Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

Es más, lo considero -cómo "indocumentado" en la materia- un mercado pésimo...Hay tropecientos mil ojos mirando las mismas presas. No sólo tienes que saber lo que estás haciendo para comprar bien, tienes que ser el puto Usain Bolt porque los chollos duran 0 anunciados.

Te felicito.

Yo no veo cómo recuperar el 10% de los impuestos iniciales y el resto de mordidas que expliqué en un post anterior.

Para mí no es que sea la última opción de inversión, es no invertible en la mayoría de los casos.

Al menos para mi forma de gestionar y arriesgar.

Al margen de los swings. Es lo más seguro para preservar patrimonio a largo plazo. Inmuebles en buenos sitios y ciudades que crezcan. En otro tiempo mis principales clientes eran grandes family offices con muchos ceros para invertir y todos tenían buena parte de sus inversiones en ladrillo (buen ladrillo, no urbanizaciones en medio de un páramo de Zamora). Probablemente no duplicaron su patrimonio, pero lo conservaron y lo hicieron crecer.

Probablemente la rentabilidad neta (sin contar eventuales plusvalías de la venta) de un inmueble no compense el tiempo que hay de dedicarle, y probablemente solo los profesionales tipo Silvermoon puedan sacarle ese plus de rentabilidad adicional que haga atractiva la inversión. Pero si tu misión es proteger patrimonio a largo, nada como inmuebles en buenos sitios. Y a poder ser apalancado (con un buen fondo de maniobra por si vienen mal dadas) si tienes ingresos estables para permitírte ir apalancado.

Lo que no podemos es esperar que una persona sin grandísimos conocimientos financieros proteja su patrimonio invirtiendo en TK.

Es cuestión de precio de compra y precio de venta. Hay que esperar la oportunidad -no salen muchas, pero haberlas haylas-, seguir a diario el mercado, tener contactos, comprar bien abajo y vender en precio. Puro value, vaya.

En compra, pago ITP, notaría, registro y gestoría, cuando no lo hago yo. En venta tengo sólo ganancia patrimonial. Plusvalía municipal y renta imputada son ínfimas, al ser operaciones de días, el IBI lo pagó el anterior propietario y seguro obviamente no aplica.

Al año, unas cuantas propiedades con un 15-20% por debajo de precio de mercado se pueden encontrar. Y de cada una se puede sacar un 5-10%. 

Es verdad que lleva tiempo y requiere bastante dedicación. Yo a mi jefe le digo que el que tengo con él es casi mi side job, aunque me lo pague bien.

;)

Contactos en agencias, gestores patrimoniales, housos y porteros de fincas. Tengo, eso sí, los precios en mi cabeza de todas las compras y ventas de los últimos años de determinadas zonas. Aparte, lo típico, Idealista y Fotocasa seguido casi al minuto. 

Con eso, se pueden identificar las oportunidades o lo que está en precio para un mete-saca rápido. Pero sí, muchas veces se escapan cosas porque otro está más rápido. Pero, vaya, como se dice en bolsa, el mercado abre todos los días y no hace falta llegar el primero, sino llegar. Con una buena operación al trimestre, sale un año cojonudo.

Operaciones apalancadas con la entrada del 20%, no? ¿O la hipoteca le quita agilidad a tus operaciones?

Sí, siempre hipoteco. No tengo tanta liquidez para según qué operaciones y si tardo en vender y me tengo que comer temporalmente el bocata de ladrillo -que a veces pasa-, así no me quedo sin liquidez para fondos, bolsa u otra operación inmo. No obstante, muy claras tienen que ser para hacer dos a la vez, una apalancada y otra con fondos propios.

En muchas ocasiones, Bankinter me deja meter doble garantía, con un piso que tengo alquilado o con mi vivienda habitual, y me financia el 100%. Eso me sube los gastos de cancelación de la hipoteca, pero, vaya, me compensa. 

No me retrasa casi nada, porque si es interesante pago señal y firmo arras grandes incluso en el día, y luego el trámite para la financiación con mi oficina es rápido, pues me conocen y facilitan. Ellos ganan comisión de apertura y los intereses de un mes, si acaso, pero, vaya, hacen también dinero.

Gracias Road. Me olvidaré de ellas. 
Realmente en mi cartera personal tengo una concentración de solo 3 valores, con una posición enorme en Tk y luego rig y baba.

Esta semana valoro el concentrados. A fin de cuentas llevo más en mi cartera personal ultraconcentrada.

Es un lujo poder contar con Gabriel por aquí aparte de y, por supuesto, vosotros😉👌

Quería ir reduciendo fondos, al final aún mantengo Andrómeda, en Rta 4, BEST, AZ, Cobas, myinvestor, RB, facto ...esto me agota, pero bueno, apoyaremos a Gabriel! Y lo incluiremos.