España
Por partes:
-Dudo muchiiisimo que el euribor se ponga al 5% en ese plazo.
-Si se pone, no veo porque le va a afectar mas a merlin que a otras empresas con deudas (ya que el euribor no deja de ser el reflejo del tdi del bce).
Además si llega al 5% eso será reflejo de que la economía va bien, se crece y hay riesgo de inflación, por lo que las rentas y valoraciones de los inmuebles de merlin reflejarán esa subida.
MERLIN PROPERTIES (Comprar; Pr. Objetivo (preliminar): 12,47€; Cierre: 9,43€): Absorbe Metrovacesa por fusión (excepto determinados activos). Creemos que la dilución de participación de los actuales accionistas es compensada con un mayor valor por acción. Fijamos nuevo Precio Objetivo preliminarmente en 12,47€.- Merlin absorbe el negocio patrimonial (oficinas, centros comerciales y hoteles) de Metrovacesa y desconsolida su negocio residencial (entrega sus activos residenciales a una nueva sociedad, en la que Merlin tendrá sólo un 32,2%). La operación reduce la participación de los actuales accionistas pero genera un aumento de +5,7% en el NAV por acción (hasta 10,41€, según la propia Compañía). La operación contempla la extinción de Metrovacesa como sociedad y la escisión de su patrimonio en 3 partes: (i) Activos patrimoniales comerciales, con un valor bruto (GAV) de 3.190M€, un valor neto (NAV) de 1.673M€ y unos ingresos brutos por alquileres (GRI) de 152 M.€. Se transfieren los empleados, activos y pasivos asociados al patrimonio terciario excepto 250 M.€ de deuda. Estos activos patrimoniales serán adquiridos por Merlin Properties mediante una ampliación de capital por importe de 1.672M€ que consistirá en la emisión de 146,7 millones de acciones a un precio de 11,40€ por acción, que implica una prima de +15,8% sobre el NAV por acción de Merlin Properties al cierre de Dic15, +20,9% sobre el cierre de ayer y +16,9% sobre la cotización media de los últimos 3 meses ajustada por el volumen de negociación. Pero, sobre todo y lo más importante para nosotros, es que esos 11,40€ de valoración aceptada por las partes para realizar la operación es una valoración muy próxima los 11,8€ en que habíamos fijado nuestro Precio Objetivo hasta ayer y eso significa que el mismo reflejaba correctamente la valoración de Merlin hasta esta operación de fusión. Tras esta ampliación de capital, los accionistas de Merlin tendrán una participación del 68,76% y los de Metrovacesa del 31,24% (Santander 21,95%, BBVA 6,41%, Popular 2,86%) en la compañía resultante. (ii) Una cartera de viviendas en alquiler por un valor bruto de activos de 692 M.€, un valor neto de 442 M.€ y unos ingresos brutos por alquileres de 22 M.€. Simultáneamente, se combinará la cartera de viviendas en alquiler escindida de Metrovacesa con la cartera de Testa Residencial mediante la emisión de acciones de Testa Residencial, en la que los accionistas de Metrovacesa tendrán una participación del 65,76% y los de Merlin Properties un 32,24%. (iii) Activos en desarrollo y suelo que mantendrán los accionistas de Metrovacesa y quedan fuera del perímetro de esta operación para Merlin Properties. La fusión con Metrovacesa dará origen a la compañía líder en el mercado inmobiliario español con un GAV de 9.317 M.€, un NAV de 4.927 M.€ y unas rentas medias anuales (GRI) de 450 M.€. Además, Merlin retendrá el 32,2% de una sociedad de activos residenciales con más de 4.700 viviendas en alquiler, un GAV de 979 M€ y unas rentas brutas anuales de 35M€. La operación está sujeta a la aprobación por parte de las Juntas Generales de Accionistas de Merlin Properties y Metrovacesa en el mes de septiembre y el visto bueno de las autoridades de competencia, por lo que está previsto que la operación se complete a lo largo del 4T16. Rodrigo Echenique, actual presidente de Metrovacesa, será presidente no ejecutivo de la nueva entidad e Ismael Clemente, presidente de Merlin, será vicepresidente ejecutivo y consejero delegado. La adquisición de los activos patrimoniales de Metrovacesa (58% oficinas, 31% centros comerciales y 11% hoteles y resto) modifica la composición de la cartera de activos de Merlin, que pasará a estar compuesta tras la integración por: 44% oficinas 44% vs 37% anterior, 21% high street retail vs 31% anterior (ya que pierde peso la denominada Cartera Tree, las sucursales del BBVA), 18% centros comerciales 18% vs 11% anterior, 7% hoteles vs 6%, 3% logísitica (naves) vs 4% y 7% en otros activos.
