Los fondos inmobiliarios, condenados por la doble tasación y atrapados por la iliquidez

Como poder sí que podría haberlo hecho.

Las tasaciones no son fiables. Una vivienda no puede haber multiplicado su valor por 4 en 4 años.

Si al menos en los años buenos hubieran dado dinero!!, pero lo que son estos fondos inmobiliarios... en los años buenos subían al ritmo del 6%!! Un timo en toda regla, desde luego, como casi todos los fondos de inversion. s2

Luis Aparicio Pérez
Director de Contenidos de INVERTIA

La imposibilidad de rescatar el dinero en Santander Banif Inmobiliario y previamente en BBVA Patrimonio –resuelto de distinta forma- es una de las cuestiones más graves de esta crisis que parece inmensurable. Dos años se dan para obtener la inversión –ya veremos en qué condiciones- en un producto que curiosamente ofreció el pasado año ganancias a unos inversores en fondos mobiliarios acribillados por las pérdidas.
Los periodistas poco acostumbrados a tragarnos el farragoso lenguaje legislativo (entono un mea culpa) no entendíamos muy bien cómo en años de boom inmobiliario los fondos recogían ganancias muy modestas que no se correspondían en nada con las cifras que daban las sociedades de tasación de inmuebles. La explicación se encontraba en la Ley ya que estos fondos dedicados a invertir en oficinas, pisos y locales siempre cogían la más baja de dos valoraciones: la tasación de las carteras de inmuebles o los flujos de rentas de alquiler.

En diez años de boom inmobiliario la más baja de ambas valoraciones eran los flujos de renta y, por tanto, las ganancias modestas respecto al calentón de pisos, oficinas y, en menor medida, locales comerciales. Ahora, la más baja de las dos valoraciones es la de los inmuebles con la caída del mercado inmobiliario. Por tanto, en época de bonanza, café descafeinado y en época de crisis, doble largo sin azúcar.

El problema de los fondos con ahorradores acorralados se hubiera resuelto si volvieran a regir los flujos de alquiler. Estos fondos permitirían seguir obteniendo ganancias aunque más modestas, ya que el alquiler está bajando y la morosidad de los inquilinos se elevaría. Problema resuelto. Luego, sería cuestión de esperar unos años –muchos o pocos- para que la posible pérdida latente en los inmuebles de los fondos inmobiliarios se fuese recuperando.

Pues no. Los fondos inmobiliarios en esta crisis se apuntan a caídas de mercado puras y duras que, dicho sea de paso, por el momento tampoco se aprecian tan brutales, máxime cuando los gestores de los fondos inmobiliarios se hartaban de repetir que no querían comprar en el pico del boom, que sus compras eran muy conservadoras.

Aparte de otras consideraciones como el escaso apego que la banca ha mostrado en defensa de estos vehículos de ahorro en un momento en que los inmuebles se les amontonan, el diseño de los fondos inmobiliarios parece el propio de un necio que creía que el ladrillo únicamente podría subir. Los fondos inmobiliarios no han aguanto siquiera un primer envite. Sirva esta nueva tragedia financiera, al menos, para que en el futuro se diseñen productos con cabeza y, si es posible, pensando un poco en los inversores.

en época de bonanza, café descafeinado y en época de crisis, doble largo sin azúcar

Una frase genial, para describir de forma resumida lo que son los fondos de inversión!! Respecto a que volvieran a regir los flujos de alquiler, no lo veo viable, porque si sabes que lo que tienes en el fondo vale menos a precio de mercado de lo que está cotizando, ¿qué haces? ¡Vender! Y si quieres estar en el ladrillo, pues después de vender a precio de flujos (caro), te dedicas a comprar a precio de mercado (barato)... un arbitraje simple y que descapitalizaría igualmente los fondos. s2

Sabes que coincido contigo respecto a muchas cosas pero no comparto la demonización que haces de todos los fondos de inversión.

Sigo creyendo que para personas que quieran diversificar con poco importe, es que no tienen otra alternativa.

Recuerda que los ETF también son fondos de inversión, y que otros productos más sofisticados tienen un riesgo de contraparte que no todo el mundo conoce.

Afortunadamente, desde hace unos meses lo más rentable son los depósitos... Ya veremos qué pasa cuando dejen de serlo.

Con respecto a los inmobiliarios ya dejamos nota hace 6 o 7 años de su riesgo en el foro de elistas.

Yo no hago demonización de nadie... se demonizan ellos solos con sus resultados:

Rentabilidad de los Fondos de Inversión en España. 1991-2008

Está en español y, por si te interesa, se puede descargar en: http://ssrn.com/abstract=1337480

RESUMEN. La rentabilidad promedio de los fondos de inversión en los últimos 3, 5, 10 y 15 años (2,52%; 1,88%; 0,91% y 2,96%) fue inferior a la inflación y a la inversión en bonos del estado a cualquier plazo. A pesar de estos resultados, los 2.936 fondos de inversión existentes tenían un patrimonio de €168 millardos en diciembre de 2008.

Sólo 18 de los 1.025 fondos de inversión con 10 años de historia obtuvieron una rentabilidad superior al benchmark utilizado (sólo 1 de ellos obtuvo una rentabilidad superior a la del IBEX 35: 10,4%). 269 fondos de inversión proporcionaron a sus partícipes una rentabilidad ¡negativa!

No voy a entrar en valoraciones sobre ese documento, pero hay que tener en cuenta que los tipos de interés del 91 no tiene nada que ver con los actuales, y que las comparaciones de fondos no son todo lo homogéneas que deberían.

Estoy seguro de que un análisis detallado salva a algunos fondos más de los que se indican en este documento.

Por otro lado, los primeros fondos tenían comisiones mucho más altas que algunos de los actuales. Ahora hay fondos indexados y ETF con comisiones mucho más bajas que los anteriores y con rentabilidades más cercanas al índice.

No voy a entrar en valoraciones sobre ese documento, pero hay que tener en cuenta que pese a que los fondos antes podían sacarse unos tipos de interés más elevados que ahora, hay más de un 25% en negativo después de 10 años.

Estoy seguro de que un análisis detallado reflejaría cómo los fondos lo han hecho sustancialmente peor de lo que se indica en este documento, ya que el documento sufre el "sesgo de supervivencia": sólo habla de los mejores, aquellos que han sobrevivido. Los peores, los fondos de inversión que peor lo hicieron, han tenido que cerrar y ya no salen en el documento.

Respecto a las comisiones, son sólo uno de los problemas, y no el peor. Y se siguen cobrando.

Y respecto a los ETF, son un caso aparte, con otro tipo de problemáticas... no mezclemos churras y merinas.

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