Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

¿has hecho números?.

Parece que el mercado se ha excedido pero la realidad es que no tanto.

En ese sentido, creo que Merlin tiene centros muy bien situados, las Arenas en BCN, Callao en madrid o Larios en Málaga. Luego el tema logistico tambien es una pata importante del negocio.

Mientras la valoracion de los activos inmobiliarios sean precios realistas, y tenga liquidez para la deuda, adelante.

veo que lo has mirado.

Mira, el propio Clemente nos dice que:

- Dan de dividendo el 80% del FCF.

- El FCF 2020 caerá un 20%. Ya veremos el FCF del 2021 porque las renegociaciones de los contratos de alquiler de oficinas se hacen ahora de cara al próximo año en muchos casos (no se han hecho durante los primeros meses de la pandemia y las empresas han tenido que mantener el pago de sus compromisos con las oficinas prácticamente vacías).

- Muestra claramente su opinión de que el dividendo pagado sea el 100% del beneficio neto contable y no el 160%. Considero que esto será de forma temporal este año.

Esos datos que da indican claramente que el dividendo se verá recortado en un 50%. Y el mercado, que este negocio de las Socimis es muy especializado, lo había visto y los inversores más especializados se han largado (los americanos principalmente).

Un empresa interesante por su capacidad de dar dividendos, si lo recorta el 50%, ¿para qué se van a quedar los inversores?.

Mi escenario es que en 2021 les caerá el FCF otro 20% de forma que el dividendo se vería reducido a 0,2€/acción (caso de extender el dar estrictamente el beneficio neto contable) o 0,32€/acción en caso de volver a la práctica habitual que estaban haciendo hasta ahora.

Y como vienen meses duros y mucha miseria que sin duda va a hundir el precio de los alquileres tanto en Centros Comerciales como en Oficinas, esperaría a la cotización de Merlín en los 4€ bajos.

El mercado lo que ha hecho es anticiparse y creo que tiene razón.

A cierre de 2019 era de 15,6€ y parece que el mercado se lo creia.

Hoy esta claro que las valoraciones no son las mismas. Pero tanto creies que han bajado las propiedades immobiliaris? Cotiza un 65% por debajo NAV 2019. No creo que alguien te pague un 65% menos ahora por un edificio de oficinas o por un centro comercial en medio de Barcelona. 

no mires el NAV, mira la capacidad de dar dividendo.

Siempre se cotiza con descuento respecto a NAV, puede ser el 20% o el 45%.

Y ese NAV va a caer a plomo en la medida que los contratos hay que rolarlos y se pague la mitad de alquiler.

Las empresas de este país están muy jodidas y el mercado está destruído. Básicamente se van a lanzar en tromba a tocar la palanca de costes. No hay otra opción.

Y el negocio de Merlin es el coste de las empresas

eso no lo sabemos, el mercado descuenta incertidumbre, no sabemos si en 2025 la mayor parte de las empresas se han pasado a la nuble y sotfware y tenemos a SAP en 400 € por accion, o por el contrario han retornado casi todas a lo de antaño y tenemos hasta crecimiento neto de espacios de oficinas. 

mi logica mi inclina a lo primero, pero eso no quiere decir que no este ahora mismo con una gran margen de seguridad y haya valor en la empresa. 

tambien el precio de los activos va derivado por la demanda de los mismos, y si tenemos en el pais un gobierno que ataca a las socimis y que puede salir mal parada de la crisis y recuperacion, quizas haya menos interes por invertir aqui y esta mas años el negocio o sector apagado. 

y como aqui es como el coche electrico y el petroleo, el sector tiene viento de cara la informatizacion, por tanto se te junta una cosa con otra y bueno.. 

de todas formas si las valoraciones son realistas y tienen caja para la deuda...  

si bascicamente el NAV de los activos inmobiliarios se basan en la capacidad para reproducir beneficios.. 

1.000 metros cuadrados en Murcia dan el mismo beneficio por alquiler que 1.000 metros cuadrados en el centro de Sanghai ? 

valdria lo mismo 1.000 metros cuadrados en murcia, que 1.000 metros cuadrados en sanghai despues de que les callese un meteorito de 500 metros de diametro en todo el centro y haya dejado liso la ciudad, como si fuese un campo de futbol? 

si tienes 1.000 metros cuadrados en al quinta aveina de new York pero nadie te lo alquila porque dicen que hay fantasmas en esos 1.000 metros cuadrados, va a tener el mismo NAV que 1.000 metros cuadrados 400 metros mas adelante tambien en la quinta ave?