OPINIÓN: Valoramos positivamente la operación porque la Compañía gana dimensión sin incrementar su apalancamiento (0,5x LTV), aumenta el peso en los activos de oficinas (con especial peso en CBD) al tiempo que reduce significativamente el residencial y pone de manifiesto la valoración de la Compañía al realizarse la operación valorando Merlin en 11,4€, muy cerca de nuestra anterior valoración (previa a esta operación) en 11,8€. Según nuestros cálculos preliminares, aplicando a la Compañía resultante los mismos criterios que aplicábamos a Merlin (en cuanto a prima de revalorización esperada por ciclo económico y por multiplicadores sectoriales europeos sobre NAV), nuestro nuevo Precio Objetivo pasa a ser 12,47€/acc., aunque esto es algo que someteremos a revisión a lo largo de las próximas semanas a medida que vaya publicándose la información definitiva sobre la operación. Por tanto, creemos que la cotización de Merlin rebotará en la sesión de hoy y mantendrá una tendencia alcista en las próximas jornadas, probablemente hasta niveles superiores a 10,50€, en el caso de que el desenlace del referéndum del 23 de junio sea la permanencia del Reino Unido en la UE. De una forma algo más estructurada, destacamos los siguientes aspectos de esta operación: (i) A pesar de que la entrada de Metrovacesa implica una menor participación de los actuales accionistas de Merlin Properties en la nueva compañía, la ampliación de capital no tiene un efecto dilutivo porque el NAV por acción se incrementa +5,7% hasta 10,41€ y la compañía estima un incremento de flujo de caja por acción de +3,4%. Además, el hecho de que las nuevas acciones se emitan a 11,4€, muy cerca de nuestra anterior valoración en 11,8€, pone de manifiesto que nuestros cálculos y estimaciones estaban absolutamente alineados con la realidad de fondo de la Compañía en lo que a valoración se refiere. Esos 11,4€ suponen una prima de +20,9% sobre el cierre de ayer (durante la sesión de ayer no se conocía la operación, aunque había rumores) y +15,8% sobre NAV, en línea con la prima de +15,7% sobre NAV pagado por Merlin en la adquisición de Testa. (ii) La Compañía gana dimensión, convirtiéndose en la firma líder en el negocio patrimonial de oficinas en España, el segundo operador en centros comerciales y una de las compañías inmobiliarias de referencia en Europa. Este mayor tamaño puede contribuir a generar economías de escala y mayor poder de negociación con los arrendatarios. (iii) Incrementa su presencia en los Central Business District (CBD) de Madrid y Barcelona, donde se ubican los activos premium de oficinas. (iv) La creación de una joint venture con Metrovacesa centrada en el alquiler de viviendas permite a Merlin Porperties desconsolidar los activos residenciales adquiridos en la compra de Testa, que a partir de ahora ya no forman parte de su negocio core. Valoramos de manera especialmente positiva este cambio de perspectiva, sobre todo desde un punto de vista estratégico. (v) El apalancamiento (LTV) de la compañía se mantiene en niveles inferiores al 50%, por lo que, en principio, su rating actual en BBB no debería estar en riesgo.
Un factor que consideramos neutral en esta operación es que la compañía incrementa su exposición a la recuperación de la economía española, ya que la ponderación de los centros comerciales (cuyas rentas están más ligadas a la evolución del consumo) es superior en el total de activos. Por lo tanto, la compañía tiene mayor potencial de crecimiento en ingresos por alquileres, pero riesgo superior en etapas bajistas del ciclo.
