Pulso de Mercado: Intradía

Si hablamos de edificios de madera, estoy de acuerdo. Si hablamos de pisos de hormigón no estaría de acuerdo.

Como ya te comenté, en los años 80 un piso de unos 110 m² costaba 1 millón de pesetas, en la actualidad se vende por unos 42 millones de pesetas. 
Esto es como las acciones, depende del timing. 

En principio la nueva construcción se está vendiendo absolutamente todo y a precios elevados en comparativa con los salarios, pero es una obviedad que se vende.

La revalorización media de la vivienda usada en los últimos años, está siendo inferior a la obra nueva, pero esto es algo coyuntural, ya que transcurrido un tiempo obviamente llegará a ser al revés. Esto ha sido siempre así y seguir siendo, por el mero hecho de aquel que quiera comprar una casa, valorará el descuento que hay entre la vivienda usada y la nueva.

La vivienda es un activo que siempre a contrarrestado la inflación.

Peroooo tener un piso vacío es un gasto considerable: comunidad, Ibi, deterioro, etc… son unos gastos considerables””

Añade entre el 1,1 % y el 1,2 % del valor catastral que toca pagar cada año.

A los ladrilleros y a los bancos los han rescatado 5 veces con dinero público en los últimos 15 años y me temo que esta vez NO los va a rescatar nadie.

En Alemania los promotores ya están quebrando:

 Business groups and economists have called on the German government to intervene to help the crisis-hit construction industry, as a wave of insolvencies claims a growing number of high-profile property developers.

Builders are facing a perfect storm of rising interest rates, more expensive construction materials, a dire shortage of skilled workers and slowing demand for new developments that has led to financing problems across the industry.

“We are at the end of a 10-15 year property boom,” said Moritz Schularick, head of the Kiel Institute for the World Economy in Germany. “The financial cycle is now such that every day another property developer is going bust . . . The old funding models are no longer sustainable.”

A number of developers have filed for insolvency in the past few weeks, among them three Düsseldorf-based firms Gerch, Centrum Group and Development Partner, as well as Euroboden of Munich and Project Immobilien Gruppe of Nuremberg.

Meanwhile, big landlords such as Vonovia and Aroundtown have announced big writedowns of their property portfolios. “With interest rates rising so quickly, a lot of projects are just not profitable any more,” said Clemens Fuest, head of the Ifo institute in Munich, a think-tank. “Demand in residential housing has just collapsed.” 

Pero ojo! Porque en el momento en que el punto 2 falle esto se desmorona… 
Y el tema es muy sencillo, hogares con menos capital por la inflación, sueldos bajos, tipos de interés elevados, etc… hacen que cada vez sea menos atractivo”””

Esto se lleva repitiendo años, todo parece un Deja Vu. Pero la realidad es que continúan creciendo, se siguen construyendo, se siguen revalorizando, se siguen comprando, y será así en el futuro.


La revalorización algo exagerada que está teniendo la vivienda, básicamente es por la falta de oferta. Por hacer una comparativa, en el 2007 se llegaron a construir más de 1 millón de viviendas al año, y en la actualidad no llegan a 300.000.

Yo no soy de vivienda como forma de invertir, pero reconozco que no tendría ningún remordimiento y si cierta seguridad en comprar una como inversión.
Por supuesto, no comprar cualquier vivienda lo mismo que no comprar cualquier acción, eso es una regla  que todos conocemos.

Si pero no. A principios de los años 80 no era un mercado tan especulatorio como el de estos ultimos años. A principios de los 80 los tipos de interes estaban por las nubes mas del 10% te daba mas el banco que alquilar o vender el piso. Los precios de los pisos no se calculaban a hipotecas de 30 años y dos sueldos. Ya en los 90 empezaron a subir en las ciudades mas que nada por la natalidad disparada de lus 60 y 70 qur necesitaba emanciparse. Los nacidos en los 70 tienen de media 1 o 2 hijos, los nacidos en 80 o 90 tienen de media 1 hijo. En el barrio obrero donde yo vivo sobran pisos, el que no quiere tener lios de impagos el alquiler lo deja a 700, luego esta el espavilado que el mismo piso lo pone en 900 - 1000 en idealista pero le cuesta alquilarlo, estan poco tiempo  o el mismo inquilino intenta realquilar habitacion. Ahora los precios de pisos de obra nueva se calculan no por lo que vale el piso sino por lo maximo que puedas pagar. El calculo es dos sueldos mas 30 años y con un tipo medio de hipoteca en esos 30 años. Ya no hay mas margen para que los pisos se revalorizen como en los años 80 a no ser que se aumenten a mas de 30 años las hipotecas, el tipo medio de hipoteca baje o haya mas de 2 sueldos para pagarlo. No hay mas margen, y lo tengo comprobadisimo pisos con el mismo precio desde hace 10 años. Los de obra nueva solo los compran gente de mas de 50 años, extranjeros y los de segunda mano pasan al alquiler o siguen  vacios

Hace mucho tiempo que pensar en comprar vivienda "como inversión" no tiene sentido porque los números no salen, y las matemáticas no mienten.

El mercado inmobiliario se va a hundir y cuando quienes compraron un piso por 600.000 euros vean que sólo les dan 380.000 euros por él pues se van a tener que aguantar y venderlo por lo que les den... o les embargarán y tendrán una deuda de por vida que no se van a poder sacar de encima.

Y mas cuando el Euribor se ponga a 4,5-5% 

De acuerdo.

Solo una cosa irrefutable para mi forma de verlo, y es que los pisos seguirán revalorizándose, y obviamente, dependiendo de la comunidad y de la ubicación será de una forma o de otra.