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Hacienda, usufructo y nuda propiedad

13 respuestas
Hacienda, usufructo y nuda propiedad
Hacienda, usufructo y nuda propiedad
#1

Hacienda, usufructo y nuda propiedad
Buenos dias.
Tengo un piso que heredamos de mi padre, mi madre (usufructo 100%) y yo (100% nudo propietario) hace ya mas de 10 años. Queremos ponerlo a la venta a través de una inmobiliaria y nos asalta una duda.
¿En caso de conseguir venderla que porcentaje del dinero correspondería a cada uno? ¿Hay que pactarlo o ya hay alguna normativa al respecto? ¿los dos tributariamos por igual al hacer la declaración?
Muchas gracias
#2

Re: Hacienda, usufructo y nuda propiedad

Top 100
Cachilipox
La cantidad real que corresponda a cada uno y os repartáis, es libre.
La cantidad fiscal que corresponda "como mínimo" a la usufructuaria viene determinada por el valor "ahora" de ese usufructo.

Si el reparto que acordéis, a ella le toca menos, para hacienda debe tributar como mínimo por el valor (en %) del usufructo actual.
Si su cantidad es superior, entonces deberá tributar por esa cantidad superior.

Tu valor como nudo propietario sale de la resta Valor total - usufructo.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#3

Re: Hacienda, usufructo y nuda propiedad
Hola,

Coincido plenamente con el compañero rankiano @cachilipox: se debe declarar una ganancia patrimonial cuyo valor de transmisión sea el efectivamente percibido, excepto que ese sea menor que el que resulte de "repartir" el precio de venta según las reglas fiscales, en cuyo caso prevalece este último.

En este otro hilo ya se habló del tema, te dejo citado un ejemplo numérico que se expuso, por si te es de utilidad:

 Adquisición de inmueble por herencia: 100.000€. Usufructuaria de 59 años cumplidos a fecha de fallecimiento del causante (89 - edad = 30% de usufructo, según la regla fiscal) y dos nudos propietarios por partes iguales. Por tanto, los valores de adquisición son:
- Valor del usufructo: 30.000€ (100.000 * 30%)
- Valor de la nuda propiedad: 35.000€ [(100.000€ - Usufructo)/2]

Transmisión del inmueble 25 años después (sin fallecer la usufructuaria todavía) por 175.000€. Edad de la usufructuaria a fecha de la venta: 84 años, usufructo de (89-84)* = 10% (*es el mínimo si el usufructuario tiene más de 79 años). Por tanto, el reparto del precio de transmisión:
 - Valor del usufructo: 17.500€ (1750.000 * 10%)
- Valor de la nuda propiedad: 78.759€ [(175.000€ - Usufructo)/2].

En efecto, como el porcentaje depende de la edad del usufructuario en cada operación, al aplicar la regla fiscal, el resultado no es "proporcional", si no que la nuda propiedad se revaloriza cada año debido a la devaluación que experimenta el usufructo (el valor de la nuda propiedad en la venta no es del 35% para cada uno, si no del 45%).

Pero adicionalmente a ese extremo, el usufructuario debe reducirse el valor de adquisición por una amortización únicamente en sede del IRPF para calcular la ganancia patrimonial ante la transmisión del bien (independientemente de que esté alquilado o no el inmueble o sea su vivienda habitual, se aplica siempre), que supone el 3% anual. En este caso, supone un total del 75% (3% * 25 años). Así, el valor de adquisición a efectos del calculo de la ganancia patrimonial es de:
- G.P. Usufructuaria:  17.500€ Transmisión - 30.000€ Adquisición * (100 - 75% Amortización) =  17.500€  - 7.500€ = 10.000€.
-G.P. Nudos proietarios.:  78.759€  -  35.000€  = 43.759€ (no se aplica nada más que la diferencia de los valores, pero cada valor es el resultado de un porcentaje distinto, puesto que la edad se debe tener en cuenta tanto en adquisición como en transmisión, y la misma será diferente por el inevitable transcurso del tiempo)

Espero que así haya podido aclarar los dos aspectos fiscales, esto es, valoración y amortización, y que cada uno opera de manera separada, aunque puedan confundirse sus efectos.

