Ayuda fiscalidad venta de piso de MADRE con hipoteca de HIJO

Buenas noches,

Os quiero plantear una situación ya que no tengo ni idea de fiscalmente como se resuelve, os explico...

Mi madre tiene una vivienda comprada en Cataluña hace 50 años (por 450.000 PESETAS), la escritura esta a su nombre únicamente.
En el año 2008 mi mujer y solicitamos una hipoteca sobre ESE PISO de 240.000€ a nombre de los dos, de los que a día de hoy quedan por pagar unos 135.000€.
Mi madre se esta planteando venderla y marcharse a una segunda residencia, esta empadronada en esa vivienda desde hace mas de 3 años y tiene mas de 65 años, siendo su vivienda habitual. (esto lo comento porque si no estoy equivocado es uno de los requisitos para venderla sin tener que pagar la plusvalía a hacienda).

Bien mi gran duda es como queda la fiscalidad y sobre todo a quien afecta, pienso varias opciones:

-Si mi madre la vende por 235.000€ por ejemplo, el banco entiendo que es el primero en cobrar y cobraría sus 135.000€ que quedan de hipoteca, quedándole 100.000€ a mi madre a falta de liquidar ciertos impuestos, fiscalmente todo le afecta a ella.
- Si mi madre la vende por 235.000€ por ejemplo, el banco entiendo que es el primero en cobrar y cobraría sus 135.000€ que quedan de hipoteca, quedándole 100.000€ a mi madre a falta de liquidar ciertos impuestos, fiscalmente mi madre tendría que declarar una donación hacia mi de 135.000€.

Claro yo entiendo que tiene que ser la segunda opción o algo así, porque sino seria una manera fácil de esquivar las donaciones.

Espero me podáis ayudar

Gracias

Saludos

Hola,

Hay que distinguir entre deuda y garantía.

Los fondos del préstamo se obtuvieron por ti para destinarlos a la finalidad para la cual los necesitaras y que consideraste adecuada en su momento. Para conseguir dicha financiación, tu madre consintió, como hipotecante no deudora, ofrecer como garantía para el caso de impago un inmueble de su exclusiva propiedad, la cual es, además, su vivienda habitual.

Si ahora se desea vender el inmueble, como la futura parte adquiriente nunca aceptará dicha carga -que implica que en caso de que el verdadero deudor (tú) incumpla sus obligaciones de reintegrar los fondos según los términos acordados-, es necesario que "el banco cobre primero" -técnicamente, cancelar la garantía-. No es ninguna obligación ni mandato legal, es que de lo contrario la compraventa muy probablemente no se podrá efectuar por la inseguridad para los compradores de adquirir la vivienda con la hipoteca -que es lo que garantiza el préstamo en caso de incumplimiento- todavía vigente.

A efectos fiscales:

En sede del IRPF, como la vivienda es la habitual de tu madre y esta es mayor de 65 años -sí lo cumples, según indicas- toda la ganancia patrimonial (diferencia entre valores de transmisión y adquisición) estará exenta e independientemente del destino del dinero: no se tendrá que incluir en la declaración de IRPF y, por tanto, no afectará a su resultado (ni se le devolverá menos a tu madre ni tendrá que ingresar más, el resultado sería el mismo que si la operación no se hubiera llevado a cabo).

Pero esos fondos serán íntegramente suyos por ser el bien que ha permitido obtenerlos también de su propiedad -esta es la clave-. Si dichos fondos han cancelado la deuda de la que tú eres el deudor -cómo tiene que ser para que el comprador acepte la adquisición del inmueble, como ya se te ha indicado-, inevitablemente, eso implicará una donación -que tributará en el ISD- de tu madre hacia ti por el importe pendiente, ya que una parte de su patrimonio por derecho propio ha sido transferido sin contraprestación ninguna -"a fondo perdido", por simplificar- a favor de otra persona, con la intención de que los mismos se integren en el patrimonio del destinatario, por lo que se dan los presupuestos establecidos en la definición tributaria del hecho imponible del Impuesto sobre Donaciones. Y todo ello con independencia de cómo se realice "el movimiento del dinero" -los negocios jurídicos tributan según su verdadera naturaleza y finalidad, sin importa la forma que adopten o en la que se ejecuten-.

