Fiscalidad de venta de inmueble sin cédula de habitabilidad

Buenas tardes,

Hace diez años compré un terreno en zona urbana (pero en la montaña) para hacer una casa familiar y poder atender a mis padres. Se hizo el proyecto, se visó y se empezó la construcción. Desgraciadamente por su habitualidad, fui sumamente ingenuo y el constructor me estafó, quebró (no tenía nada a su nombre), se quedó con mi piso que permuté para pagar parte de la casa y salió de rositas. Yo me quedé una casa a medio hacer y con la disponibilidad únicamente de mis ahorros. Intenté continuar y se acabó la casa al 80% quedando únicamente el acondicionamiento del terreno y una terraza. El arquitecto declaró el fin de obra, pero al no haber conformidad con el proyecto no obtendrá cédula de habitabilidad hasta que acondicione lo que falta y haga la declaración de obra nueva. Eso sí, paga IBI a toca teja.

No tengo un duro más y me veo obligada a venderla. Invertí 60.000 euros en el terreno y 250.000 que figuran en el contrato firmado con el constructor. No voy a poder vender la casa tal y como está por más de 200.000 euros. El valor catastral es de 235000 euros (suelo + construcción).

Pregunta 1: A la hora de consignar la venta en la declaración de la renta del año que viene, hay algún beneficio por la venta que tributa en irpf o hay pérdidas? Es suficiente justificación para hacienda la escritura de compra del terreno y el contrato con el constructor (en su caso, con la finalización de obra firmada con el arquitecto)?

Pregunta 2: La misma pregunta que la anterior, pero en relación al impuesto municipal de plusvalía.

Gracias

Invertí 60.000 euros en el terreno y 250.000 que figuran en el contrato firmado con el constructor. No voy a poder vender la casa tal y como está por más de 200.000 euros. 

De tu escrito se desprende que existirá una pérdida patrimonial de 110.000 euros si vendes esa vivienda por 200.000,- euros, por cuanto tu valor de adquisición son 310.000,- euros.

Pérdida patrimonial podrás compensarla con ganancias patrimoniales en IRPF y la transmisión no estará sujeta a la plusvalía municipal. 

Eso sí, asegúrate de haber pagado esos 250.000 euros que figuran en el contrato con el promotor y tener los justificantes de las transferencias.

Saludos,

Justificantes de hace diez años? La cuenta ya ni existe

Pues si la Administración  te regulariza y considera que ha habido ganancia patrimonial lo tendrás complicado sin justificantes de pago ni una escritura pública de obra nueva en las cual se acredita el valor de la obra nueva. De hecho yo dudo que si el contrato con el promotor es de 250.000 euros y la obra está al 80 por ciento tu pagases realmente esos 250.000.

En todo caso, tu valor de adquisición viene determinado por el Art. 35 de la LIRPF:

 

Artículo 35. Transmisiones a título oneroso.

1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. 

Saludos,

Si hablé de ingenuidad, debería de haber dicho ignorancia + imbecilidad por confianza. Me quede sin nada y con un coste de mantenimiento que no podía tirar ni adelante ni atrás. Se le pagaron para la obra

Y todo ello fue en el 2007-2008 y aún me colea