Y tened en cuenta que en el caso típico de matrimonio en gananciales, esto sería la transmisión de la mitad del inmueble que era del fallecido, la mitad que pertenece a la viuda por disolución del régimen de gananciales es otra transmisión de plena propiedad, cuya ganancia se calcula mediante la diferencia de valores de adquisición y transmisión simplemente, con posibilidad de aplicar coeficientes de abatimiento si el bien inmueble fue adquirido con anterioridad al 31.12.1994, pero solo sobre dicha mitad indivisa, no sobre la parte heredada. 

Un saludo,
#4

Re: Hacienda, usufructo y nuda propiedad
Buenas tardes:

Existe una ingeniería fiscal, que ha de valorar si la puede aplicar.

Puesto que hay un usufructo en vigor, quiere decir que la usufructuaria es, en algún modo, copropietaria. Se trataría de un condominio (nuda propiedad, usufructo)

La ingeniería fiscal es la siguiente:

  • Transferencia a la usufructuaria de la propiedad, previamente revalorizando la propiedad de acuerdo con la inflación y de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad 12 (NIC 12).
    • Revalorización ante Hacienda según esa la norma citada. No hay transposición al Ordenamiento Jurídico español para las personas físicas, pero si existe para las personas jurídicas. El Regalmento de la UE se indica más abajo.
    • Esta transferencia a la copropietaria usufructuaria no pagaría ISD, sino un acto jurídico documentado que, salvo error, sería del 0,50 %.
  • La usufructuaria se comprometería al pago, una vez que haya vendido el piso.
  • La venta del piso no tributaría por IRPF, porque la persona es mayor de 65 años y es su vivienda habitual.
  • Así mismo, por su parte no tendría IRPF, porque habría hecho la transmisión de acuerdo con el coste de la revalorización.
    • Así mismo, tampoco tendría IIVTNU porque el incremento de valor, de acuerdo con la revalorización por inflación sería CERO (0)

Por otro lado, se podría aplicar que se vendiera conjuntamente, sin hacer esa ingeniería fiscal, y como lo vende una persona de más de 65 años, que es su vivienda habitual, tampoco tendría IRPF la venta. Esta parte es menos defendible ante Hacienda, pero debería ser así. 

Lo que se solicita, por su parte, que es la distribución de las partes de cada unom carece de ingeniería fiscal.

Saludos.

Nota: título de la Directiva de la UE citada

  • REGLAMENTO (UE) 2023/1803 DE LA COMISIÓN de 13 de agosto de 2023
    por el que se adoptan determinadas normas internacionales de contabilidad de conformidad con el Reglamento (CE) n. o 1606/2002 del Parlamento Europeo y del Consejo
    • Se puede localizar el hecho de revalorizaciópn de acuerdo con la inflación en la página 81, ejemplo C, al menos.
#5

Re: Hacienda, usufructo y nuda propiedad
 Ni la usufructuaria es propietaria en este caso de ningún modo, ni existe condominio, ni puede un contribuyente acogerse a los beneficios fiscales en el IRPF relacionados con la venta de su vivienda sino están ligados a la titularidad de pleno dominio del inmueble durante el plazo de al menos tres años continuados exigido para adquirir la condición de vivienda habitual (no valen los títulos de usufructuario ni de nudo propietario). 

Le recuerdo sus frecuentes referencias al art. 20 de la Constitución y a la difusión de informaciones falsas, condición que reúnen las suyas expuestas en la loca y chapucera “ingeniería fiscal” que propone. 

Al consultante @Skarion88: no se te ocurra hacer caso ni gastar un euro en consultar a un fiscalista la viabilidad de la ¿idea? del ¿ingeniero fiscal?. 
#6

Re: Hacienda, usufructo y nuda propiedad

Top 100
Cachilipox
Condominio.

Artículo 392 del Código civil:
"Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas."

Usufructo.

Artículo 467 del Código civil:
"El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos [...]"

Queda claro que copropiedad y usufructo son conceptos antitéticos. Si hay una, es imposible que se de la otra.
Seria como pretender hacer una humedad seca, o un vacío lleno o una oscuridad luminosa.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#7

Re: Hacienda, usufructo y nuda propiedad
Buenas tardes:

Del Diccionario de la RAE:

 <<co-
Del lat. co-.
1. pref. con.. Coetáneo, cooperar, colateral, corresponsable.>>

Cualquiera de las acepciones se le puede aplicar al caso. Para entender que la nuda propiedad y el usufructo es una copropiedad o condominio.