La única forma de "evitar donaciones" es que el préstamo siga vivo -es decir, que tu madre obtenga íntegramente el precio de la vivienda, ya que es suyo-. Para ello, entre otras posibilidades: convencer a la entidad financiera de que libere la carga sin que la obligación (devolver lo prestado) se haya extinguido si consigues persuadirles de que vas a ser un excelente pagador -lo cual es prácticamente imposible-, cancelar la hipoteca de la vivienda que se desea transmitir mediante la obtención de un préstamo personal sin garantía -lo cual será complicado también por la cuantía que indicas que queda por amortizar todavía-, o mediante el hipotecado de otro inmueble, ... Ya queda en tus manos valorar opciones.

Pero si hay transferencia de lo obtenido por el inmueble hacia el deudor (que no es tu madre, si no tú), existe donación y tiene que tributar -quizás la cuantía sea muy reducida por el parentesco y las bonificaciones aprobadas por la Comunidad Autónoma en cuestión e interese hacerlo así-.

Un saludo,

Muy bien explicado

Buenos dias,

Pues como acaba de comentar el compañero respuesta impecable y entendedora para gente como yo, que se agradece y mucho.

Duda resuelta...ahora ya se que puedo o no hacer...realmente nosotros tenemos un piso totalmente pagado con lo que se podría hacer la opción que comentas de solicitar una hipoteca sobre el nuestro para cancelar la hipoteca que pedimos en su día sobre el de mi madre y de paso mejorar condiciones de la hipoteca, o sino hacer también la donación de esos 135.000€...aquí no acabe de aclararme de cuanto tendría que pagar por ese importe, no se si podrías decírmelo aunque fuese orientativo.

Ya que veo que sabéis mucho sobre estos temas os voy a explicar el porque de esta operación y así me aconsejáis que igual estoy liándola y tampoco tiene tanto sentido hacer todo esto.

Bien todo viene cuando leí un día lo de que estaba la exención para las personas mayores de 65 años que vendieran su vivienda habitual en la que almenos llevaran 3 años empadronadas.
Aquí se me encendió la bombilla, mi madre ya pasa mas tiempo en la segunda residencia desde hace unos años que en este piso, aunque este empadronada en el.
El asunto es que NO lo quería alquilar ya que como tiene una pensión no contributiva tenemos entendido que no puede recibir ingresos muy altos, ya que sino le podrían quitar la pensión, entonces fue cuando pense...ostras  vende el piso y nos ahorramos la plusvalia que entiendo que seria una pasta el día que heredase esa propiedad ya que fue escriturada en el año 1975 por unas 450.000 pesetas.
Con el dinero pues o me lo dona (obviamente esto es algo que mi madre quiere hacer desde hace años, que nadie piense mal) o se lo guarda en el banco y lo invierte de otra manera.

También luego pensando... no se si al recibir el dinero de la venta del piso esto le afectaría igualmente en la pensión, ya que creo recordar que en su día cuando recibió la herencia de mi abuelo ya tubo algún problema con la pensión, creo que estuvo un tiempo sin cobrarla por recibir esos ingresos.
Estoy pensando que si no hay que pagar mucho posiblemente la mejor opción sea que vendiese para "esquivar" en vida tributar por el beneficio del piso  y me donase esa cantidad, como lo veis?  
Entiendo que el día de mañana cuando heredase serian un dineral lo que tendria que pagar, igual 50.000€?? y que encima tiene el problema actual de no poderse alquilar o a un precio "normal" para que no le afectase a la pensión.

Muchas gracia por vuestra ayuda

Hola,

1.- La cuota a ingresar resultado de una donación de tu madre hacia a ti depende de la normativa propia de la Comunidad Autónoma donde tú residas. Sin ese dato, no se te puede ni siquiera aproximar un resultado. No dudes en indicarlo para poder ofrecerte una estimación.

2.- Sobre la exención fiscal: lo que se exige es que la vivienda transmitida sea la habitual, exigiéndose para ello una residencia efectiva, permanente y continuada de al menos 3 años. Ya se ha hablado en este foro en multitud de ocasiones (p.ej.: aquí, aquí y aquí) sobre que dicha cuestión es un hecho que debe probar el contribuyente que alega la exención de la ganancia patrimonial, pudiendo no ser suficiente el empadronamiento, ya que el mismo únicamente refleja -según el criterio de la Administración tributaria, simplemente expongo, sin entrar a valorar si es procedente o no- que se ha declarado ante un funcionario local que se reside en cierto domicilio, cuando puede no ser así, y más cuando a la AEAT se le suministra información sobre los consumos (eléctrico, p.ej.), que es un indicativo mucho más efectivo para determinar si una la vivienda transmitida cumple los requisitos para ser habitual y que se pueda aplicar la exención fiscal.

