Cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual

Buenas tardes,
Hay mucha información relativa a la exención por reinversión, pero no encuentro respuesta a las siguientes consultas.

¿En qué momento hay que acogerse a dicha exención?

En mi caso, vendo mi piso en abril de 2018. Cuando haga la declaración de renta en 2019 (ejercicio 2018) ahí tengo que indicar el incremento patrimonial derivado de la venta de mi piso.
¿Es en ese momento cuándo tengo que acogerme a la exención por reinversión?

Gracias.

Te puedes acoger en los dos años siguientes a la venta.

Como va a ser la compra en un año distinto al de la venta, tendrás que informar en el año de la venta que te quieres acoger al beneficio en el apartado G5.

Un saludo.

Edito: En el año 2017, hay que declarar la exención en epígrafe G2 de la página 12 y en el anexo C2.

Gracias.

Estoy pensando en la posibilidad de no acogerme a la exención por reinversión, ya que no tengo nada visto, y vivo en casa de mis padres.
No creo que compre en los próximos años.

Yo no creo que tenga que pagar muchos impuestos, pero así a groso modo te doy estos datos:

Fecha de adquisición: 2006
Valor de la adquisición: 70.300€
- Gastos e impuesto vinculados a la compra: 1.300€

Fecha de venta: 2018
Valor de la venta: 73.000€ 
- De los cuales, 27.000€ son para pagar lo que falta de hipoteca
- Gastos de venta (inmobiliaria, notario,.)  son 3.000€

Me quedan limpios 43.000€

Si no me acojo a la exención por reinversión de vivienda habitual, ¿cuánto podría pagar a hacienda? Mas o menos

Gracias.
                                      

Lo que tributa en el IRPF es la ganancia (plusvalia) que se puede generar en la venta.

Esta ganancia se obtiene por la diferencia entre el Valor de Venta (descontado los gastos ocasionados por la venta, entre los que se encuentra la Plusvalia Municipal) y el Valor de Adquisicion (sumados los gastos ocasionados por la adquisicion).

Esta ganancia puede ser positiva que tributara al tipo  de hasta 6.000 euros por el 19%; entre 6.000 y hasta 50.000 euros al 21%, y a partir de 50.000 euros, hay que pagar el 23% a Hacienda..  Si es negativa no tributa y servira para compensar otras posibles ganancias de otros activos.

Saludos

Ganancia/pérdida = (73.000-3.000) - (70.300+1.300) =-1.600 euros.

Tienes una pérdida de 1.600 euros. Por lo que no tributarías nada y podías compensar la cantidad con otras ganancias que tuvieras en el año que vendas la vivienda o en los cuatro ejercicios siguientes.

Un saludo.

Gracias por las respuestas.
Me queda claro que mi cálculo sale con pérdida, además que he hecho una simulación en un excel que he encontrado y me sale 0€ de impuestos.

Un saludo.

Buenos días 

Tengo varias dudas para la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual.

- Yo tenia vivienda habitual comprada en año 2002 coste compra 120.000 euros (por la que me deducia anualmente mi correspondiente deducción por hipoteca). En noviembre del 2016 compra nueva vivienda por 370.000 y 30.000 gastos notaria e impuestos. Compro antes de vender

- En junio 2017 vendo la vivienda  170.000 (gastos plusvalia municipal 3.200 euros, comisión venta 5.000 euors, y registro 600 euros)- Tenia hipoteca pendiente 42.000 euros 

En junio con la venta de la casa, se pagan los 42.000 euros de la hipoteca pendiente anterior, 80.486 euros de cancelación hipoteca de la nueva vivienda. 

Mis dudas son:

¿puedo acogerme a la exención por reinversión? ¿Dentro de qué limites estoy?, 

Según tengo entendido hay dos años para  poder reinvertir no? porque este año 2017 no he destinado todo el beneficio de la venta fiscal, pero lo puedo demostrar con lo destinado a la hipoteca del 2018? 

Este año 2017 en la declaración de la renta lo tengo que imputar? 

Y en el año 2017 puedo deducir mi hipoteca que  tuve hasta junio 2017 de mi anterior vivienda (que me la venia deduciendo anteriormente. Puedo deducirme (hasta el límite base 9000 euros) de los 42.000 euros que llevé a cancelación?

Muchas gracias

- ¿

Primero la plusvalia generada en la venta que tienes que declarar en la Renta del 2017, la que esta actualmente en periodo voluntario de declaracion.

Valor Venta = 170.000 - 8.800 = 161.200...............Valor de Adquisicion = 120.000 ( mas gastos de compra), segun estos datos la Plusvalia es de 41.200 euros que tienes que declarar y tributar.

Esta Plusvalia se puede minorar aplicando la Reinversion ( dos años anteriores o posteriores).

La Plusvalia se veria exenta en funcion del porcentaje del Neto obtenido en la venta y que es Reinvertindo en la adquisicion de la nueva vivienda habitual.

Neto de la Venta = Valor de venta de 161.200 euros menos amortizacion hipoteca pendiente de 42.000 euros, por tanto el Neto obtenido es de 119.200 euros.

Segun tus datos se reinvierte en amortizacion de la nueva hipoteca 80.486 euros, esto es el 67,52% del Neto obtenido ( 80.486/119.200), por tanto la plusvalia exenta seria el 67,52% de los 41.200 euros de plusvalia.