Es coetánea, coopera con la propiedad y recibe su uso, es un caso de dominio adjunto por tener el uso y es corresponsable con el mantenimiento.

Lo que se ha indicado es que valore lo que se ha expuesto

  •  <<Existe una ingeniería fiscal, que ha de valorar si la puede aplicar.>>

Las opiniones se pueden cuantificar y de hecho en el ISD se cuantifica la cuantía del usufructo vitalicio con una cantidad, que se descuenta al que recibe la nuda propiedad. Luego el usufructo es propiedad.

Por otra parte, a la nuda propiedad cuando se extingue el usufructo se la hace pagar ISD y no se le hace pagar IIVTNU.

Lo que es consistente en el primer concepto de ISD de ser copropietario para el ISD; es  inconsistente en el IIVTNU, al gravar ese período de usufructo dos veces, ya que el período impositivo para el 100 % comienza en la fecha en que se recibe la herencia, para la nuda propiedad.

El IIVTNU se refiere al incremento del valor del terreno y no al fruto de ese terreno.

En resumen, la copropiedad del usufructo y la nuda propiedad es una configuración de explotación o uso del bien, que es distinta del concepto incremento de valor del terreno. Por lo tanto, el usufructo no es objeto del IIVTNU.

Respecto a la vivienda habitual se ha de tener en cuenta Reglamento de la Ley del IRPF

<<Artículo 41 bis. Concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones.>>

Al ser la vivienda un bien indivisible, habiéndolo tenido en copropiedad, por tener el usufructo, se cumple con la condición de vivienda habitual desde que se comienza a vivir en él y no desde que se adquiera el 100 % de la propiedad. Una vez adquirido el 100 %, se puede aplicar la exención.

Mi personal opinión es que si se vende conjuntamente con la usufructuaría, mayor de 65 años, la operación debería  estar completamente exenta también para la nuda propiedad, sabiendo que esto no se aplica de esta forma, por eso se indica la ingeniería fiscal.

Saludos.
#8

Re: Hacienda, usufructo y nuda propiedad
La propiedad  se puede presentar dividida en dos partes: la nuda propiedad y el usufructo. Es claro que ninguna de ambas partes supone propiedad y por tanto difícilmente puede hablarse de copropiedad.
La propiedad exige dos circunstancias:
art 348 cc
La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarlo.




#10

Re: Hacienda, usufructo y nuda propiedad

Top 100
Juan Lackland
Cada vez que tienes una ocurrencia te haces un lío. Lo malo es que puedes acabar liando al consultante que es quien, a la postre, pagará los platos rotos.
El usufructuario y el nudo propietario no pueden ser copropietarios porque no comparten nada, cada uno tiene su propio derecho distinto del derecho del otro.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#11

Re: Hacienda, usufructo y nuda propiedad
Buenas  noches:

Del DLE de la RAE-

<<compartir  
Del lat. tardío compartīri.
1. tr. Dicho de una persona: Hacer a otra partícipe de algo que es suyo. Compartió su merienda CON sus amigos.>>

Literalmente, el fruto es de la nuda propiedad y está obligado a hacer pártícipe del uso en su totalidad al usufructuario.

Es decir, la propiedad está partida en dos:

  • Nuda propiedad
  • Usufructo

De forma analítica es que está partida, si está partida entre dos y permanece indivisible es que está com-partida.

La nuda propiedad no es el pleno dominio; es decir, no es la propiedad plena. Parte del dominio está en el usufructo. Por lo que, si la propiedad no es plena, por consiguiente es que parte de la propiedad está en el usufructo.

Saludos.

#12

Re: Hacienda, usufructo y nuda propiedad

Top 100
Juan Lackland
Art. 471 del C.C.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#13

Re: Hacienda, usufructo y nuda propiedad
Muchas gracias. Negociaremos el precio y cada uno que tribute por lo suyo. Gracias por explicarme el reparto extrictamente legal y desde luego no haré ninguna cosa rara que además ni entiendo. Gracias de nuevo.
#14

Re: Hacienda, usufructo y nuda propiedad
Recuerda que a nivel de ITP y plusvalía el valor total no puede ser inferior al valor de referencia que encontrarás en el catastro.  Sobre el reparto, el reparto estándar ofrecido por @@maqiz.
Sobre lo que no entiendes nada de que preocuparse, no lo entiendes tú ni nadie.