Como aspectos menos positivos de la transacción, cabría destacar 2 factores: (i) Aunque el yield medio de la cartera de activos permanece en 5,3%, la ocupación media desciende desde el 94,5% en marzo de 2016 hasta el 89,7% (ocupación pro-forma en la nueva compañía) y el período medio de alquiler vigente ponderado (WAULT) retrocede desde 9,3 hasta 7,1, lo que resta levemente visibilidad a los ingresos de la compañía. (ii) Algunos activos de Metrovacesa pueden requerir un reposicionamiento (es decir, invertir en reformarlos), lo que exigirá en años futuros volúmenes superiores de inversión. En conjunto, consideramos que la operación es positiva y mantenemos la recomendación de Comprar.
fuente bankinter
Es muy difícil que haya una subida tan alta del EURIBOR. El tipo medio de los últimos 15 años, hablando de memoria, habrá sido en torno a un 2,5%. Eso sí, el que se pida hoy una hipoteca que piense en un tipo medio de ese estilo, del 2,5%, e incluso más, durante la vida del préstamo (plazos medios de 20 años). Si a eso se le suma el diferencial que aplican hoy los bancos, que es tirando a alto, salen tipos hipotecarios finales del 4,5 - 5%.
vendidas a 9'82!!un 5% arriba, no me ha gustado el trato que han hecho con los bancos, y más cuando los mismos bancos quieren desprenderse de su participación en Merlín, y es que como dice el dicho, lo que no quieras pa tí, no lo quieras pa nadie! un saludo y suerte a los que se meten
Yo también he vendido hoy una parte de las que llevaba a 9,87 pero por diferente motivo (por miedo al Brexit teniendo beneficios ya seguros y por necesidad de liquidez). Me guardo un paquete para venderlo mañana por encima de 10 si se confirma esta madrugada que no llega la sangre al río. Un Saludo.
Como dije, yo esperaria a entrar tras las elecciones.
Con lo de hoy mas Podemos probablemente gobernando el pais, esto aun puede bajar otro 15%
Vendidas a 9.70 las compradas a 8.5.
No tengo muy claro que vaya a superar ese canal bajista.
Cierre de hoy 10.24€... el valor se está comportando muy bien, dirigiendose poco a poco a por los 11€....
No sé qué opináis del modo de retribución de los directivos. Por lo que he leído es bastante común en este sector, pero no me gusta un pelo.
"El salario de los directivos (fijo+variable) se establece como la mayor de las siguientes cantidades: 6% de las rentas (reducida por los costes operativos) y el 0,6% del patrimonio. Actualmente la mayor es la primera, pero si la rentabilidad neta de costes descendiese fuertemente se utilizaría la segunda. El problema está en que en ambos casos la remuneración depende del patrimonio de la socimi. A mayor tamaño más ingresos para los directivos. El incremento es más que proporcional porque parte de los costes que minoran su retribución hasta alcanzar el 6% (gastos jurídicos, de asesoramiento, de procesos internos, etc) crecen al aumentar el patrimonio relativamente menos que las rentas y queda mayor cantidad para ellos."
Fuente: El Confidencial
aprobada la fusion con metrovasesa, merlin hara una ampliacion de capital de 146,7 millones de acciones nuevas a 11,4 euros por accion precio por encima de la cotizacion actual. como nos afecta esto a los accionistas minoritarios?, podremos acudir a la ampliacion o sera solo para hacer la operacion de fusion?.
el precio de la accion ni se ha inmutado, supongo que esto ya esta descontado pero la ampliacion tambien?
Interesante noticia. Yo mas que creer que esta descontado creo que el impacto será cuando se concluya con (o sin) exito la ampliación. En caso de que se cierre con exito la ampliación es una buena noticia para los accionistas, significaría que se valora en el mercado en 11,40€.
entonces seria bueno ampliar a los precios de hoy.
No soy ningun experto en ampliaciones, pero según veo yo depende de si se consigue o no el dinero a 11.40€. Es decir, si tienes claro que consiguen el dinero pues si que seria buena inversion. LLevado al absurdo, imagina que pretenden ampliar capital pero valoran las acciones a 200€/acc, esta claro que no obtendria el dinero.
Pero lo dicho, no soy ningún experto en ampliaciones (aunque con merlin estamos haciendo un master acelerado)
Yo creo que están creciendo un poco a lo bestia. A mi su gestor, Ismael Clemente, me gusta mucho y creo que hubiese sido una buena compra en Mayo - Junio que cotizaba muy por debajo del NAV por acción. Ahora con la compra de Testa y la fusión con Metrovacesa (un dolor de cabeza menos para el Santander) me gusta muy poco. Además tienen un ROA bastante bajo, van a ampliar capital ....estoy viendo que se está convirtiendo en un monstruo que en una que vengan malas se puede caer.
Veo mejor Axiare como SOCIMI, aunque conociendo el mercado inmobiliario español todo puede pasar.