Plusvalia exenta es de 27.819 euros y la Plusvalia por la que tienes que tributar es de 13.381 euros.

Esto lo tienes que cumplimentar en este 2017 ejercicio de la venta.

Saludos.

PD.- Si puedes deducirte de la hipoteca cancelada de la antigua vivienda, con el limite de los 9.000 euros por declaracion.

Hola, respecto al tema, me gustaría plantear una duda y si alguien puede solucionarmelo se lo agradecería.
Compre una vivienda en 1984 que fue la habitual hasta que en 2010 compré otra vivienda y me mude. Ahora en 2018 he vendido la primera vivienda y con el dinero de la venta quiero cancelar el préstamo hipotecario que me queda de la vivienda que compré en 2010 y que es mi vivienda habitual.
Tendría exento el pago por reinversión en vivienda habitual!?
Gracias

La que has vendido dejó de ser vivienda habitual hace 8 años, y hay que venderla como máximo en dos años, por lo que ya no disfruta de la exención por reinversión.

Hola,
Compré una vivienda en septiembre de 2015 por 17.400€ (sin hipoteca). He estado viviendo ahí como vivienda habitual hasta enero de 2018. En febrero de 2018 vendo esta vivienda por 41.000€.
Ese mismo mes de febrero de 2018 compro una vivienda por 143.000€ más todos los gastos derivados de la compra (ITP, notario, honorarios inmobiliaria...unos 20.000€) invierto los 41.000€ + algunos ahorros, está vivienda la compro con mi pareja 50%.
La que vendí era 100% solo yo titular.
De la venta de la vivienda he pagado la plusvalía municipal unos 240€.
Mi pregunta es:
- Al haber habido reinversión estoy exento de haber pagado esa plusvalía?
- A la hora de hacer la declaración del 2018, cumplo los requisitos de exención por reinversión de esos 41.000€ de la venta de la vivienda?
- Habrá algún problema en la exención al haber vendido algo que solo estaba a mi nombre y ahora al haber comprado a 50%?
- No llegue a vivir 3 años en la primera vivienda, porque la vendí antes, cuenta igualmente cómo vivienda habitual?

Buenos días,

vendí mi vivienda habitual tras separarme en marzo de 2017 por 100.000 euros y teniendo una ganancia de 50.000 euros. He comprado otra en octubre de este año por valor de 160.000 euros, la cual no me darán hasta agosto del 2019 tras finalizar la urbanización. Voy a reinventir el total de la ganancia y podría acogerme a la reinversión, pero tengo la duda que si aún habiendo hecho toda la reinversión de la ganancia antes de marzo del 2019 tendría algún problema, puesto que no escrituraría hasta agosto. Si diera todo el dinero que pide la constructora y rellenamos el modelo 600 sin escriturar, ¿Sería como tener la casa en propiedad?. La constructora podría entregarme las llaves en marzo, pero no podría escriturar hasta agosto con el resto de propietarios.

Lo tienes complicado. Aquí te lo explica Hacienda:

Contribuyente vende su vivienda habitual reinvirtiendo el importe total obtenido en una vivienda en construcción.  El final de la obra se produce pasados dos años pero antes de cuatro, desde la enajenación de la anterior. ¿Es aplicable la exención por reinversión?

Respuesta

• A efectos de la exención por reinversión de las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, la normativa aplicable solo contempla el beneficio de la reinversión para los supuestos de adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, pero no para  la construcción ni la ampliación de vivienda habitual. No siendo aplicable por tanto el plazo de cuatro años para finalizar la construcción de la vivienda en el caso de querer aplicar la exención por reinversión, pues dicho plazo está previsto para la deducción por vivienda pero no para la reinversión.

  La adquisición se producirá en la fecha en que de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el titulo o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda. Por tanto en el caso planteado  no resulta aplicable  la exención por reinversión puesto que se adquiere  la  propiedad de la nueva vivienda habitual  transcurridos dos años desde la enajenación de la anterior. Al no adquirir en plazo de dos años el contribuyente pierde el derecho a exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada. Para el supuesto de que el plazo de construcción sea inferior a dos  años ver referencia 135706.

https://www2.agenciatributaria.gob.es/es13/s/iafriafrc05f

Gracias Juan, pero si el constructor me entrega las llaves de la casa junto con un documento que lo acredite (estaríamos haciendo entrega o daciónde la vivienda), pago la totalidad de la casa y reintegro el modelo 600 en hacienda, antes de que cumpla el plazo de los dos años, todo ello sin poder escriturar (por tener que hacerlo todo junto al resto de propietarios), ¿No puedo acogerme a la reinversión? Tendría la poseción de la casa antes de esos dos años. Según me ha comentado en la promotora hay mucha gente que poseen viviendas pero no las tienen escrituradas.

También leí una consulta vinculante cuya resolución es de enero de este año de un caso parecido y en ella dice que si la nueva vivenda está en construcción, el plazo se puede aumentar hasta en 4 años. La verdad es que busqué el artículo (55 del RD439/2007 donde venía reflejado pero con la modificación del RD960/2013 ya no sé donde mirarlo)