no promotoras, sino instaladoras. Y es conocido que más de un "empresario" aparentemente había muerto durante muchos años, hasta que mucho después se supo que vivía felizmente retirado en algún paraíso fiscal.

Pero tú en el primer mensaje ampliabas el supuesto a "personas" que iban a su oficina bancaria y les "entregaban las llaves de su vivienda".

Salvo casos algo raros (el Sr. Piqué, por ejemplo, con Loreto Consulting, S.L.), el normal de los mortales hipotecados no acostumbran a tener su vivienda bajo el paraguas de una mercantil. Así que veo difícil eso de irse a la oficina de la esquina, entregarles las llaves, e irse tan pancho.

Que yo sepa, las deudas reclamadas de un particular solo caducan con la muerte del mismo. Una sociedad ni nace ni muere, aparece, y desaparece. Una persona nace,....., y muere. Y aun contra lo que pueda quedar de caudal hereditario tiene acción el acreedor.

Una sociedad no tiene por qué desaparecer. Yo tengo una promotora inmobiliaria constituida con 500€ aunque en una promoción mueve de media 20 millones de Euros. Si viniera un Banco a reclamar algo a la sociedad despues de haber construido y vendido, no tengo que ocultarme, yo le diria al del Banco: "¿tú eres tonto?," y hasta le regalaba la sociedad.

Parece que hemos olvidado lo que es una hipoteca. Es un préstamo en el que se pone de garantía un inmueble que responde en caso de impago.

Pero responde sólo el inmueble hipotecado. Otra cosa es la garantía personal, con la que la persona responde con todos sus bienes presentes y futuros.

No se qué clase de hipotecas haceis vosotros, pero yo he hecho cantidad de hipotecas para mi, para mis sociedades y para mis clientes y jamás he visto que en ninguna de ellas, además de la hipoteca, tuviera que responder el hipotecado con sus bienes personales.

Por tanto, el particular que no puede pagar su hipoteca, es lo mismo que el promotor; la vivienda responde de la hipoteca. Si la hipoteca no cubre el valor de la deuda, es porque el Banco la hizo mal y debe cargar con su error.

Por cierto, me gustaría ver una de esas hipotecas en las que decis que, además de la vivienda hipotecada, responde la persona con otros bienes. ¿Cómo hay alguien tan tonto que pueda firmar esas cosas? ¿Entonces para qué se hace una hipoteca?

El único caso al que le veo sentido, es cuando un chico joven no tiene suficientes ingresos para pagar la cuota de la hipoteca y el Banco le dice que firme su padre como avalista.