Amortización rendimientos capital inmobiliario - IRPF

Hola, soy nuevo en el foro y en primer lugar aprovecho para presentarme.

Mi consulta es sobre la deducibilidad de la amortización en el caso de rendimientos del capital inmobiliario (vivienda arrendada). Sé lo que dice la normativa al respecto: la depreciación se considera efectiva, si no se supera el 3% del mayor de los siguientes valores: 1. Coste de adquisición, etc, etc, o 2. Valor catastral de la construcción excluido el valor del suelo.

Vale, mi consulta es: ¿esto se hace por sistema?, es decir, aunque no se destinen cantidades efectivas para esa amortización (o lo que es lo mismo, que no se tiene una cuenta donde proveer esa amortización); ¿todo el mundo, se deduce el famoso 3% sobre el valor catastral de la construcción (lo más común para no meterse en lios)?.

Espero respuestas.

Muchas gracias

Si es una norma que aunque no la apliques, como esta considerada fiscalmente, la Agencia Tributaria, cuando se vende una vivienda que se encuentra alquilada, puede solicitar al contribuyente que lo cumplimente en el valor de adquisición, minorando este valor con las amortizaciones que ha podido aplicarse. (Aunque no lo hayas aplicado tienes el derecho y la renuncia es voluntaria).

Saludos

Hola, en este caso, no hay venta; solo una vivienda alquilada, y hay que obtener el rendimiento neto, restando de los ingresos, los gastos deducibles, entre lo que se encuentra la amortización.

Si entre los gastos deducibles se encuentra la Amortización que es el 3% del Valor Catastral de los Edificable o en su caso el que le correspondería al mismo concepto con el valor de Adquisición si este es mayor que el Catastral.

Pero cuando vendas tienes que tenerlo en cuenta como antes te he indicado.

Saludos

Hola de nuevo, no sé si me estoy explicando bien. Por lo que yo entiendo, el 3% (sobre el mayor de los valores: de adquisición o catastral quitando suelo) es un límite máximo, el cual no debe sobrepasarse; por lo tanto la cantidad de amortización deducible para la obtención del rendimiento de capital inmobiliario, debe ser la efectivamente realizada.

Dicho lo cual, no creo que ningún arrendador (particular se entiende), provea ninguna cantidad en concepto de amortización del bien inmueble que tiene arrendado.

No obstante lo anterior, creo que es práctica habitual, deducirte el 3% anteriormente indicado en concepto de amortización, aunque no hayas destinada ninguna cantidad a tal fin.

Y mi pregunta es: ¿Que opina Hacienda de eso?, ¿lo tolera?, ante un procedimiento de comprobación ¿te puede pedir que justifiques las cantidades que has destinado a amortización?

En fin, a ver si me podeis ayudar.

Gracias

la "amortización" es un apunte meramente contable y no supone ningún movimiento real de dinero. Esto aplica en la contabilidad de una empresa y en este tema fiscal de viviendas particulares. La única "justificación" son los papeles que demuestren el precio pagado por el bien o la valoración catastral.

ejemplo real que puedes encontrar explicado en el sector de alquiler de aviones: un avión se amortiza a 25 años, que se supone es su vida útil. La empresa que lo compra paga el coste (pongamos 100 Millones de euros) al fabricante, pero en la contabilidad año a año va "restando" de sus pérdidas y ganancias 4 millones (un 4% como amortización): no hay movimiento real de dinero en los años posteriores a la compra.

Al cabo de 10 años, que ha amortizado 40 millones y por tanto el valor contable es 60 millones, lo vende por 65---> la empresa ha ganado 5 millones, y esta ganancia es la que aparece en sus cuentas y puede estar sometida a impuestos.

Con la vivienda pasa exactamente lo mismo, al venderla, tienes que descontar el 3% del valor de construcción por cada año que haya estado alquilada para calcular la pérdida/ganancia fiscal en la transacción, aunque esa cantidad amortizada no haya supuesto un movimiento real de dinero.

Perfecto. Una explicación muy clara. Muchas gracias

En el caso de un usufructo del 50 % (por fallecimiento cónyuge), (el otro 50 % es propiedad), esa amortización se calcula sobre el el precio de adquisición-valor suelo o valor catastral r- valor suelo, o sobre la valoración que le dieron en el impuesto sucesiones a ese usufructo en función de la edad de la viuda.??

Gracias.

En el caso de un usufructo del 50 % (por fallecimiento cónyuge), (el otro 50 % es propiedad), esa amortización se calcula sobre el el precio de adquisición-valor suelo o valor catastral r- valor suelo, o sobre la valoración que le dieron en el impuesto sucesiones a ese usufructo en función de la edad de la viuda.?? Asimismo, la fianza no ha sido depositada en el organismo correspondiente, esto le ocasionaría problemas a la hora de declarar los ingresos, pues el inquilino no tiene derecho a deducción.

Gracias.