Y en tu caso, según expones, efectivamente, puede que la vivienda dónde más tiempo resida sea dónde no está empadronada, lo que podría motivar que finalmente se denegara la exención con obligación de abonar lo dejado de ingresar, más intereses y sanciones.

3.- Si la vivienda se quiere transmitir igualmente pero no se desea aplicar la exención por no considerar que se puede probar de manera suficiente que cumple los requisitos y para evitar regularizaciones, al ser la fecha de adquisición anterior al 31.12.1994, existe una reducción -los coeficientes de abatimiento- que harán que la ganancia patrimonial por la que se tribute sea notablemente inferior y que se puede aplicar a pesar de que la vivienda no cumpla la característica de habitual (si se adquirió en 1974, como indicas, la misma supondrá una rebaja del 50-60%, de manera orientativa). Es decir, si la diferencia entre precios de venta y compra -esto es, la ganancia patrimonial- es de 200.000€, se tendrá que tributar "sólo" por 90.000-100.000€.

4.- En el caso de que la vivienda siga siendo propiedad de tu madre a su fallecimiento, a la hora de realizar la sucesión, se actualizará el valor. Es decir, que en una futura venta cuando tu seas propietario, el beneficio fiscal que tu obtendrás y que se someterá a tributación será igual a la diferencia entre lo obtenido por la venta y el valor que se le haya otorgado a dicho inmueble en la adjudicación hereditaria, no el valor de adquisición que tuvo para tu madre. Esa "actualización" no es que quede al margen del sistema fiscal, si no que tributará en el Impuesto sobre Sucesiones que tendrás que abonar tú, evitándose así el IRPF -es el único caso en que esto se puede conseguir- ya que las ganancias que se obtengan por transmisiones mortis causa están exentas todas ellas y sin requisito alguno.

El ISD también está sujeto a la normativa de la CA dónde haya residido el fallecido por mayor tiempo en los últimos 5 años, por tanto, tampoco se te puede estimar si no indicas dónde prevés que ocurrirá esto. Generalmente, la sucesión de padres a hijos está muy bonificada, a pesar de las "noticias sobre elevadísimas cuantías" que aparecen continuamente en los medios.

5.- Toda renta que se obtenga por parte de la pensionista, ya sea ganancia patrimonial por venta o renta periódica por alquiler, computan a efectos de los límites establecidos para mantener la percepción de la pensión no contributiva.

6.- Así las cosas, si vende ahora, tendrá que abonar IRPF, y adicionalmente, si cancela tú deuda, habrá que pagar el Impuesto sobre Donaciones. En el caso de fallecimiento, se abonará la modalidad de Sucesiones, pero se actualizará el valor "a coste gratis" -con la consiguiente menor ganancia patrimonial que obtendrás tú en caso de venderlo una vez acontecido esto-, como ya te he indicado.

Honestamente, y más viendo el límite de rentas al que está sometido por la PNC, considero que la mejor opción es hipotecar el otro inmueble sin cargas para liberar el inmueble de tu madre. Desde el punto de vista estrictamente fiscal, desde el punto de vista de la rentabilidad económico-financiera que puedas obtener por realizar otro tipo de inversiones, no te puedo aconsejar por inexperiencia en ese tema.

Cualquier cuestión adicional, no dudes en plantearla.
Un saludo.

El dinero recibido por la venta, yo diría que SI afectará a su pensión.
Una cosa que no se ha comentado y que también surge si se vende, es la plusvalía del Ayuntamiento que no va a ser tampoco pequeña.
Veo que la CA es Cataluña. Las sucesiones padres-hijos están muy bonificadas. Sin embargo, las donaciones no tanto, solo en ciertos casos que no parece que cumplas. Ojo, es lo que veo en un primer vistazo en la web de la Generalitat.
Como te dicen,  si pasa mas tiempo fuera que dentro, tiene el riesgo de que le acaben diciendo que no era ya su vivienda habitual y que no proceden las bonificaciones fiscales.
A favor de vender tiene la historia de no poder alquilarlo.
 Vamos, que la idea de vender solo por aprovechar la exención por transmisión del IRPF no la veo muy favorable, veo mas inconvenientes que ventajas.
Otra cosa es que HAYA QUE VENDER ahora por el motivo que sea, por ejemplo que se necesite el dinero. Entonces, se hace y se aprovecha lo que se pueda.

Mil gracias, ahora te respondo, también te envié un privado.

Por cierto la comunidad autónoma es Cataluña.

Saludos

Muchas gracias compañero, me hacéis pensar en cosas que no se mr habían ocurrido.

Bien, el fondo del tema es una mezcla de optimizar un patrimonio pero teniendo en cuenta la fiscalidad, me explico...

El piso de mi madre va a quedar vacio en no mucho tiempo, entonces veo estas opciones:

-Alquilar pero un 30% o 40% por debajo del precio de mercado para que no le afecte a la pensión.
-Venderlo ella y no pagar la plusvalía (que veo que no sería tan facil este tema)
-Donarmelo a mi y yo poderlo alquilar por un precio de mercado.

No se si veis más opciones, a mi madre le da igual, ella por suerte economicamente esta bien...y yo no sé qué opción es la mejor...necesidad inmediata de vender no hay ninguna, es como os comento más un tema de optimizar un patrimonio.

Saludos

Hola de nuevo,

Desde el punto de vista fiscal -desde la perspectiva económico-financiera, reitero, no te puedo ayudar-:

- El alquiler habría que incluirle en la declaración de la renta, con lo que nacería para tu madre la obligación de presentar la misma si hasta ahora no lo estaba, tributando por los ingresos netos (diferencia entre ingresos, gastos y amortizaciones) y si se destina a vivienda habitual del inquilino, sólo un 50% del mismo -el otro 50% está exento- aplicándose sobre dicha cuantía el tipo marginal correspondiente a la situación personal y económica de tu madre.

Esos ingresos netos (sin contar la reducción) no deben superar el límite establecido para evitar perder o tener que reintegrar parte de la PNC que percibe.

- La venta implicaría una ganancia patrimonial que se vería reducida -lo más sencillo- o totalmente exenta, si se consigue tener suficiente acervo probatorio que permita constatar el carácter de habitual y, por tanto, la procedencia de dicho beneficio fiscal.

Como en el caso de la herencia que has comentado con anterioridad, este ingreso afectará también a la PNC, pero de manera más puntual -aunque pueda suponer una suspensión total durante varios meses- mientras que el arrendamiento supondrá una disminución permanente de su PNC -excepto que no supere los límites-.

No olvides, como te ha indicado el rankiano @leopol72, el coste que supondrá el deber de tener que abonar el IIVTNU -plusvalía municipal-.

- La donación del inmueble directamente a ti, adicionalmente a lo anterior, haría que hubiese que tributar por el Impuesto sobre Donaciones, que si el inmueble está radicado en Cataluña, como también te ha expuesto el compañero, hace que esta opción sea más desfavorable que heredarlo, pues estas últimas operaciones sí disfrutan de mayores bonificaciones fiscales. Posiblemente esta sea la opción más cara.

Y es importante el adverbio "adicional" que he indicado antes: a pesar de no recibir compensación alguna, la actualización de valor que sufrirá el inmueble, estará sujeta a IRPF de la misma manera que en una transmisión onerosa y, reitero, aunque tu madre no perciba precio alguno -ya que no lo está vendiendo, sino donando-. Pero así está establecido. O sea que las transmisiones intervivos, onerosas o lucrativas, en sede del IRPF, tienen el mismo coste y seguirá afectando de la misma manera a la PNC.

Ahora bien, una vez realizado lo anterior, el alquiler ya no computará en los ingresos de tu madre, si no en los tuyos. Pero, igual que en lo que se expuso en el inicio de este hilo, esos fondos deben ser efectivamente integrados en tu persona, no pueden recaer nuevamente en tu progenitora porque eso supondría una nueva donación.

Una vez expuesto ese marco, ya debes valorar tú. Reitero que los frutos de cualquier bien deben ser percibidos por su propietario, cualquier desplazamiento de los mismos a otra persona supone una donación -ya sea por un desplazamiento puntual o por la constitución a título gratuito de cualesquiera renta o pensiones-.

Un saludo,

Buenas  noches:

La plusvalía municipal es tan grande como CERO (0).

<< Mi madre tiene una vivienda comprada en Cataluña hace 50 años (por 450.000 PESETAS), la escritura esta a su nombre únicamente.>>
 
Después de 20 años no existe plusvalía municipal.

Engañar a las personas es un presunto delito.

Saludos